프라임공인라운지-이성재 부동산써브 신한공인중개사사무소 대표
138㎡형 최고점 대비 3억 하락해 실수요 매입 유리
"성동구 성수동 기존 아파트 가격이 많이 떨어져 있습니다. 132㎡대는 최고점 대비 3억원 가량 하락했습니다. 이럴 때 실수요자나 임대수익을 얻고자 하는 투자자는 관심을 가져볼 만합니다. 향후 부동산 회복기에 들어서면 매매가도 회복할 것으로 전망됩니다"
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| 이성재 부동산써브 신한공인중개사사무소 대표 |
이성재 부동산써브 신한공인중개사사무소 대표는 성동구 성수동2가 롯데캐슬파크, 현대 아이파크 등 기존아파트가 성수동 내에서 관심을 가져야 할 상품이라고 설명했다. 그동안 경기 침체로 성수동 아파트가 많이 빠져 실수요자이 전보다 저렴한 가격에 매입할 수 있기 때문이다. 롯데캐슬파크와 현대아이파크는 지하철 2호선과 5분 거리에 위치한 성수동2가의 대표적인 역세권 아파트 단지다. 롯데캐슬파크는 7개동 총 604가구로 이뤄져 있다. 현대아이파크는 11개동 656가구로 둘 다 지난 2003년 입주했다.
현재 성수동 롯데캐슬파크의 경우 현재 매매가가 138㎡는 7억원대로 지난 2006년 말 최고점 대비(9억7000만~10억원) 3억원 가량이 떨어졌다. 125㎡는 현재 6억5000만~7억원 선으로 지난 2006년 말 최고점 때(8억원대)보다 1억~1억5000만원 정도 빠졌다. 106㎡의 경우 5억5000만원 선으로 최고점 대비(6억7000만~6억8000만원 선) 1억2000만~1억3000만원 가량 떨어졌다.
이성재 대표는 지난 8월 29일 대책이 발표되면서 하반기에는 거래가 살아나며 빠졌던 가격이 어느 정도는 다시 회복할 것이라고 내다봤다.
“성수동 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 1700만원 선입니다. 서울 내 역세권이자 교통이 편리한 요충지에 3.3㎡당 1700만원 아파트는 충분히 매력 있는 가격입니다. 이번 8.29 발표로 내년 3월까지 DTI규제가 강남3구를 제외하고 풀어지고, 다주택자의 양도소득세 일반세율 적용이 2년간 연장됨에 따라 급히 팔려던 매도자들이 주춤하고, 거래는 다시 살아날 것으로 예상됩니다. 가을 이사철을 만나 거래가 살아날 것으로 기대하고 있습니다. 그러면 빠졌던 가격이 어느 정도는 올라올 것으로 보고 있습니다. 하지만 겨울철은 비수기 때문에 완전히 회복하기는 힘들 것으로 예상됩니다”
◆전·월세 수요 풍부
이성재 대표는 성수동이란 지역 특성상 입지가 뛰어나다보니 전·월세로 들어오려는 수요가 많다고 설명했다. 성수동은 학교가 많지 않고, 학부모들이 선호하는 지역이 아니다보니 학군에 구애받지 않는 신혼부부, 노년부부, 직장인 등이 성수동을 선호하고 있다.
“성수동은 입지가 뛰어나고 교통이 좋지만 한 가지 불편한 것은 주변에 학교가 많지 않고 문화상품이 없다는 것입니다. 그렇다보니 성수동을 선호하는 수요층을 보면 학군과 연결고리가 없는 신혼부부, 노년부부, 직장인들이 많습니다. 서울숲이 조성된 이후 쾌적성이 더 높아졌습니다. 성수동에 거주하려는 수요에 비해 기존 아파트들이 없다보니 전·월세가 인기를 끌고 있습니다. 특히 전세 물건은 나오면 바로 나갈 만큼 귀합니다”
특히 이들 아파트는 전세 비율이 매매가의 50% 선으로 전세를 안고 매입할 경우 초기 매입금액을 덜 수 있다. 현재 이 일대 전세가격은 106㎡의 경우 2억9000만원, 125㎡는 3억원, 132㎡는 3억3000만원 선이다.
◆성수전략정비구역 투자가치 떨어져
이 대표는 성수전략정비구역이 과거 성수동 아파트들보다 가격이 낮았지만 최근에는 역전을 했다고 설명했다.
“몇 년 전만해도 성수동2가 롯데캐슬파크, 현대아이파크가 가장 비쌌습니다. 지난 2003년 롯데캐슬파크 입주 때 106㎡가 4억5000만원이었습니다. 그 당시 강변현대의 경우 1억2000만원 선이었으니, 롯데캐슬파크 1채 살 금액이면 강변현대 3채 가량을 살 수 있었습니다. 강변현대 주변이 성수전략정비구역으로 지정돼 상황은 역전됐습니다. 현재 성수전략정비구역 내 강변현대와 같은 나홀로 아파트가 106㎡가 7억~8억원입니다. 대지지분은 23㎡밖에 나오지 않는데도 말입니다”
하지만 성수 전략정비구역 투자가치에 대해서는 깊은 우려감을 표시했다. 다세대주택·단독주택 지분가격이 이미 오를 데로 올라 투자수익을 내기가 어렵기 때문이다.
“적은 면적의 대지지분은 3.3㎡당 8000만원씩 하는데 향후 추가부담금은 어떻게 부담할지 의문입니다. 성수전략정비구역으로 실수요로 들어올 수요는 많지 않습니다. 지금 지분을 갖고 있는 주민들도 모두 팔고 나가야 하는 실정입니다. 그 높은 지분 가격을 지불하고 높은 수익을 얻기는 어렵습니다. 당연히 투자가치도 떨어지죠”
한편, 이성재 대표는 지난 10년간 성수동에서 공인중개사사무소를 운영해 오고 있다. 이 대표는 공인중개사 자격증외에도 주택관리사, 건축기사1급 자격증을 보유하고 있다. 그는 현재 한국공인중개사협회 서울시직할 성동구지회 부지회장을 겸임하고 있다.
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cky@renews.co.kr
