입추와 처서가 지나 휴가철이 마무리되는 8월 말부터 이사철을 앞둔 전세수요자들의 움직임이 새아파트  입주단지로 본격화될 전망이다. 서울과 수도권의 대규모 입주 단지들은 전세 매물이 쏟아지며 가격 하락세가 뚜렷해지고 있기 때문에 싼 전세매물을 찾는 이들에겐 해답이 될 수 있다.

실제 새 아파트 입주 물량의 영향을 받고 있는 서울 은평구, 경기 고양시, 파주시 등지는 거래두절 및 입주적체 현상으로 오히려 전셋값이 하락하거나 조정되고 있어 비교적 저렴한 새아파트 임차물량이 기대되는 지역들로 꼽힌다.

이 들 지역의 올 초 대비 7월말 기준 아파트 전세가 변동률을 살펴보면, 은평구(-0.9%), 파주시(-2.8%), 양주시(-4.7%), 고양시 일산서구(-1.7%)·일산동구(-0.5%), 남양주시(-0.5%)등지는 모두 임차가격이 하향 조정됐다. 대부분은 연내 1만 가구씩 입주가 몰린 수도권 대표지역들로 입주잔금 마련이 쉽지 않을 경우 전세로 돌리는 사례가 많고, 전세매물이 많아지면서 주변 전세가격까지 떨어뜨리는 효과를 낳고 있다.

일례로 올 8월 입주가 시작되는 고양시 식사지구 위시티자이 1블록 공급면적 112㎡는 집주인의 융자금액 정도에 따라 전세매물가격의 차이를 보이고 있으나 하한가는 1억2000만원까지 떨어진 상황이다. 인근에 위치해 있는 식사동 은행마을(동문2단지) 109㎡ 전세하한가가 1억2000만원수준이니, 평면이 크고 새아파트인 위시티 자이의 가격이 조금 더 저렴하게 형성된 셈이다. 게다가 동문2단지의 경우 작년 11월 1억4500만원까지 전세가가 형성됐던 전례에 비교해보면 신규입주단지가 주변 전세값을 떨어트리는 효과도 있었다. 중형과 중대형 평면의 가격 역전현상도 나타나고 있다. 식사지구 위시티 자이 112㎡와 163㎡의 하한 전세가는 각각 1억2000만원과 1억5000만원으로 3.3㎡당 가격은 112㎡(354만원)가 163㎡(304만원)보다 오히려 50만원 높은 상태다. 실수요층이 취약한 중대형 평면이 많은 단지는, 중대형의 3.3㎡당 전세가가 중소형 임차비보다 낮게 책정되는 현상도 나타나고 있다.

당분간은 거래량침체 여파나 금리인상, 자금조달계획 차질로 입주를 제때하지 못해 잔금연체율로 고통 받느니, 싸게라도 전세를 놓으려는 수요가 늘 것으로 보이고, 전세보증금을 받아 잔금을 치루는 입주예정자들이 많아, 잔금납부일이 임박할수록 임대인보다 임차인에게 유리한 조건의 임대차 물량이 나올 가능성도 농후해 보인다. 신혼부부를 비롯한 대부분의 전세수요자들은 신규 입주단지를 선호하는 경향이 있어 이사철 전 남들보다 발 빠르게 움직인다면 깨끗하고 저렴한 일석이조의 매물을 구할 수 있겠다.

그러나, 입주예정자가 임차인에게 전세보증금을 받아 잔금을 납부하는 경우는 대부분 등기가 안 된 상태라서 전세 계약시 임차인(세입자)들이 체크할 사항이 많다는 점을 주의해야한다.

우선, 신규입주단지 전세매물의 일부는 미등기일 경우가 많다. 새 아파트는 보통 준공 전 사용검사만 받고 입주하기 때문에 세입자는 해당 아파트의 권리관계를 알아볼 길이 없어 불안하다. 임대인(수분양자) 명의로 소유권 이전등기가 되기 이전 신축아파트를 임차할 때는 임대인 등, 실소유자 확인이 불분명하기 때문에, 중개업소의 말만 믿기보다는 이를 확인하는 절차가 꼭 필요하다. 분양계약서 사본을 받아두고, 시행사(건설사)에 문의하여 가압류여부 등 권리관계나, 수분양자와 계약서상의 임대인이 맞는지, 중도금이나 잔금대출금(설정금액)이 얼마인지 반드시 확인해야 한다. 공인중개사나 임대인의 가족 등 대리인과 계약할 때도 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 두고, 임대인에게 연락해 위임 여부를 확인할 필요가 있다.

임차인이 지급한 전세보증금을 임대인이 잔금으로 납부하고 등기신청이 이루어질 때는 중개업소에서 책임지고 임대인과 함께 잔금납부 및 등기신청을 하며 불이행시 계약은 무효라는 특약을 작성하여 위험을 피하도록 한다.

미등기상태에서 전세권설정은 불가능 하지만 임차인은 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으므로, 전입신고와 확정일자를 받는 일도 잊으면 안된다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매시 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리이다. 이때 분양계약서상의 지번과 동·호수로 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 되고, 신고한 다음날 오전0시부터 효력이 발생하게 된다.

그밖에 입주예정아파트는 대출을 안고 있는 경우가 대다수다. 은행대출이 있다면 계약을 피하는 것이 좋지만 부득이하게 계약을 할 경우 전세보증금을 받아 대출금 일부를 상환한다는 조건을 달아야 하고, 대출금과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 살 던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려할 때, 통상 아파트 낙찰가률이 70~80%이므로 전세값 및 대출 비율이 매매값의 적정한도를 넘지 않도록 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 요사이 입주를 앞둔 고분양가 단지들은 분양권 시세가 분양가 아래로 추락하는 사례도 속출하므로 비율은 보수적으로 잡는 것이 좋겠다. 보통 중도금이나 잔금대출금이 있는 신축아파트의 경우 해당 채권은행이 근저당권을 1순위로 설정·완료(소유권 보존등기와 이전등기 및 근저당권 설정등기까지)할 때까지 임차인의 입주를 못하게 하는 경우가 있으니 신규입주아파트의 대출여부 파악은 아주 중요한 문제다.

거래량 침체 등, 주택시장의 선순환이 깨지면서 입주적체단지에 저렴한 전세매물이 출현하고 있다. 세입자들에게는 보다 낮은 가격에 임차가 가능하다는 이점이 있으나, 등기 전 권리관계나 대출여부에 따라 신축입주 전세매물이 독이 될 수 있음을 유념해야 하겠다.