채상병 참세무법인 대표 세무사

정부는 올해 1세대 1주택 비과세대상 주택과 재개발,재건축 양도소득세에 대해 탈세 의혹자들을 가려내어 집중 조사하겠다고 밝혔다. 또한 법 개정을 통해 비거주자의 경우 1주택만을 소유하고 있다 하더라도 장기보유특별공제시 1주택(최고 80%)규정이 아니라 일반부동산(최고 30%)율을 적용한다고 명시 하였다.
현행 1세대 1주택에 비과세규정은 원칙적으로 3년 이상 보유(서울특별시?과천시 등 5대 신도시지역에 소재하는 주택의 경우 2년 이상 거주요건과 동시충족)한 경우에 한해 양도세를 비과세 하고 있다.
 
다만 몇몇 부득이한 사유등에 의해 거주 및 보유요건과 상관없이 1세대 1주택 비과세대상이 되는 경우가 있다.
 
이번호에서는 3년 보유 요건에 불구하고 비과세를 적용하고 적용받을 수 있는 해외이주법에 의한 해외이주시 비과세특례규정에 대해 살펴보도록 한다.

 해외이주 비과세의 취지는 해외이주법에 의한 국외이주로 전세대원이 출국하는 경우 당해 주택에 더이상 거주할 수 없는 부득이한 사유가 발생하였으므로 보유 및 거주요건의 특례를 적용하여 비과세하자는 것이다.

해외이주 비과세 요건을 살펴보면 다음과 같다.

 첫째, 거주자인 상태에서 취득한 주택이어야 한다.
해외이주법에 의한 해외이주는 거주자를 대상으로 한 규정이므로 비거주자(외국인을 말함)가 취득한 주택의 경우에는 비과세가 적용될 여지가 없다.

 다만, 비거주자 상태에서 취득한 경우라도 거주자인 상태에서 매매계약과 같은 원인행위가 이미 이루어진 경우나 거주자 상태에서 취득한 주택이 비거주자 상태에서 재건축된 경우, 일반아파트를 분양받아 잔금을 청산하기 전에 출국한 후 아파트를 취득하여 양도하는경우 등은 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 둘째, 출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유하고 있어야 한다.
상속받은 주택이나 3년 보유(2년 거주 포함) 요건을 갖춘 일시적 2주택인 경우, 비거주자인 상태에서 1주택을 구분 등기(1층과 2층으로 각각 등기를 한 경우)하여 2주택이 된 경우 등 예외적으로 비과세 적용을 받을 수 있는 것을 제외하고 2008. 2. 22 이후 양도분부터는 출국일 현재 1주택 소유세대가 양도일 현재 당해 1주택을 보유하고 있는 경우에 한하여 비과세 규정을 적용한다.
 
 셋째, 세대원 전원이 출국하여야 한다. 일부 세대원이 출국하지 아니한 경우에는 출국하지 아니한 세대원에게 거주용 주택이 필요할 것이므로 해외이주 특례규정에 따른 비과세를 적용받을 수 없다.
 
 다만, 병역의무를 위해 군대에 입대한 경우나 출국하지 아니한 세대원이 독립세대 구성요건에 해당이 된 경우에는 일부 세대원만이 출국한 경우에도 특례규정을 적용받아 양도소득세 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.
 
 넷째, 해외이주에 대한 보유기간 특례규정을 적용받기 위해서는 세대전원이 출국한 후 비거주자 상태에서 양도하거나 해외이주확인서를 발급받아 출국 전에 양도하여야 한다.

 해외이주법에 의한 해외이주의 경우 보유기간 특례규정은 세대전원이 출국하여 비거주자 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 양도하여야 비과세를 적용 받을 수 있다.

 그러나 이 요건에 따라 비과세를 적용받기 위해서는 세대전원이 출국을 하였다가 주택을 양도하기 위해 재입국하여 양도하여야 하는 불편한 문제가 있으므로, 이를 보완하기 위해 해외이주확인서를 발급받으면 출국 전에 양도하여도 국외 이주한 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
이 경우 해외이주확인서 발급일로부터 1년 이내에 양도하여야 한다.

 최근 해외이민이 점차 증가함에 따라 비거주자 상태에서의 주택 양도가 늘어나고 있다. 이미 해외이민을 갔거나 현재 계획 중인 경우 위의 규정을 면밀히 살펴 세제상 불이익을 받지 않도록 세심한 주의를 기울여야 한다.