주택 임대차 종료 시 알아두면 유용한 필수 정보

주택 임대차에서 임대인과 임차인간 분쟁 가능성이 가장 높은 시기 중 하나는 임대차계약 종료 시점이다. 부동산 시장의 주택 수급과 이사철 전ㆍ월세 가격 변동현황에 따라 집주인과 세입자의 입장이 달라지는데 원만히 합의하지 못하는 경우 갈등이 발생한다.

부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)는 임대차계약 종료 시점에 알아두면 유용한 내용과 임차인이 보증금을 돌려받는 방법 등을 정리했다.

◆ 재계약(묵시적ㆍ합의 갱신)

임대차계약 종료 시 계약갱신 방법에는 묵시적과 합의 갱신이 있다. 묵시적 갱신이란 임차인 보호를 위해 임대차관계를 존속시키는 것으로, 임대인이 임대차기간 종료 6개월~1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하지 않거나 임차인이 계약종료 1개월 전까지 거절 통지를 하지 않은 경우 임대차계약 종료시점부터 다시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 간주된다. 이 경우 갱신된 임대차 기간은 2년이 된다. 단 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인의 의무 등을 현저하게 위반하면 묵시적 갱신을 할 수 없다.

합의갱신은 임대차계약 기간 만료시점에 당사자 합의에 의해 임대차를 존속시키는 것으로 계약 방법에는 제한이 없다. 별도의 합의가 없는 사항에 대해서는 전 임대차와 동일한 조건인 것으로 보며 만약 임차보증금 증액 등 계약조건이 변경된 경우 변경내용에 대해서는 당사자가 합의한 때부터 후순위 권리자에 대해 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.

◆ 임대차계약 종료

임대차계약은 계약기간이 만료되면서 종료되며 해지권 유보 특약을 했거나 임차인의 파산 등 법에서 정한 사유가 발생한 경우 중도해지가 가능하다.

계약해지는 해지권유보 특약(취학 등 부득이한)사항이 발생한 임차인이 사유를 증명하면 임대인이 통고를 받은 1개월 후 임대차가 종료된다. 임차인이 파산선고를 받은 경우는 임대인이나 파산관재인이 계약해지를 통고할 수 있는데 임차인이 통고를 받은 후 6개월이 지나면 계약이 종료된다. 묵시적 갱신된 임대차는 임차인이 계약기간 중이라도 해지를 통지하면 3개월 후 계약이 해지된다.

임대차 계약이 즉시 종료되는 경우도 있다. 임차주택이 임차인의 과실 없이 손실돼 생활이 불가능해졌거나 임대인의 지위가 양도된 경우 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있다. 또 임대인 동의 없이 임차인이 임차권을 양도 또는 주택을 전대했거나 2기의 차임액을 연체한 경우 등은 임대인이 즉시 임대차계약 종료를 통고할 수 있다.

◆ 임차권등기명령

임대차기간 종료 후 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우 임차인은 법원에 임차주택 소재지 관할 지방법원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기신청 등과 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으며 임차권등기명령이 결정돼 효력이 발생하면 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 유지된다.

임차권등기명령은 원칙적으로 임차주택이 등기된 경우만 가능하고 무허가건물은 신청할 수 없다. (단 무허가건물이라도 사용승인 후 건축물관리대장이 작성돼 있어 임대인 명의로 즉시 소유권보존등기가 가능한 경우는 예외적으로 신청가능) 또 다가구주택의 일부분을 임차한 경우에는 임대차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 하며, 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 공장, 사무실이더라도 주거용으로 사용했다면 관련서류를 준비해 신청할 수 있다.

◆ 보증금 회수 - 지급명령, 보증금반환청구소송 등

임대차기간이 만료됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 지급명령, 민사조정, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등 분쟁 해결제도나 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 한다.

지급명령이란 채권자가 법정에 나가지 않고 민사 분쟁을 신속하게 해결할 수 있는 제도로 임대인이 법원에 의해 결정된 지급명령 정본을 송달받은 후 2주일 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정된다. 임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행 신청이 가능하다.

민사조정이란 판결에 의하지 않고 담당 판사나 조정위원회 등에서 분쟁 당사자의 주장과 여러 사정을 참작해 조정안을 제시, 합의에 이르도록 하는 제도다. 신청자와 상대방은 법원에 출석해 각자 의견을 진술해야하며 신청자가 두 번 출석하지 않으면 조정신청이 취하되고 상대방이 출석하지 않으면 담당판사 직권으로 조정에 갈음하는 내용이 결정된다.

임차보증금이 2천만 원을 초과하지 않는다면 소액사건심판을 활용할 수 있다. 간소한 절차에 의해 신속히 재판을 받을 수 있는 제도로, 소가 제기되면 판사는 1회의 변론기일로 심리를 마치며 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고된다.

임대인이 임차인에게 보증금 반환을 약속하는 어음을 발행한 경우 임차인은 분쟁예방을 위해 약속어음에 공증을 받아 두는 것도 좋다. 공증인가를 받은 합동법률사무소나 법무법인 등에서, 공증기관이 없는 지역은 지방검찰청 지청에서 공증을 받을 수 있다. 공증된 약속어음은 법률상 공적인 증거력이 인정되고 강제경매를 신청하는 집행권원이 되기도 한다.

간이절차로 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 보증금반환청구소송을 제기해야 한다. 임차인은 본인 또는 임대인의 주소지 관할 법원에 소를 제기할 수 있는데, 승소 확정판결이 나면 임차인은 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매 신청을 통해 보증금을 회수 할 수 있다.

보증금반환청구소송 제기 전에 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다고 판단되면 임대인 재산에 가압류를 해두는 것이 좋다. 가압류신청서를 작성해 임차물건의 관할 지방법원 등에 제출하면 관할법원이 적법성과 요건을 판단해 가압류를 명령한다.

◆ 강제경매 및 우선변제권

강제경매란 법원이 채무자의 부동산을 압류ㆍ경매해 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당하는 것으로 임차인은 임차주택에 대한 보증금반환청구소송 확정판결 등의 집행권원에 기한 경매를 신청할 수 있다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 경매 실행에 의한 환가대금에서 후순위 또는 그밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있으며 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있다. 다른 권리자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 소액임차인은 서울기준 보증금 7,500만 원이하 주택이며 최고 2,500만원까지 우선변제가 가능하다.

단 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 된 주택을 (등기)이후에 새로 임차한 임차인은 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없고, 임대차계약 초기 소액임차인 이었으나 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액돼 소액임차인에 해당되지 않는다면 우선변제권을 행사할 수 없어 주의해야 한다.

◆ 배당요구 및 주택반환

배당요구란 우선변제권을 갖춘 임차인이 다른 채권자에 의해 실행된 임차주택의 경매절차에 참가해 보증금을 회수하는 방법이다. 경매집행 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없기 때문에 주의해야 하며 배당요구 종기까지 대항력과 우선변제권은 존속되어야 한다. 단, 경매개시결정 전 임차권등기를 마쳤거나 임차인이 경매를 신청한 당사자라면 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 임차주택 경매 배당절차에 참가해 보증금 전액에 대해 배당을 요구했으나 선순위 채권에 밀려 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 임차권을 소멸되지 않는다. 따라서 주택을 낙찰 받은 경락인에게 보증금 잔액 반환을 요구하면서 임대차관계 존속을 주장할 수 있다.(보증금 전액 돌려받는 시점까지 임차주택 사용가능)

자료제공 : 나인성 연구원, (주)부동산써브(www.serve.co.kr) 부동산연구실