프라임공인라운지-이충민 88공인중개사사무소 대표

"강서구 화곡동은 경기도 서울 사이에 위치한 입지적인 메리트로 경기도민들이 서울 마포 여의도 강남으로 진입하기 위한 징검다리 역할을 하는 지역입니다. 다세대주택 매매가격이나 전세가격이 서울지역 내에서도 상대적으로 저렴하기 때문입니다. 또 매매가 대비 전세비율이 높다보니, 서울시내에서 소액으로 투자할 수 있는 몇 안되는 투자처라고 할 수 있습니다"

서울시 강서구 화곡동 서울지역이 3000만~5000만원 소액 투자처로 떠올랐다. 소액 투자자들이 단기 투자를 목적으로 화곡동 다세대주택 지분을 매입하고 있다. 특히 최근 8.29 대책 효과로 급매물 위주로 거래가 증가했다. 

이충민 88공인중개사사무소 대표<사진>는 화곡동이 개발압력이 높은 지역으로 단기 투자처로 유망하다고 설명했다. 그는 화곡동이 주변 지역보다 지분가격이 저렴해 서울에서 소액으로 투자할 수 있고, 급매물을 매입하면 단기간 내 투자수익을 얻을 수 있다고 조언했다. 또 인근 마곡지구 개발이 가시화되면 인근 화곡동 매매가에도 영향을 미칠 것이라는 의견이다.

"화곡동은 실수요가 탄탄한 지역이기 때문에 전세비율이 높은 지역입니다. 예를 들어 화곡동 다세대주택을 실제 시세보다 2000만~3000만원 정도 저렴하게 매입해, 대출과 보증금을 이용하면, 실제 투자금액은 5000만원 안팎이 될 것입니다. 월세를 놓았을 경우 임대료를 받아 대출 이자를 갚을 수도 있습니다. 전세의 경우 초기 투자금을 더 줄일 수 있는 방법이기도 합니다. 시세보다 저렴하게 매입했으니 일단 2000만~3000만원은 이득입니다. 거기다 매매가 상승에 맞춰 매도하게 되면 세금을 제외해도 수익이 남습니다"

경기 침체에도 시세차익을 노릴 수 있을까. 그는 많은 투자자들이 기대 이상의 수익을 얻고자 하기 때문에 투자할 곳이 없었지만 욕심을 버리면 투자할 곳은 많다고 설명했다.

"욕심을 부리지 않으면 됩니다. 다세대주택 지분을 싸게 매입해 몇 개월 동안 500만~700만원의 수익을 보고 들어간다면 충분히 승산 있는 투자라고 생각합니다. 화곡동은 지금이 바닥이기 때문에 앞으로 더 떨어지지는 않을 것으로 전망됩니다. 또 화곡동은 그동안 개발압력이 높았던 지역으로, 2호선,5호선 환승역인 까치산역 역세권 개발도 중ㆍ장기적으로 예상됩니다. 인근 마곡지구 아파트 단지의 경우 9호선 개통에 따라 120% 이상 올랐습니다. 화곡동은 주거지 종합관리계획으로 개발될 예정으로, 중장기적으로 개발이 가시화되면 가격이 상승할 것입니다.  화곡동에 투자하려는 투자자들은 은행 이자보다 몇%만 높게 얻어 가겠다는 자세로 투자를 한다면 수익을 충분히 얻어갈 수 있습니다"

과거, 다세대주택 대지면적 33㎡, 전용면적 59~62㎡기준으로 볼 때 까치산역 인근 화곡동과 산 밑 화곡동의 매매가는 별다른 가격 차이가 나지 않았다. 하지만 이후 4차 뉴타운 예상지역으로 화곡본동, 화곡2동, 4동, 6동 일부, 8동이 거론되면서 역세권과 산 밑 가격 차이는 벌어졌다. 지난 2008년 3~4월 경, 강남 투자자들이 화곡동을 찾는 등 수요자가 많아 3.3㎡당 3000만원까지 상승할 것이라고 예상됐다. 미국 발 금융위기 바로 직전, 다세대주택은 3.3㎡당 2700만원까지 팔리기도 했다. 하지만 금융위기가 터지면서 지분가격은 하향세를 띄었다.  현재 역세권 일대는 3.3㎡당 2200만~2300만원, 최고 2500만원 선, 화곡본동은 1900만원, 최고 2200만원 선이다.

"화곡동 까치산역 주변과 산 밑 다세대주택 매매가가 3.3㎡당 500만~600만원 차이가 납니다.다세대주택 33㎡ 기준으로 봤을 때는 5000만~6000만원입니다. 과거 역세권 다세대주택에 투자한 투자자와 산 밑 다세대주택에 투자한 투자자는 같은 금액의 투자금이 들었지만 향후 투자 수익률은 달라졌습니다. 역세권 다세대주택 매매가는 올랐지만 산 밑 다세대주택 매매가는 그대로입니다. 그래서 투자자들은 투자물건을 찾을 때 이 물건이 향후 가격이 상승할 수 있는 물건인지를 가려내는 안목을 키우는 것이 중요합니다. 전문가나 그 일대를 잘 아는 공인중개사를 활용하는 것도 방법입니다" 

서울 강서구 화곡동을 '경기도민이 서울로 진입하기 위한 징검다리 같은 지역'이라고 표현했다. 화곡동은 부천 고강뉴타운과 10분 거리로 부천과 인천과 가깝다. 그래서 부천, 인천에 거주하면서 여의도, 마포, 강남으로 출퇴근하는 수요자, 종자돈을 모으고 싶은 신혼부부들의 선호도가 높은 지역이다. 실수요자가 많다보니 전세가격도 꾸준히 상승하고 있다. 

“지난 2008년 당시보다 평균 25% 이상 상승했습니다. 지난 2008년 만해도 이 지역은 전용면적 18~19㎡ 다세대주택의 전세는 1억원이 넘는 전세물건을 찾기 힘들었습니다. 하지만 지금은 전세가격이 꾸준히 상승해 1억3000만원대의 같은 면적의 다세대주택 전세를 찾기 힘듭니다. 현재 이 일대 다세대주택 매매가 대비 전세비율은 평균 65%선으로, 최고 75%까지 나오고 있습니다”