오은석 다다재테크 대표

 ①임장(현장답사)시 조사했던 시세를 믿고 입찰을 했는데 낙찰 받은 후 시세를 다시 꼼꼼히 확인해 보니 조사 당시보다 시세가 낮게 형성되어 있는 경우
②임장 할 때는 집 안을 확인해 보지 않았는데, 낙찰 받은 후에 확인해 보니 천장에는 물이 고여 있고, 벽은 곰팡이로 가득 차 있었으며, 매 여름마다 침수가 된다는 사실을 알게 되는 등 임장시에는 확인하지 못했던 물건에 대한 하자를 알게 된 경우 
③선순위 대항력 있는 임차인으로 보이는 자가 배당요구를 하지 않고 전입신고만 되어 있고, 임장을 할 때 진정한 임차인으로 볼만한 증거가 없어 단순한 동거인에 불과하다고 판단하고 입찰했는데 진정한 임차인으로 판명되어 임차보증금을 인수해야 하는 경우
④명도 할 때 갖가지 사유를 들어 집행관이 집행 불능을 고지하면서 집행이 되지 않아 부동산을 인수받지 못하는 경우 등

그렇지만 위에 열거한 리스크는 임장 할 때 조금만 관심을 갖고 분석하다 보면 충분히 해결할 수 있는 리스크이다. 리스크가 존재하는데 이를 해결할 수 있다면 그것은 곧 수익으로 연결되지만 해결할 수 없다면 바로 손실로 이어진다는 사실을 잊어서는 안된다. 다시 말해 분명 리스크가 될 수 있는 사안인데 임장을 통해서 그 리스크를 해결할 수 있는 방법을 찾지 못했다면 그 리스크를 감안해 입찰하거나 입찰을 포기하는 것이 보다 현명한 선택이 될 것이다.

그런데 위와 달리 입찰표를 잘못 기재하는 등 자신의 실수로 인해 손실이 발생하는 경우도 있다. 지난해 3월 최저가 4억8640만원인 아파트를 5억3200만원에 낙찰을 받고자 했던 입찰자가 자신의 실수로 입찰가에 ‘0’을 하나 더 붙여 53억2000만원에 입찰한 사건이 발생했다. 낙찰자는 최고가매수신고인(낙찰자)이 된지 얼마 되지 않아 자신이 큰 실수를 저질렀다는 사실을 깨닫고 법원에 매각불허가 신청을 했다.
이에 사법보좌관은 ‘입찰가에 중대한 오기를 한 것으로 보인다‘며 매각불허가 결정을 내렸다. 1심의 결정에 반발한 경매신청자(자신이 빌려준 돈을 회수하기 위해 경매를 신청한 사람)는 법원에 즉시항고를 했고, 항고심 재판부 역시 1심의 결정이 정당하다며 낙찰자의 손을 들어줬다.

이에 불복할 수 없었던 경매신청자는 재항고를 했고 결국 대법원은 “낙찰자가 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법에서 규정한 매각불허가 사유에 해당되지 않아 불허가 결정을 내릴 사유에 해당하지 않는다[대법원 2010.2.16. 자 2009마2252 결정]"고 판단하고 원심을 깨고 이 사건을 수원지방법원 합의부로 돌려 보냈다.

5억 3200만원의 아파트를 53억 2000만원에 사지 않으면 결국 낙찰자는 입찰보증금(최저매각가격의 10%) 4800여만원을 잃게 되는 것이다. 한 순간의 방심이 너무나도 큰 상처로 남았을 것이다.

그런데 문제는 이와 비슷한 사건이 필자가 발견하는 것만 한 해에 10건 이상씩 발생한다는 점이다. 지난 6월에도 수원 영통구의 한 아파트가 감정가 2억3000만원에 나왔는데 1회 유찰되어 최저가는 1억 8400만원이었다. 그런데 자신의 실수로 입찰표에 ‘0’를 하나 더 붙여 19억1000만원에 낙찰 받은 것이다.

이런 큰 실수를 예방하기 위해서는 입찰 기재대 안에서 입찰가격을 쓴 다음 최소 2-3번은 다시 확인을 해야 하며, 입찰마감 시간 10분 전까지는 입찰표를 작성하는 습관을 가지는 것이 좋다. 또한 입찰표를 하루 전에 미리 작성해서 입찰일에 투찰하는 것도 이러한 사고를 줄이는 방법이다.

주의할 점은 이런 실수가 경매 초보자보다도 오랫동안 경매재테크를 한 사람들 사이에서 더 많이 발생한다는 점이다. 오랫동안 어떤 시험을 합격하기 위해 준비해 왔는데 시험 당일 수험번호를 잘 못 써서 그 동안의 노력이 물거품이 될 수 있는 것처럼 아무리 열심히 임장을 했다고 하더라도 입찰장에서 순간의 실수로 그 동안의 모든 노력이 물거품이 될 수 있다는 사실을 명심하고 절대 투찰하기 전까지 긴장감을 늦추어서는 안 될 것이다.

오은석 다다재테크 대표