이승익 대림투자개발컨설팅 대표

이승익의 부동산 생활 백서-토지거래허가구역
<잼스의 행복한 복덕방>

 상가임대차보호법(이하 상가보호법)을 프린터로 출력해보면 A4용지 5장정도 밖에 되지 않습니다. 물론 특별법적 성격이기에 모법(母法)인 민법을 따르고 있어 예외적인 법조항을 별도로 모아놓은 성격이 강하지만 그렇다 해도 그 체계나 내용면에서 많이 부실해 보이는 것은 비단 저만의 느낌은 아닐 것입니다. 그도 그럴 것이 상가보호법의 태생 자체가 급하게 만들어졌기 때문입니다. 주택임대차보호법은 1981년에 제정된 것에 비하면 상가보호법은 2001년 제정됐습니다.

그 당시 가장 중요한 원인 중에 하나가 IMF 금융위기로 인한 해외자본의 유입으로 많은 건물과 빌딩이 외국소유로 넘어가면서 기존 임대차 상인들과의 마찰이 비일비재했습니다. 이로 인한 피해도 눈덩이처럼 커졌기 때문입니다. 그러니 법 자체가 주택임대차보호법을 기반으로 법령의 대부분이 주택임대차보호법과 유사할 수 밖에 없어 상가의 특징을 크게 부각시키거나 상가임대차와 주택임대차의 가장 큰 차이였던 (지금도 마찬가지지만) 권리금에 대한 부분은 전혀 손을 댈 수 없었던 것이다.

그렇다 하더라도 상가임대차보호법의 적용을 받아 안심하고 사업을 영위할 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 다만, 여러분들이 그 테두리 안에 들어와 있느냐 아니냐의 차이일 뿐이죠. 법은 만민에게 평등합니다. 그 평등하게 적용되는 법테두리의 보호를 받으려면 반드시 테두리 안에 있어야겠죠. 테두리 밖으로 나가서 보호해 달라고 우겨대면 평등한 법이 아니죠. 당신만을 위한 특혜가 되는 것이죠. 이제 차근차근 알아보도록 합시다.

1. 상가임대차 보호법의 적용대상

상가보호법 2조 1항의 적용범위의 정의는 ‘이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’라고 되어있습니다. 그러므로 사업자등록을 하지 않았거나 주된 목적이 사업을 영위하는 것이고 시행령이 정하는 보증금액(별첨1)을 초과하지 않는 임차인이어야 한다는 말입니다. 이것은 ‘또는’의 개념이 아닌 ‘그리고’의 개념입니다. 모두 충족해야지 그 중 한가지만 충족한다고 보호를 받을 수는 없다는 얘기입니다.

2. 상가임대차보호법의 보호범위

이렇게 부여 받은 상가임대차보호법의 대상자가 되면 6가지의 법적 지위를 가지게 됩니다. 대항력의 부여, 우선변제권의 인정, 임대차 존속기간의 보장, 계약갱신요구권 부여, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 그리고 소액임차인의 최우선변제권 인정이 있습니다. 이 6가지는 주택임대차의 그것과 아주 똑같죠. 한가지 다른 것이 있다면 성립요건의 방법이 틀리다는 것입니다. 주택임대차의 경우 전입신고와 계약서의 확정일자로 대항력이 성립되었다면 상가임대차는 건물의 인도와 사업자등록신청을 한 때의 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다. (「상가건물 임대차보호법」 제3조) 대항력은 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용ㆍ수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환 받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 되는 것을 의미하지요. (「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항). 이것은 우선변제권을 의미하는 것으로 (최우선변제권과는 다른 의미이니 주의하시기 바랍니다.) 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다는 것을 말하고 있는 것입니다.(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항). 그래서 임대차법적 인정기간 동안 (최소한 1년) 자유로이 영업을 할 수 있게 되지요.

(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항) 즉, 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 때에도 최소한 1년의 임대차 기간은 보장되나, 임차인은 1년 미만의 기간이 만료되면 임대차관계를 종료시킬 수 있습니다. 이러한 임대차기간은 최대 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항). 또한 임대차 기간이 존속하는 동안 임대인은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한합니다. (「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조). 마지막으로 임차인과 임대인은 계약의 연장을 하지 않을 것 또는 임대차를 해지할 것을 통보할 수 있는데 이것은 임대차기간이 만료되기 전 1개월 전까지만 유효하며 1개월이 남지 않은 상황에서 임대인의 임대차계약의 무단 해지통보는 법적효력을 가질 수 없게 됩니다. 마지막으로 소액임차인의 최우선변제권 인정은 주택임대차와 동일하며 다만 다른 담보물건보다 우선하기 때문에 일정조건을 기준으로 지급하고 있습니다. (별첨2)

3. 상가 권리금의 규정

상가권리금이란 것을 법에서 다루지는 않지만 유사범주에 속하는 것이 영업권 입니다. 영업권이란 인수와 인계 또는 매매가 가능한 것이어서 영업권의 매매란 기존의 영업권 (부대시설, 영업기반, 직원 및 장부일체, 영업기술 등)을 당사간의 청약과 승낙을 통해 금전적으로 가치를 산정하여 매매 하는것으로서 이는 임대차의 상대방과는 아무런 관련이 없는 것입니다. 그러므로 상가 임대차에서 가장 큰 문제를 제기하는 것이 바로 이 권리금의 인정여부입니다. 만일 임대인이 임차한 건물에서 영업을 지속하고 있는 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 그동안 사용,수익해온 시설의 철거를 주문하였을 경우 어떻게 해야 할까요? 가장 난감한 부분입니다. 법률에서는 이러한 경우 민법에 ‘유익비상환청구’와 ‘부속물매수청구’란 두가지를 두어 해석하고 있습니다. 그렇다면 유익비와 부속물의 정의를 바로 알아야겠죠.

유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다. 이 비용의 대상은 건물과 함께하고 있어 별도로 그 효용을 발휘할 수 없는 것들을 말합니다. 예를 들자면, 임대차 건물에 습기가 많아 공조기를 설치하였다든지 보일러를 설치하여 내부 난방을 할 수 있게 만든다든지, 무너진 담장을 보수하는 등의 행위를 말합니다. 말 그대로 원래는 임대인이 지출해야 할 부분을 임차인이 우선 지불하였기에 그 부분에 대한 비용을 돌려주어야 한다는 것이지요. 그렇다면 부속물은 무엇일까요? 사용의 편익을 위해 부가적으로 설치한 것을 의미합니다. 건물 1,2층을 모두 사용하는데 2층으로 올라가는 외부계단을 만들었다든지 옥탑으로 물건을 올릴 수 있는 컨베이어를 설치했다든지, 기타 영업하는 동안 편의를 위해 설치한 시설 중 임대인의 동의를 얻어 사용, 수익하였고 건물과 분리해서는 효용을 다할 수 없는 물건을 말합니다.

여기서 유익비와 대상과 부속물의 대상이 약간의 차이를 보입니다. 유익비는 해당 임대차건물의 상태를 유지하거나 보수하는데 사용한 것이고 부속비는 건물과 별도로 볼 수 는 없지만 없어도 되었는데 있음으로 해서 편의성이 향상된데 기여한 물건을 대상으로 한다는 것이지요. 그렇다면 이 비용의 청구에서 과연 임대인이 그 시설이나 수리비용을 감당할 것인가 아닌가 하는 문제가 생깁니다. 유익비나 부속물이나 모두 기본요건은 임대인과의 청약과 승낙이 있었는지 입니다. 임대인의 허가 없이 건물을 무단으로 개조하거나 기타 손괘하는 행위는 1차적으로 임차인에게 그 책임이 있기에 인정받을 수 없습니다. 또한 부속물이 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것일 때는 대상이 될 수 없습니다. 위에서 예를 든 것처럼 옥상으로 물건을 올리는 컨베이어의 경우 임대인의 허락을 받았다 하더라도 임대인은 계약의 해지 후에 전혀 필요 없는 물건이었고 임차인의 옥상 물건 야적에 편의성을 위해 사용한 것이라면 부속물 청구의 대상이 아닌 철거의 대상이 되는 것입니다.

이상 세가지로 간략하게 상가임대차에 대해 알아보았습니다. 아직도 설명하지 못한 것이 많지만 지면이 허락하질 않아 여기까지만 얘기하도록 하겠습니다. 상가임대차 종료에 있어서 대부분의 임대인과 임차인 모두 선의의 피해자가 되는 경우가 많이 있습니다. 장사가 안되어서 사업이 망해서 나갈 수 밖에 없는 임차인은 보증금의 회수는 둘째로 하더라도 마음에 큰 상처를 안게 되고 또한 시설투자비를 전혀 건질 수 없다는 것도 큰 문제가 됩니다. 임대인 또한 장사가 안됨으로해서 차임을 제대로 받지 못하여 생기는 현실적 기회비용적 피해도 이만저만 아니지요. 불경기일수록 제게 상담하는 분들중에 자영업자가 많아지는 것은 비단 이런 경우 뿐만은 아닐거라고 봅니다. 대한민국을 이끌어가는 1000만 경제인님들 모두 환하게 웃는 날이 어서 왔으면 좋겠습니다.

별첨1. 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위 
 「상가건물 임대차보호법」은, 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
 - 서울특별시 : 3억원 이하
 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원 이하
 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시,
용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하
 - 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하

 ※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동ㆍ평내동ㆍ금곡동ㆍ일패동ㆍ이패동ㆍ삼패동ㆍ가운동ㆍ수석동ㆍ지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조ㆍ별표 제1호).

 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항?제3항)
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 - 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 1억원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 1억원 = 2억원}이 됩니다.
「상가건물 임대차보호법」에서 정한 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는, 이 법에 따라 보호받을 수는 없고, 「민법」에 따른 보호를 받을 수 있습니다.

별첨2
- 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).
  서울특별시 : 5천만원 이하
  「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하
  광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하
  그 밖의 지역 : 2천 500만원

 - 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제2조제2항?제3항).