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[제2화] 희망의 나라로
2021년 01월 15일 (금) 14:14:36 편집팀 정리 renews@renews,co.kr
   
(안병호 작가: 동학사 가는 길, 천년의 불꽃, 오타 줄리아, 아름다운 사람 루이델랑드, 어링볼, 철의 왕국 등 다수의 책을 썼다.)

부동산 정책 어떻게 해야 할까? 고가 아파트의 등락이나 분양가에 대해서는 정책적 힘을 쏟을 필요가 없을 듯싶다. 그보다는 소형 저가 아파트 공급과 관리에 포커스를 맞춰야 하기 때문이다. 물론 고가 아파트 가격의 등락이 소형 아파트에 영향을 미치지 않는 것은 아니지만 그것은 착시(錯視)다.

목표는 분명하다. 소형 저가 아파트의 적시적소(適時適所) 공급이다. 그런데, 언론의 지면을 차지하는 것은 온통 고가 아파트에 대한 것뿐이다. 기존의 소형 저가 아파트의 값이 올라서 고가 아파트가 되기도 한다. 가격 면에서 저가 아파트 범주에 벗어나면 그도 정책적 관리 영역에서 제외해야 한다. 조금 미안한 이야기이지만 오른 만큼의 가치가 있기 때문에 강제적 제어(制御)가 먹혀들지 않는다.

기존에 지어진 공공 임대아파트의 입지를 둘러보면 탐이 날 정도다. 당시는 외진 곳이었어도 지금은 어느 신축 부지 보다 우수하다. 둘러싸고 있는 인프라도 그렇다. 문제는 관리다. 입주민의 내부관리와 관리단의 외부관리는 많은 문제를 안고 있다. 정책적으로 이점을 해결해 보려고 부단한 노력을 하지만, 원하는 성과를 이루지 못한다. 누가 잘잘못을 해서 그런 것이 아니라, 소유가 아니고 임차이기 때문이다.

이 점을 보완하기 위해 임대 후 분양을 시행했었다. 하지만, 이것도 좋은 성과를 내지 못했다. 원인은 소형의 범위를 벗어났기 때문이다. 임대 후 분양 아파트의 크기가 심지어 5~60평이나 되기도 했다. 그러한 현상은 편의주의에 있었다. 노력은 했지만 공공을 위한 것이 아니었다. 소비자 입장에서 욕심은 났지만 평수가 크다 보니 감당할 수 없었다. 기존 토지 주나 거주자에게 주어진 것이라고는 하지만 자세히 보면 공공사업의 이익극대화를 꾀한 것이었다. 이를 상황별로 알아보면 다음과 같다.

#1 공공임대주택의 거주자에게 임대권을 인정한다. 토지는 그대로 두고 건물에 대한 소유권을 인정하는 것도 한 방책이다. 희망하는 입주민에게만 적용하자는 것이다. 물론, 프리미엄이 발생한다. 입지가 나쁜 곳은 그러지 못해도 상속이나 증여 같은 권리행사가 용이하게 되어 사회적 안정에 기여할 수 있다. 시골에서 올라와 할머니와 함께 있던 손녀가 할머니가 돌아가신 후에도 그 집에서 같은 조건으로 계속해서 살 수 있다. 안전장치로는 환매조건부가 되면 그동안의 상승분은 권리자의 것이 되고, 토지의 보전에는 문제가 없을 것이다. 재건축시에는 평수를 제한하는 대신에 신축건물의 소유권이 유지되도록 한다.

#2 공공임대주택의 거주자에게 희망하면 100% 융자로 분양한다. 야단이 날 것이다. 그러나 그리 염려할 일도 아닐뿐더러 국부의 증가분에 대한 혜택을 받을 권리는 국민 누구에게나 있다. 이후 소유권은 시장가액으로 거래될 것이다. 분양함으로 회수되는 자금은 공공임대아파트를 짓는데 한정하여 투입하면 된다. 임대와 소유가 상존하면서 적정한 가격유지가 형성될 것이다. 식구가 늘어 더 넓은 평수로 가야할 때에 물가상승률에 편승된 가액으로 처분하고 옮겨가는데 보탬이 될 것이다. 마찬가지로 재건축에 따르는 잉여분도 가지게 될 것이며 그전이라도 기대이익을 향유할 수 있을 것이다.

이러한 시뮬레이션을 해 보는 것은 소형주택을 늘려 저소득층의 주거 안정에 기여할 방도를 찾아보자는 의도다. 당장 관리문제가 어느 정도 해결될 것이며, 주택 수는 그대로 일지라도 효용가치는 높아질 것이다. 한걸음 더 나아가 어차피 임대주택도 재건축을 해야 한다. 그러한 단계에 접어들면 가상할 결과가 나온다. 선행적 조처가 취해지지 않으면 필요한 시기에 여러 장벽에 부딪힌다. 앞서 말했지만 기존 공공임대아파트의 입지가 너무 좋아 그대로 둘 수 없다.

남이 잘되면 어떠한가? 모두가 잘 사는 나라를 희망한다. 그러면서 남의 집값이 올랐다고 한다. 정부도 국민의 집값이 올랐다고 온갖 정책을 내놓는다. 그렇다고 할지라도 소형주택 건설에 총력을 기울여야 한다.

안타까운 것은 한정된 토지다. 그래서 토지의 이용이 지혜롭게 되고 있는지 살펴봐야 한다. '전문가들을 잘 보듬어 안아 지속적인 연구와 정책대안이 나오도록 해야 한다'는 말이다.

그리고, 효용 가치의 증가를 무시하면 아니 된다. 권리의 발생은 시장경제의 특성상 팝콘과 같은 현상을 가져온다. 이러한 맛은 통제사회에서는 누리지 못하는 행복감이 된다. 단순한 숫자의 증가 뿐 아니라 행복지수의 증가에도 기여한다. 당장해서 효과를 볼 수 있는 것이라면 해볼 만도 하지 아니할까? 애정을 가지고 시행하다 착오가 생기면 더 좋은 방도를 알아내게 될 것이다. 우리 모두가 희망의 나라로 가기 위해서다.

 

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