장미대선으로 새 정부 출범 후 부동산시장 분위기가 과열이 되면서 정부가 규제카드를 만지작대고 있다.

현재 정부에서 DSR을 포함한 대출규제와 투기과열지구 지정 등을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있는데 과연 DSR과 투기과열지구가 무엇인지 2회 연속으로 알아보도록 하자.

대출규제와 DSR

문재인 대통령이 8월까지 가계부채 종합대책을 마련하라는 지시에 따라 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 관련 부처의 움직임이 빨라지고 있다.

2014년 부동산 활성화를 위하여 LTV(Loan To Value ratio, 담보대출인정비율) 50~60%에서 70%, DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) 50%에서 60% 상향 조정을 해준 LTV, DTI 일몰시한이 7월로 다가오면서 자연스럽게 DTI, LTV 대출규제 강화가 우선 검토되고 있다.

김동연 경제부총리는 가계부채 증가 원인은 LTV, DTI뿐만 아니라 저금리, 주택시장 호조 등 복합적인 요인으로 적절한 대책을 만들겠다는 다소 신중한 입장인 반면 김현미 국토교통부 장관 후보자는 LTV, DIT 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인이라며 LTV, DTI 규제 강화 입장을 분명히 하고 있으며 금융위원회는 LTV, DTI 규제보다 더 강력한 DSR 조기 도입을 주장하고 있다.

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 연 소득 대비 주택담보대출과 신용대출 등 기타대출의 원금과 이자를 상환하는 비중을 나타내는 지표로 예를 들어 연봉 5000만원 직장인이 주택담보대출, 통장대출 등 4000만원을 원리금을 갚는데 사용하고 있다면 DSR은 80%가 된다.

이렇듯 DSR은 기타대출에서는 이자만 따졌던 기존의 총 DTI보다 더 강력한 대출규제로 원리금 상환부담이 높으면 대출한도가 줄어들거나 금리가 높아지는 불이익을 당하게 된다.

대출규제 효과 있을까

2016년 발표된 8.25 대책만 보더라도 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증비율과 건수를 축소했고 아파트 중도금대출자의 소득자료 확보를 의무화하는 집단대출 심사를 강화 했으며 토지, 상가 등 비 주택담보의 담보인정비율한도를 하향조정 하는 등 지난 정부에서도 가계부채증가 문제를 잡기 위하여 대출규제를 강화하고 있었다.

특히 대출심사 강화와 더불어 이자뿐만 아니라 원금도 같이 상환해야 하는 원리금 상환방식이 강제 적용되어 대출문턱이 높아지면서 대출보다는 여유자금으로 전세를 끼고 구입하는 투자자들이 많아진 마당에 추가대출규제를 한다고 해서 이미 내성이 생긴 투자자들의 투자심리를 꺾기는 역부족일 것 같고 오히려 대출을 받아서 내 집 마련을 해야 하는 실수요자들만 피해를 볼 가능성이 높다.

특히 가계부채문제는 총액의 증가보다 주택구입용도가 아닌 사업자금과 생활자금으로 사용해 버려서 상환이 어려워지는 부채의 질이 더 큰 문제로 당장 쉬워 보이고 부동산시장 안정에도 도움이 될 것 같은 금융규제에 매달리기 보다 어렵고 시간이 걸리더라도 내수경기 회복과 소득증가 등 근본적인 문제에 집중적인 노력을 할 필요가 있겠다.

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