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[제4화] 골든타임(Golden Time)
2021년 01월 23일 (토) 11:25:42 편집팀 정리 renews@renews.co.kr
   
(안병호 작가: 동학사 가는 길, 천년의 불꽃, 오타 줄리아, 아름다운 사람 루이델랑드, 어링볼, 철의 왕국 등 다수의 책을 썼다.)

부동산에 있어서 아무리 좋은 정책이라도 타임을 놓치면 끝이다. 그렇지만 정책 시행에 대한 책임 때문에 선뜻 나서길 주저한다. 하지만, 시장의 입장은 다르다. 책임공방으로 시간을 허비할 수 없다. 잘사는 사람에게는 그러하지 않을지 모르지만, 저소득층은 더욱 절박하다. 그래서 ‘도움을 줄 수 있는 빠른 방법부터 시행해야 한다’는 것이다.

이것저것 따질 시간이 없다. 어떻게 하든 오르는 전세 값과 주거용 부동산에 대한 과도한 상승을 저지해야 한다. 한마디로 말하면, 저소득층의 주거안정과 바닥부터 시작하는 청년들에게 거주공간을 가능한 안전하면서 빨리 마련해 주어야 한다. 물론 소유에 따르는 책임과 의무는 부여하면서 희망의 에스컬레이터에 동승시켜야 한다.

전국적으로 20년이 넘는 아파트들을 보면 거의 다 상당한 인프라(infra)를 소유하고 있다. 외형상으로 재건축을 하지 않아도 될 단지가 있고, 심지어 20년도 되지 않았는데도 재건축이 절실한 곳도 있다. 이러한 사정을 살피지 않고 재건축을 억제하고 있는 것이 문제다.

필자가 이점을 건드리는 것은 우리에게 재건축이 필요하기 때문이다. 목적은 재건축을 통해서 얻을 수 있는 토지의 효용가치의 증가로 최소형 아파트를 시장에 제공할 수 있는 가장 빠르고 효과적인 방도라는 점이다. 칭찬은 고래를 춤추게 하지만 희망은 세상을 춤추게 한다.

어떻게 해야 할까? 전국적으로 20년 지난 아파트에 대해서는 최소형(전용면적11평 이하)을 20%이상 짓는 것을 조건으로 무조건 재건축을 허용한다. 공공임대는 포함시키지 않고, 모두 분양조건이다. 물론 분양가액도 자율이다. 이 기준은 향후 10년간 불변으로 한다.

이런 시뮬레이션을 해 보는 것은 국가가 모든 것을 떠안기는 힘겹기 때문이다. 재건축이라는 당근을 주면서 절대적으로 필요한 최소형주택을 얻을 수 있다면 해 볼만도 하지 않을까?

그것도 놀라울 정도의 단기간에 말이다. 재건축의 대안으로 리모델링이 추진되고 있는데 겉모양마나 달라질 뿐 가구 수의 증가도 미미하고, 최소형아파트도 얻어내지 못한다. 재건축의 제한으로 궁여지책의 대안이라는 것은 누구나 알고 있다. 실은 리모델링의 비용과 노력으로 재건축을 바로 해버린다면 우리가 바라는 결과를 얻을 수 있다.

재건축이 필요한 이유는 기존 아파트의 노후관계가 문제가 아니라 비효용 때문이다. 소비자의 기호가 달라져 기존 평수보다 작아져도 가치의 상승을 기할 수 있다면 이 조건에 응할 것이다. 전국적이어야 한다. 수도권에 한정 하느니 하고 선을 그으면 아니 된다.

모르긴 해도 기존 조합원들은 수급 평수가 축소되어도 가치가 상승할 것이고, 일반분양에 있어서도 최소형아파트를 선호하는 소비자가 이외로 많아 수익성도 원만할 것이다.

최소형 분양에 제공 되어지는 장기저리 융자에 대한 부담은 공공임대나 민간임대료의 부담과 그리 차이나지 아니하면서, 저소득층을 물가상승이나 국부증가에 따른 이익을 공유하게 한다. 최소형 분양이 많아지면 공공임대아파트의 수요도 줄어들 것이어서 더 낮은 계층에 제공 되어지는 공공임대의 개선에 기여할 수 있을 것이다.

주거환경개선과 일자리 창조, 청년층과 저소득층의 주거안정에 기여할 수만 있다면 무엇을 주저할 것인가. 재건축으로 인한 최소형아파트의 공급에 따른 다소의 부작용과 집값의 안정에 대해서는 그에 걸 맞는 시정책을 수립하면 된다. 최소형 주택이 늘어난다고 해서 단위별 인구밀도가 높아질 것이라는 염려는 하지 않아도 된다.

새로운 주거단지를 조성하는 것은 한계가 있고 잃어버리는 것이 너무 많다. 농토와 그린벨트는 환경론자들의 주장과 같이 생명벨트이다. 그 기능을 상실했기 때문에 필요가 없다고 하는데 본래의 기능을 회복시켜 제 역할을 할 수 있게 하고, 그로인해 불이익을 받는 토지주에게는 마땅히 상응한 보상을 해야 한다.

재건축을 규제해야할 이유가 사라진다. 오히려 역발상으로 최소형 가구 수의 증가를 가져오게 할 수 있다. 결과는 전체 집값의 안정에 기여할 것이라는 것은 상식선에서 그려 볼 수 있다. 잠자는 토지를 깨워 주거환경을 개선하고 저소득층이나 청년층에게 집을 안겨다 줄 수 있는 방법이 있다면 주저할 이유가 있을까? 다 함께 손에 손을 잡고 희망의 나라로 가보자. 골든타임을 놓치지 말고.

 

 

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