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미국 연준과 부동산시장의 상관관계!
2024년 07월 02일 (화) 08:25:48 박영규 부사장 renews@renews.co.kr
   
(박영규 부사장)

연준(聯準)이란 미국 연방준비제도이사회(聯邦準備制度理事會)의 준말로서 미국 연준 의장의 몸짓하나 말 한마디에 전 세계 경제가 요동을 치는 글로벌 경제에 살고 있기에 우리나라 역시 예외는 아니다.

잘 알다시피 코로나 이후 풀린 유동성으로 인해 발생한 인플레이션을 잡는다는 명목으로 시작된 연준의 고금리 정책으로 인해 한국의 부동산 시장은 시베리아의 엄동설한이다.

그럼 금리란 또 무엇인가?

중세 유렵에 종교적인 이유로 본토 유럽인들은 꺼리던 사채업을 이방인들인 유대인들이 고리대금업에 진출하기 시작하면서 자리 잡기 시작한 후 베니스의 상인의 스토리로도 내려오는데 금리란? 원금에 지급되는 기간 당 이자를 비율로 표시한 것으로 보면 될듯하다.

금리는 우리 실생활에 다양한 영향을 주고 있는데 금리가 내려가면 이자소득으로 살아가는 사람들이 어려움에 봉착하고 돈을 빌려서 사업을 하는 사람들에게는 자금조달 비용이 내려가기 때문에 유리하다. 또한, 금리는 주택 가격과 주식가격에도 민감한 영향을 주기에 금리가 내려가면 자금 조달 비용이 낮아지기 때문에 사람들은 주식과 부동산을 구입할 수 있는 한도가 커진다.

이와 같이 금리는 실제 경제활동과 물가에 큰 영향을 주고 외국과의 금리 차이 특히 미국과 각 국가 간 자본시장 이동에도 영향을 미치기 때문에 환율에도 절대적 영향을 준다.

금리 역시 수요와 공급에 의해서 결정되고 있는데, 돈에 대한 수요는 경기변동이나 사람들의 소비나 투자에 따라 변동하고, 돈의 공급은 정부의 통화정책이나 국민들의 저축률에 따라서 달라진다. 돈에 대한 수요나 돈의 공급이 변하면 금리는 자연스럽게 변화가 온다고 보면 된다. 요약하면 자금의 수요가 증가하면 금리가 올라가고 반대로 자금의 공급이 늘어나면 금리가 내려간다.

모두의 관심사인 부동산에서도 금리는 직접적인 영향을 주는데, 한국은행이 금리를 인하하면 일반적으로 모기지 금리가 낮아진다. 이는 은행과 대출기관이 한국은행의 정책에 따라 금리를 조정하기 때문이고, 모기지 금리가 낮아지면 주택 융자에 대한 월별 지불액이 줄어들어 구매자들이 주택을 구입하는 것이 더 저렴해지는 원리다.

그런 관계로 금리 인하는 부동산 수요 증가로 이어져 더 많은 주택 구입자가 더 많은 대출을 받거나 더 비싼 주택을 구입할 수 있기 때문에 더 많은 주택 수요자가 시장으로 유입된다. 또한 부동산 투자자 관점에서도 저축이나 채권과 같이 수익률이 낮은 다른 옵션에 비해 더 매력적인 투자가 되면서 가격 상승으로 이어지는 사이클이 만들어진다.

또한 부동산 공급과 수요 역시 요동을 치는데 낮은 이자율로 인한 주택 수요 증가는 종종 부동산 가격 상승으로 이어지고 더 많은 사람들이 주택을 구매하기 위해 경쟁함에 따라 판매자는 물건을 걷어 들이면서 가격을 올리는 패턴 또한 만들어진다.

아울러, 낮은 금리는 전반적인 경제적 신뢰도를 높여 구매자와 판매자 모두가 시장에 진입하도록 장려할 수 있고 기존 주택 소유자도 더 낮은 금리로 주택 담보대출을 재융자하여 월 납부금을 줄이고 가처분 소득을 확보할 수도 있다. 그러면 재융자를 통한 절감액은 소비자 지출 증가 또는 부동산에 대한 추가 투자로 이어지기도 한다.

그리고, 현재 문제가 대두된 시공사들의 부동산 PF 역시 낮은 이자율로 인해 부동산 개발자의 대출 비용을 줄여 더 많은 건설로 이어지는데, 이는 신규 주택 공급과 상업용 부동산의 공급을 증가시킨다.

이로 인해 만들어진 활발한 부동산 시장은 보다 광범위한 경제 성장을 촉진하여 일자리를 창출하고 관련 상품 및 서비스에 대한 수요를 증가시킬 수 있다.

특히, 우리나라처럼 건설업에 70% 가까운 연관성을 가진 경제에는 매우 중요한 지표의 하나로 보면 된다.

부동산 가치가 상승하면 주택 소유자는 더 부유하다고 느끼게 되어 더 많은 지출을 하게 될 가능성이 높아지는데, 주택 소유자는 부동산 가치 상승에 대비해서 주택 자산 대출을 받아 각종 파생 지출을 더욱 늘릴 수도 있기에 내수 경제에도 미치는 영향이 매우 크다.

하지만, 부동산 가격 상승은 전반적인 인플레이션에 영향을 주기에 연준과 한국은행은 인플레이션을 통제하기 위한 임무의 일환으로 이를 상시 모니터 중이며 사전 대응에 주력하고 있다.

요즘같이 경기 하강이 지속될 시에는 연준과 한국은행은 경기 침체를 벗어나기 위해 또한 경제를 활성화하기 위해 금리 인하를 고민하기 시작할 가능성이 높아진다. 그리고, 금리 인하를 통한 부동산 시장의 활성화는 경기 회복의 신호로도 받아들여지고 있으며, 전 세계적으로 코로나 이후 유동성이 많이 풀려 인플레이션 경고등이 켜지자 세계은행 격인 연준의 고금리 정책은 과도한 인플레이션의 발생을 막고자 하는 선제적 대응이다. 한국은행 역시 연준의 정책에 발맞춰 금리를 인상하다 보니 그로 인해 현 부동산 시장을 냉각시킨 큰 이유 중에 하나로 생각하면 된다.

현 시국은 코로나 동안의 저금리로 부동산 거품이 발생하여 부동산 가격이 지속 상승한 후 급격한 조정이 뒤따르는 형국으로 이해하면 된다.

영끌족부터 똘똘한 한 채 투자자들 그리고 1인 가구의 급격한 증가 등으로 수요와 공급의 불균형에다가 장기적인 투자 가치나 실수요자보다는 빠른 투자 이익을 위해 너도나도 부동산 매매 시장에 진입하다 보니, 더욱 큰 변동성이 발생해서 벌어진 결과물이다. 그러나, 계속된 고금리로 인한 부동산 불균형으로 인해 구매자가 시장에 진입하기가 더 어려워지다 보니 전국에 미분양 아파트가 하루가 무섭게 쌓여가고 있다.

결론적으로, 적시의 금리 인하는 수요와 공급을 늘려 부동산 거래를 정상화시켜 부동산 매매시장을 활성화하는 바로미터가 될듯하다.

이는 경제 활동을 촉진할 수 있지만 시장 거품 및 부채 증가와 같은 위험도 수반한다. 정책 입안자들은 안정적이고 지속 가능한 안정된 부동산 시장을 정착하기 위해 연준의 정책에 바로 응답하여 금리 인하 효과에 선제적으로 대응해 나가야 한다.

하반기 세계 경제대통령 제롬파월 미국 연준 의장의 입에 모든 세계인들의 눈이 당분간 집중될듯하다.

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