2017년 정유년 새해가 밝았지만 부동산시장은 대통령 탄핵과 대선 등 국내정치와 미국 트럼프대통령, 금리인상 등 미국 정책의 불확실성이 높아진 상황에서 가계부채증가 부담, 이미 시작된 부동산 규제정책, 늘어날 것으로 예상되는 입주물량 부담 등 투자심리를 억누르는 마이너스 요인이 많아서 당분간 그리 밝지는 않을 것 같다.

2017년 입주물량 어느 정도인가

부동산114 조사에 따르면 2017년 서울 수도권 아파트 입주예정물량은 16만4021가구로 작년 2016년 12만373가구보다 26.6% 증가할 것으로 예상이 되는데 이는 최근 5년 평균 입주물량 10만3394가구보다 58%가 많은 수준이다.

지역별로는 서울은 2만7516가구로 작년 2만3779가구와 별 차이가 없고 인천 역시 1만9674가구로 작년 1만6692가구와 비슷한 수준이지만 경기도는 11만9813가구로 작년 8만7606가구보다 36.9% 증가한 수준으로 서울 수도권 입주물량 증가를 주도하고 있다.

경기도 내 지역별 입주물량을 살펴보면 경기도 내 올해 입주물량 부담이 가장 클 것으로 예상되는 지역은 동탄2신도시 입주물량이 몰리는 화성시로 2만1574가구로 작년 입주물량 1만3281가구보다 62.4%가 높은데 물론 신도시 입주시점에는 당연히 일시적으로 입주물량이 늘어나는 것이지만 서울인구의 7%도 되지 않는 화성시의 입주예정물량이 서울의 2만7516가구와 비슷한 수준이라는 것은 부담스러운 것이 사실이고 김포시(1만1133가구), 시흥시(1만830가구), 수원시(1만832가구), 용인시(6793가구) 하남시(6217가구) 등의 지역들도 입주물량이 일시적이나마 부담스러울 것 같다.

반면 과천, 군포, 의왕, 안산, 안양 등의 지역은 올해 신규입주물량이 적거나 작년과 별 차이가 없어서 입주물량 부담에서는 자유로울 수 있을 것 같다.

입주물량 증가에 따른 투자전략은

입주물량의 증가는 상반기보다는 하반기 연말이 되면서 더 늘어날 것으로 예상이 되며 보통 입주 3개월 전부터 전세물량이 풀리는 것을 감안하면 봄 이후 입주물량 증가의 영향이 있을 것으로 예상이 되며 내년 2018년 서울 수도권 입주물량은 20만9351가구로 올해보다 74%가 더 많기 때문에 올 하반기부터 2018년~2019년까지는 입주물량 증가영향을 감안할 필요가 있겠다.

입주물량이 늘어나면 일시적이나마 전세가격 하락이 될 수 있고 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해서 퇴거하는 세입자의 전세보증금을 반환하지 못하는 역전세난이 생길 수 있는데 역전세난은 전세가격 하락뿐만 아니라 매매가격 하락의 원인이 될 수도 있다.

하지만 서울 수도권 모든 지역의 입주물량이 증가하는 것이 아니라 경기 일부 지역의 국지적인 현상이 될 가능성이 높고 입주물량 증가는 보통 1-2년 길게는 2-3년 정도의 일시적인 현상이기 때문에 전세가격 하락과 역전세난에 대하여 지나친 두려움을 가질 필요는 없다.

오히려 일시적으로 입주물량이 늘어나면서 전세가격이 낮아지는 지역은 싼 전세 집을 구하는 분들한테는 기회가 될 수 있기에 적극 공략을 해보는 것도 좋다.

다만 일시적인 입주물량 증가로 낮아진 비정상 전세가격은 입주물량이 정상화되면 반드시 다시 현실화가 되기 때문에 이런 점을 감안하여 주거계획을 세워야 할 것이며 일시적인 전세가격하락을 전체 전세가격 하락으로 착각해서는 안될 것이다.