경국현 상가투자컨설팅 대표

부동산 투자는 자본 소득과 운영소득이라는 두가지 관점에서 접근한다.  투자한 부동산의 가치가 2년~3년 뒤에 가격이 하락할 것이라고 하면 어느 누구도 부동산에 투자를 하지 않을 것이다. 투자 대상이 아파트, 땅, 상가 등 그 어떤 부동산 상품을 불문하고 미래 시점의 가격이 상승할 것이라고, 즉 현재의 가치보다 미래 가치가 더 뛰어 나다고 판단하기 때문에 투자 하는 것이다.

이 미래 가치를 찾아 가는 과정이 자본 소득와 운영 소득인 것이다. 산업화, 도시화, 고도성장의 시대를 거치면서 우리나라 국가의 국부는 비약적으로 커졌다. 동시에 기업과 가계의 자산도 함께 성장하였다. 수십년간의 전국토의 개발과 도시화, 그리고 고도성장 분위기 속에서 기업의 투자 효과는 부동산 투자자들에게는 엄청난 기회였다. 자고나면 올라가는 부동산의 가치는 “부동산 불패신화”를 우리나라 국민들에게 결코 지워지지 않을 기억으로 각인 시켜 버렸다. 이 시대의 부동산 투자는 운영 소득을 염두에 두고 투자하는 투자자들은 바보 취급 받았다. 은행 금리보다도 못한 수익률이 나올 지라도 매매 차익을 통한 수익이 크기 때문이다. 자고 나면 올라가는 아파트와 땅의 가격은 늘 투자자들의 시선을 끌기 충분하였다. 어떻게 보면 본의 아니게 부동산 투자를 한다고 하면 투기를 자연스럽게 할 수 밖에 없는 사회였다고 봐야 할 것이다.

그러나 지금은 경제 성장 축이 산업사회에서 지식정보화 사회로 바뀌어 가고 있다. 전국토의 도시화는 완료시점에 있고, 저성장, 저금리, 그리고 비역동적 사회로 바뀌어 가면서 부동산 투자는 더 이상 자본 소득을 목적으로 하는 시대가 아니라는 것이다. 이제는 운영소득을 목적으로 하는 부동산 투자가 대세이다. 시대가 바뀌어 가고 있다. 운영 소득을 중심으로 투자하고자 하면 그 중심에 수익형 부동산이 있는 것이다. 수익형 부동산에 투자 한다고 할 때에 첫 번째 관심의 대상이 되는 상품이 바로 상가이다. 물론 매매차익을 보고 투자 하는 것이 바람직하다고 주장하는 분들이 아직도 있다. 그러다 커다란 물줄기의 흐름을 바꾸기에는 역부족일 뿐이다.

많은 예비 투자자들과 상가 투자와 관련하여 상담하다보면 다들 “상가 투자가 어렵다.”고 한다. 그 어렵다고 하는 상담자들의 이야기들을 들어 보면 다들 “부동산 불패신화”속에서 이루어졌던 수많은 부동산 투자 이론과 경험에 근거하고 있음을 알 수 있다. 사회가 바뀌어 가고 있으면 나도 바뀌어야 하는 것이다. 시대가 바뀌었는데도 아직도 과거의 투자 논리에 빠져 있으니 어려울 수밖에 없는 것이다. 이제는 더 이상 “부동산 불패신화”는 없다. 잘못된 투자는 필패일 뿐이라는 것이다.

상가투자가 어려운 이유는 본질적으로 수익형 부동산에 대한 이해가 부족하기 때문이다. 상가는 아파트나 땅에 대한 투자 논리가 전혀 맞지 않는다. 그 첫 번째 이유는 바로 관련 법규나 정책의 부재에 있다. 주거와 토지에 대한 부동산 상품 공급은 법과 정책의 영향을 받는다. 그러나 수익형 부동산은 이러한 법규나 정책에서 벗어나 있다. 그래서 아파트 투자에 관심이 있다고 하면 대부분의 재건축/재개발에 대한 공부, 혹은 정부 정책을 공부하게 되는 것이며, 마찬가지로 땅에 대한 투자를 하고자 한다면 국토 계획 및 이용에 관한 법률을 공부를 할 수 밖에 없는 것이다. 그런데 상가 투자를 하고자 한다면 투자자들이 공부할 법이나 정책이 극히 일부이며, 이 또한 실제 투자자들에게 그 중요성이 별로 없는 것들뿐이다.

두 번째 이유는 정보의 비공개성에 있다. 아파트나 땅에 대한 정보는 부동산 포탈 사이트 혹은 정부의 관련 사이트에 접속하여보면 다 알 수 있다. 내가 살고 있는 아파트의 시세나 내가 투자하고자 하는 지역의 아파트 시세는 바로 알 수가 있다. 그러나 상가와 관련하여서는 우리나라 그 어떤 정보업체도 혹은 정부 관련 사이트에서도 알 수가 없다는 것이다. 그나마 검색하여 볼 수 있는 것이 임대차 계약과 관련한 내용들이 대부분이다. 즉 점포사업 혹은 창업을 위한 정보일 뿐이라는 것이다. 간혹 투자와 관련하여 매물정보가 있다고 하더라고 이 매물의 가치가 합리적인 것인지 아닌지, 혹은 시세가 어떻게 형성되는지 알 수가 없다는 것이다. 창업 시장과 투자 시장은 다른 것이기 때문에 상가를 투자하고자 하는 많은 투자자들에게 그저 무의미한 자료들일 뿐이라는 것이다. 즉 5억원에 해당하는 상가 매물 정보가 있다고 하면, 그 5억원이 합리적인 것이지 아닌지, 거품이 있는지 없는지, 미래 시점의 가치는 얼마나 갈수 있는지, 현재의 투자 가치는 있는 것인지 아닌지, 임대 수익 자체는 신뢰 할 수 있는 것인지 아닌지,  알 수가 없다는 것이다.

정리하여 보면 상가투자를 하고자 하면서 아파트나 땅, 즉 과거 산업사회의 부동산 투자 논리에서 벗어나지 못한 상태에서 객관적이고 합리적인 상가 투자 타당성을 분석하는 방법을 모를 뿐만 아니라 쓰레기가 아닌 양질의 정보 취득이 어렵기 때문인 것이다. 그래서 상가투자가 어려운 것이라고 필자는 보고 있다. 또한 어려움을 느끼는 투자자들이 공부할 만한 곳도 마땅치가 않다. 부동산 투자 교육을 위한 아카데미가 많이 있지만 상가 투자와 관련하여 제대로 된 학습 과정이 없는 것이다. 관련 법규와 오픈된 정보의 부재는 부동산 업계에 종사하는 분들일지라도 접근하기가 쉽지 않은 것이다. 그래서 그나마 몇몇 아카데미에서 상가 투자와 관련된 강의를 표방하지만 내용은 창업을 위한 강의가 되기 쉬운 것이다. 상가 투자를 하고자 하는 투자자들에게 실질적으로 도움이 되기는 어려운 것이다.

그래서 상가 투자를 하고자 한다면 경험치가 있어야 하는 것이다.  그 경험이 간접경험이든 직접적 경험이든 경험 속에서 자신만의 투자 노하우를 찾아 갈 수밖에 없다. 상가 투자와 관련된 부동산 투자 이론은 한나절이면 다 배울 수 있다. 그러나 그 이론이 실제 상가투자 의사 결정에서는 맞지 않기 때문에 실제 투자 사례를 수없이 공부하여야 하는 것이다. 경험이 없는 이론은 그저 이론일 뿐이다. 이론만 알아서 상가 투자에 성공할 수 있다면 우리나라에서 상가 투자에 실패할 사람 하나도 없다는 것이다. 아파트나 땅은 이론만 가지고 투자 할 수가 있다. 그 이론이 법과 정책에 맞물려 돌아가기 때문이다. 상가는 그렇치가 않다. 그렇다고 경험만 가지고 투자 할 수 있는가하면 그것도 아니다. 상가 투자는 수없이 많은 위험을 가지고 있는 투자 상품이다. 그 위험이 눈에 보이는 것도 있지만 숨어있는 위험도 많다. 따라서 이론과 경험 외에도 상가 투자와 관련된 주변 환경에 대한 이해가 반드시 필요하다. 상가투자와 관련된 유통구조와 그 유통을 이루어내는 시장참여자들의 관계를 이해하여야 하는 것이다.

상가투자 누구나 관심이 있다. 매월 임대료 받을 수 있다는 것 하나만으로도 크나큰 매력이 있는 상품이다. 이러한 관심은 점차적으로 늘어나고 있다. 그러나 관심만 많을 뿐 변해가는 투자 환경을 제대로 이해하고 있지 못하거나, 정보를 만들어내고 유통시키는 시장참여자들의 역학관계를 모르고 있으면 거의 묻지마 투자가 될 확률이 높다. 상가는 많다. 수없이 많은 상가들 중에서 내가 투자 하고자 하는 그 특정 상가가 나에게 돈을 벌어다 주어야 한다. 실전은 한번뿐이다. 그것을 성공적으로 하고 싶다면 시대의 변화에 눈높이를 맞추고, 양질의 정보를 찾고자 노력하여야 한다. 그리고 실전을 위한 간접 경험을 많이 쌓아가야 하는 것이다.