채상병 참 세무법인 대표 세무사

다주택자(1세대 2주택 및 3주택 이상자)에 대한 고율의 중과세(50%, 60%)를 배제하고 기본세율을 적용하던 양도소득세 특례가 올해 12월 말일로 종료된다. 따라서 2주택 이상자들은 2011년 부터는 양도소득세 부담이 가중될 것이다.  모든 다주택자가 중과세를 부담하는 것은 아니고 특히 특정요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수도 있다.
이번호에서는 1세대 2주택의 비과세 특례규정에 대해 알아보자.

1세대1주택 비과세 제도는 원칙적으로 1주택 소유자가 일정한 요건을 충족한 경우 비과세를 하는 제도이다. 그러나 1세대 2주택 비과세 특례는 양도 당시에 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우에도 거주자가 1개의 주택만을 소유한 것을 보아 양도소득세를 비과세 하는 제도이다.

우선 주거지 이전을 위한 대체취득을 하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우의 비과세 특례규정이다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득(자기가 건설한 경우 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세가 비과세되기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 한다. 즉 종전주택은 양도일 현재 3년 이상 보유(서울ㆍ과천 등 5대신도시지역은 2년 거주 포함)하고 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 한다. 이와 같이 거주지의 이전을 위한 요건이 갖추어지면 종전주택의 양도는 양도소득세가 비과세된다.

다음으로 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례규정이 있다.
상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 거주자가 일반주택을 양도하는 경우 상속받은 주택은 없는 것으로 보아 비과세요건(3년 이상 보유 등)을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세 된다. 다만 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되기 때문에 일반주택부터 순차적으로 양도하여야 두 주택 모두 비과세를 받을 수 있다. 

가정을 합치는 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정도 있다.
1세대 1주택자가 1주택을 가진 60세(여자 55세)이상의 부모(배우자의 부모 포함)를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 5년 이내 먼저 양도하는 주택(3년 이상 보유)은 양도소득세가 비과세 된다.
또한 각1주택을 가진 자가 혼인하여 2주택이 된 경우에도 5년 이내 먼저 양도하는 주택(3년 이상 보유)에 대해선 양도소득세가 비과세 된다.
부모 봉양 및 혼인으로 인한 2주택자는 3년 이상 보유(서울 등은 2년 거주포함)만 했다면 어느 주택이든 합가일로부터 5년 이내 양도하면 양도소득세가 비과세 된다는 점이 위의 다른 비과세 특례규정과의 차이점이다.

위의 3가지 특례규정에서 특이한 점은 중복 적용이 가능하다는 점이다. 예를 들어 설명하면 이사 등을 위하여 일시적으로 2주택이 된 자가 상속ㆍ동거봉양ㆍ혼인 등의 사유로 1세대 3주택이 된 경우에도 순차적으로 양도하면 3주택 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 대체취득과 상속 등으로 3주택이 된 자는 양도순서를 유의해야 한다. 3주택 모두 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 먼저 일반주택(종전부터 최초 보유 주택)을 2년 이내 양도하고 두 번째로 대체취득한 주택(3년 이상 보유)을 양도해야 한다. 마지막으로 상속주택을 양도한다면 모두 비과세혜택을 받을 수 있다.  
반대로 1세대 1주택자가 상속ㆍ동거봉양ㆍ혼인 등으로 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우에도 양도순서만 주의 한다면 모두 비과세를 받을 수 있다. 양도순서는 위와 같은데 새로이 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 최초 보유한 주택을 처분해야 한다.

양도소득세가 비과세되기 위해선 가장 기본적인 요건이 3년 이상 보유(서울ㆍ과천 등 5대신도시는 2년 거주포함)이다. 다만 근무상 형편 등 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우에는 보유 및 거주요건과 상관없이 비과세를 받을 수 있는데 그 요건은 다음과 같다. 근무상취학ㆍ질병상의 이유로 수도권 밖(서울ㆍ인천ㆍ경기)소재지로 주거를 이전하는 경우에는 아무 조건 없이 양도소득세가 비과세되고, 서울 등을 포함한 전국 지역으로 이전하는 경우에는 1년 이상 거주하여야 양도소득세가 비과세 된다.

일례로 근무상 이유로 서울(1주택)에서 대전(1주택)으로 전근하여 이사 후 대전에 사시는 부모님(1주택)과 합가하여 3주택이 된 자가 서울주택을 양도할 경우에는 아무조건 없이 양도소득세가 비과세 되는 것이다.