(박영규 부사장)

1998년 IMF 직후 한국 부동산 시장은 최대 50% 이상 조정을 받은 물건들로 인해 전국 법원은 경매 투자자들로 발 디딜 틈이 없을 정도로 호황이었다.

그때 법원은 주먹구구식으로 건달들이 진을 치고 일반인들의 정보 열람을 자기들끼리 조를 짜서 막으며 양질의 경매 물건들을 독점하는 상황도 펼쳐지던 일반인들이 접근하기는 꺼리던 부동산 투자 분야였으나, 대한민국 아줌마들의 치맛바람이 불면서 건달들도 내쫓기어 이제는 누구나 접근이 가능한 전 국민 재테크 수단으로 자리매김하였다.

올해는 우리나라 경제성장률이 2% 이하로 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있다. 고(高)금리 기조 속에서 그렇다면 이러한 상황에서 어떤 재테크 방법들이 있을까? 많은 사람들이 주식과 코인 등 다양한 재테크 수단들을 떠올리고 있지만, 최근 들어 다시금 부쩍 관심이 높아지고 있는 분야가 있다면 바로 ‘부동산 경매’다. 특히 아파트 같은 주거용 부동산 경매가 부쩍 관심을 끌고 있는 중이다. 하지만, 아직까지도 경매시장에 대한 부정적인 인식이 남아있는 것도 사실이다. 그래서 이번 글에서는 경매 투자의 실제 사례를 통해 경매 투자 시 유의점 및 수익성 분석 방법에 대해 알아보고자 한다.

‘경매’라는 단어 자체만으로도 왠지 어렵고 복잡한 느낌이 든다. 도대체 무슨 뜻이기에 이렇게 어렵게 느껴지는 걸까? 먼저 사전적 의미를 살펴보자. “채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 돌려받지 못할 경우 법원에 신청해서 강제로 물건을 팔아 채권 회수를 하는 절차”라고 나와 있다. 즉, 빚을 갚지 못한 채무자가 자신의 재산을 처분했을 때 이를 다시 사들여 원래 상태로 되돌려 놓는 과정인 것이다. 따라서, 경매 물건은 이미 누군가 한 번 이상 소유권을 행사했기 때문에 권리관계가 복잡하고 낙찰 후 명도 과정에서도 어려움이 따른다. 반면, 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있다.

반면교사로 삼을 부동산 투자 사례가 있다. IMF 외환위기 당시 주택 담보대출금리는 연 15~17%였는데, 이후 10여 년 동안 지속적으로 하락하며 5% 미만으로까지 떨어졌다. 결국 집값 상승 시기였던 2000년대 초중반까지는 담보대출을 받아 집을 사는 일이 어렵지 않았다. 그러다가 2008년 글로벌 금융위기 이후 미국 발 서브프라임모기지 사태가 터지면서 국내 주택 담보대출 역시 큰 타격을 입었다. 그러자 정부는 2012년 8월 DTI(총부채상환비율) 규제를 부활시켰고, 2014년 7월에는 LTV(주택담보인정비율) 규제 강화 조치를 시행했다. 그 후 문재인 정부 동안엔 수많은 정책 남발과 시행착오를 겪고는 아시다시피 정권을 빼앗기는 주요한 사태의 원인이 되기도 했다.

그러다 코로나로 인한 자금 유동성 증가로 인한 인플레이션을 잡기 위한 빅 금리 상승의 여파가 부동산 경기를 현재 최악의 거래 상황으로 내몰고 있으며 강제적인 가격 조정 및 경매 물건의 급속한 증가로 이어지고 있다.

이러한 문제 상황 속에서 향후 몇 년간은 한국경제 성장률이 2% 위아래로 오르락내리락할 것으로 보인다. 이럴 경우 기업 실적 악화→고용감소→소득 감소→소비 위축→기업 실적 악화 순으로 악순환이 반복되면서 장기 불황 국면에 접어들 가능성이 높다. 물론 당장 내일이라도 불황이 닥칠 수 있고, 반대로 호황이 찾아올 수도 있다. 다만 분명한 것은 위기일수록 기회가 많다는 점이다. 그러므로 위기에 대비해야 한다. 만약 당신이 직장인이라면 소득원을 다각화하거나 부업을 통해서라도 현금흐름을 창출하도록 노력해야 한다. 그렇지 않으면 언제든 실업자나 파산자가 될 수 있음을 명심하자. 그런 관점에서 바라보건데 경매 투자는 부동산 경기 상황과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 특히나 코로나19 사태 이후 비대면 거래 활성화로 인해 온라인 경매 플랫폼 이용자가 증가하면서 2020년 상반기에만 전년 동기 대비 26% 상승했다. 이러한 추세라면 올해 역대 최고치를 경신할 것으로 예상된다. 이처럼 경매가 대중화되면서 법원 경매 물건 중 주거시설 비중이 절반 이상을 차지하게 되었다.

아파트 경매 물건 선택 시 고려해야 하는 점은 무엇일까?

우선 감정가는 최초 매각기일 14일 전에 평가사가 산정하기 때문에 현재 시세와는 차이가 날 수밖에 없다. 예를 들어 2022년 9월 10일 첫 매각 기일인 A 아파트 101동 1204호 전용면적 84m2 형의 감정가는 8억 원이지만 현 시세는 6억 원이다. 만약 최저 매각 가격 수준으로만 낙찰 받아도 2억 원의 시세차익을 얻을 수 있지만, 무리해서라도 여기서 더 높여 낙찰 받으면 그만큼 손실이 발생한다. 이자 및 복비 세금 등의 기회비용까지 포함시켜야 하기 때문이다. 그러므로 해당 단지 주변 중개업소 등을 방문해 실제 매매시세를 파악하고, 현장조사를 통해 정확한 시세를 조사해야 한다.

다음으로 임차인 현황을 반드시 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인이 있는지에 따라 명도 부담이 달라지기 때문이다. 대법원 판례에 따르면 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하고, 반대로 후순위 임차인이라면 소액임차인 최우선변제권 또는 확정일자 부 우선변제권 행사 여부를 확인해야 한다. 그리고 소유자와 채무자가 동일한지도 살펴봐야 한다. 왜냐하면 가족 간이라도 임대차 계약을 체결했다면 임대보증금 반환채무는 원칙적으로 매수인에게 귀속되기 때문이다.

마지막으로 권리관계상 하자가 없는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 등기부등본 상 말소기준권리 이전에 설정된 가등기, 가처분, 지상권, 유치권 등 모든 권리 사항을 철저히 검토해야 한다. 간혹 서류상으로는 아무런 문제가 없어 보이지만 숨어있는 함정이 존재하므로 주의해야 한다.

일반적으로 인기지역일수록 경쟁률이 높고, 비인기지역일수록 경쟁률이 낮다. 그러나 무조건 경쟁률이 높다고 해서 좋은 물건이라고 단정 지을 수는 없다. 실제로 2018년 12월 22일 부산지방법원 동부지원에서 진행된 해운대구 우동 000-0외 1필지 센텀센시빌 000동 0000호 24평형 사건번호 2017 타경 104729번 같은 경우 총 응찰자수 11명으로 당해 회차 최다 응찰자 기록을 세웠지만 결국 유찰되었다.

반면 비슷한 시기에 진행된 동래구 온천동 000-00 럭키아파트 000동 0층 605호 32평형 사건번호 2016 타경 100687번은 8명이 입찰하였고, 무려 18명의 경합 끝에 감정가 대비 108%인 7억 8천7백만 원에 낙찰되었다. 즉, 입지조건보다는 개별성이 강한 상품이기 때문에 남들이 선호하지 않는 틈새상품을 공략한다면 의외로 고수익을 올릴 수 있다.

현 경제 상황 및 부동산 사이클 상 자산증식을 위한 최선의 선택 중 하나가 부동산 경매 투자임을 알 수 있다. 이제 막 사회생활을 시작했거나 결혼을 앞둔 젊은 세대라면 좀 더 경매 투자에 관심을 가져보기 바란다. 왜냐하면 젊을수록 적은 종자돈으로도 얼마든지 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. MZ 세대답게 좀 더 스마트하게 재테크 투자의 길을 가길 바란다.