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최근 젊은층 및 소액투자자에게 가장 인기를 끄는 부동산하면 단연 오피스텔일 것이다. 분리세대가구수 인한 소형평수 선호와 풀옵션(냉장고,세탁기,에어컨등등)잘 갖추어져있으며 1억미만의 소액으로도 은행 예금 금리보다 높은 연수익률8~9%의 수익이 매력적이며 환금성 또한 매우 뛰어난 장점이 있다.그만큼 자금을 빠르게 회전 시킬수있다.
오피스텔투자시 확실한 투자 포인트를 간략히 설명하겠다.
모든부동산투자시 가장 중요한 것이 바로 입지조건 즉 자리이다.어떠한 장사를 하던지 자리에따라서 거의 80%이상의 성공여부가 결정된다해도 과언이 아니다. 오피스텔도 마찬가지라 할수 있다. 오피스텔의 가장큰매력은 고정적으로 꼬박꼬박 통장에 찍히는 임대수익일 것이다. 그렇다면 어느위치에 있는 오피스텔이어야 공실률이적으면서 임대수요 또한 많은 자리일까?
우선 아파트와 마찬가지로 배후입지가 좋아야한다. 즉 역세권 오피스텔이어야 한다는 점이다.적어도 역출구지에서 도보10분이내야한다. 또한 역세권이라해서 다 같은 역세권이 아니듯 주위에 대형 판매시설 및 생활편의시설이 잘 갖추어진 중심상업지역내 오피스텔이어야한다.예를 들어 대형마트,백화점,유흥업소 및 먹고놀고하는 상업지인근 이어야한다는 것이다.
그만큼 직원수만해도 상당할 터이고 젊은 인구유입이 많을 것이다.
그다음으로 중요한 입지조건은 단연 교통입지이다. 즉 직장인 또는 학생들이 출퇴근이 편리한 입지여야한다는 것이다.
오피스텔 매입시 입지조건 분석이 완료 되었다면 그 다음으로 과연 어느정도의 시세가 형성 되어있으며 앞으로의 상승 여력이 있는지역인가를 또한 공실률은 어느정도인지 수익률은 어느정도인지를 꼼꼼히 따져야할 것이다.간단하다 매물지역 부동산을 샅샅히 돌아다녀 정보를 입수해라!
이미 매매가가 오를만큼 오른 지역보다는 오를 여지가 있는 지역을 노려라!
신흥 역세권 개통 예정지라던가 대기업,학교,대형판매시설이 들어올 지역을 노릴만하다.임대수익과 매매차익 두가지 토끼를 다 잡을 수 있을 것이다.
이모든 정보입수와 분석을 마쳤다면 매입에 들어 가야할 것이다.
매입시 본매물지 부동산을 고르는 것도 중요하다. 초자부동산,베테랑부동산,얼렁뚱당 부동산 다양하다.
무엇보다 그지역에서 가장 오래된 부동산을 선택해라!(부동산이 너무깨끗하게 인테리어가 되었다고 좋은것이 아니다.그 부동산의 대형지도를 우선보아라(오래된 지도가 있다면 그곳에서 오래했다는 증거다)너무많은 직원이 있는 부동산도 피하는 것이 좋다.왜냐하면 나중에 문제가생길시 책임소재문제가 크다. 부동산 개설등록증 확인과 공인중개사자격증을 확인해라.사장한명에 직원수2명 정도인 부동산이 적당하다.
믿을수 있는 중개사를 선택했으면 그다음은 물건에대한 사실관계,권리관계를 꼼꼼히 확인해라!(중개사님이 잘 도와줄것이다.)
계약을 하는데 있어 유형이 두가지가 있는데 이것 또한 매우 중요하다 할것이다.
우선 오피스텔은 건축물대장상 상업용으로 되어있을 것이다.그러므로 대부분 최초분양자가 부동산임대사업자(주택임대사업자와다른개념임)를 내고 부가세를 환급받았을 것이다. 오피스텔 최초보유자 대부분이(80%이상이)환급을 받았을 것이다.그렇기에 매입시 포괄양도양수라는 조건에 계약을 할것이다.
원칙대로라면 매매대금에 부가세는 포함시키고 즉 그 환급부분 만큼을 더 주고 본인이 다시 임대사업자등록을 하고 환급신청을 해서 환급을 받아야 한다.하지만 여러가지 절차상 이유로 대부분이 그냥 포괄양도양수 계약이라는 조건으로 거래를 성사시킨다.이 경우는 최초분양자의 부가세환급을 인정하고 매매대금에는 부가세가 포함되지않은 것이다.복잡해할 필요없다.중개사님이 이해가쉽게 설명해줄것이다.또한 나중에 똑같은 조건으로 매도를 할것이다.
오피스텔에서 복잡한 부분이 바로 세금관련 문제일 것이다.원칙대로라면 사무용으로 임대를 놓아야한다.하지만 90프로 이상이 주거용으로 쓰고있을 것이다.나중에 팔때에만 주거용(팔시점에서의 세입자가 전입신고만되어있지않으면된다)으로만 되어 있지 않으면 된다. 어느 부동산이든 담당 세무사가 있을 것이다. 세무사에게 일년에 일정의 수수료를 주고 맡기는 것이 더 효율적이고 오히려 더 절약하는 것이다.
오피스텔을 구입시 물건은 항상 잔금치를때 철저히 확인해라!(기본시설물상태라던지,큰하자가있는지등을 꼼꼼히 살펴라).
오피스텔계약과 소유권이전이 완료되었다면 될수있는한 세입자와는 좋은 관계를 유지하는 것이 좋다.오피스텔의 경우 세금관련부분때문에 세입자에게 책잡히는 경우가 있기때문이다.
나중에 매도할때에는 여러군데 부동산에 매물을 의뢰하면 가격만 떨어지게 되어있다.한 두군데만 내놓아라!(어차피 부동산거래정보망으로 한군데만 놓아도 전국의 부동산이 다 보기때문이다.)
시장에 가장 민감하게 반응하는 아파트와 달리 인기지역 오피스텔은 가격하락이 거의 없고 오히려 재건축,재개발등의 이주수요 와 아파트 실구매자등의 관망적 심리와 수도권 전세난까지 겹처서 현시장수요는 계속해서 꾸준히 상승하는 상황이다. 필자는 당분간 역세권지역내 오피스텔의 인기는 당분간 지속될것으로 본다.
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2010-05-25 18:54:51
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