“실질 금리가 최저 수준에 달하던 기조가 한 동안 지속됨에 따라 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 부쩍 늘었습니다. 행운동의 경우 원룸, 고시원 등 임대를 목적으로 한 주거용 수익 부동산이 늘고 있는 추세입니다”
서울대 입구역과 방배동 등 강남과의 접근성이 좋은 관악구 행운동은 대학생 및 직장인의 수요가 많은 지역이다. 특별한 개발계획이 있는 것은 아니나, 땅값은 완만한 상승세를 보여 3.3㎡당 평균 2000만원대로 보면 된다는 것이 인근 중개업소 관계자의 얘기다.
“찾아오시는 많은 분들이 상대적으로 저평가 되어 있을 것이라는 예상을 하고 옵니다. 하지만 시세는 그렇지 않습니다. 현재 형성된 시세를 말씀드리면 다들 놀라곤 하십니다”

부동산은 개별성이 강해 물건마다 다르지만, 행운동 소재 다세대주택 보통 2종 주거지역의 경우 3.3㎡당 2000만원 전후, 준주거 지역의 경우 2500만~3000만원대이다.

물론 큰 지분의 경우 환금성이 낮다는 이유로 시세보다 조금 낮은 가격에 매물이 나와있긴 하다. 하지만 행운동을 찾은 대부분의 투자자들은 보다 저렴하게 땅 있는 집을 매입해 원룸으로 리모델링하겠다는 생각을 접고 돌아간다. 앞서 언급한대로 가격대가 맞지 않아 수익성을 담보할 수 없기 때문이다.

일대 중개업소 관계자는 소형 규모의 다세대를 구입해 임대를 놓으면 수익이 괜찮다고 설명했다. 준주거 지역 대지지분 23.1㎡ 다세대가 1억7000만원 정도 하는데 1억2000만원의 세입자가 임대차 계약을 맺고 있다. 이 경우 5000만원의 소액으로도 투자가 가능하게 되는 것이다. 지금은 부동산 경기가 침체돼 있어 환금성은 용이하지 않을 수 있지만 부동산 경기가 살아나면 어느 정도의 시세차익도 예상된다는 반응이다.

또 2002년에 지어진 다세대의 경우도 대지지분 31.3㎡가 1억 7000만원으로 위 물건과 비슷한 시세이다. 이 물건은 보증금 4000만원, 월70만원의 임대차 계약을 맺어 1억3000만원 투자로 연 840만원의 임대료를 받고 있다.
“이 곳은 2호선 라인의 일부 지역으로 원룸 등 임대수요가 많은 대표적인 지역입니다. 따라서 소형평형의 깨끗한 다세대에 지금 투자해도 괜찮을 것으로 보입니다. 여유자금이 되는 투자자라면, 원룸이 지어진 건물을 매입하는 것도 하나의 투자법이 될 수 있습니다”

대지지분 125.4㎡의 물건이 지난해 5월 다가구로 허가를 내 원룸 임대사업을 하고 있는데 방이 12개로 보증금 4억2000만원 월300만원의 임대수익이 나오는 건물이다. 건물은 10억원의 시세를 형성하고 있다.
원룸 투자라고 하면, 건물가격이 워낙 비싸 투자하기 쉽지 않을 것으로 생각하는데, 크지 않은 규모로 운영하는 경우, 4억~5억원을 가지고도 충분히 투자가 가능하다는 게 인근 중개업소 관계자의 설명이다.

방이 30개 정도면 건물가는 14억~15억원, 15개 안팎이면 10억원 내외. 이 가운데 보증금을 받아 운영하기 때문에 대출 등을 이용하면 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 결론이다.
요즘 도시형생활주택, 고시텔 등 주거용 임대상품의 트렌드화로 서울 역세권내 특히, 2호선 라인의 땅 있는 집을 싼 값에 구하기가 하늘의 별 따기다.

행운동 역시 땅 있는 집을 사서 원룸으로 리모델링하는 식의 투자는 이미 오를대로 오른 땅값 때문에 수익이 나기 힘들다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
부동산 업계에서 오랫동안 개발 사업을 해온 한 관계자는 “과거 2~3년전 1200만원 이하로 대지를 확보한 사람들의 경우 임대사업을 고려해봄직 하지만 현재까지 지가상승이 꾸준하게 이뤄져 수익성이 나지 않는 것은 자명한 사실이다”며 “임대사업이 가능한 부동산이 부각되긴 하지만, 트렌드를 따라가기 이전에 충분히 사업성 검토를 해봐야 할 것”이라고 덧붙였다.

하지만 현지 중개업소 관계자들은 앞으로도 1인 가구가 늘어나고, 임대사업이나 원룸은 2호선 라인에는 수요가 절대적일 것으로 판단돼, 꾸준한 지가상승 및 시세차익을 볼 수 있을 것이라고 자신했다.
이와 관련해 행운동은 이미 지가가 꾸준히 상승해 더 이상 저평가된 지역이 아닌 지역으로 거듭났으며, 주거용 임대사업의 대기자 또한 많아 대지를 확보할 수 있는 땅이 없거나 이미 다 헐고 원룸으로 탈바꿈한 상태라고 인근 중개업소 관계자는 밝혔다.