채상병 참세무법인 대표 세무사

겸용주택이란 외관상 하나의 건물을 주택과 상가 등 다용도로 사용하는 주택이다. 1층은 상가로 사용하고 2, 3층은 주택으로 사용하면 겸용주택이 된다. 이런 겸용주택을 양도할 때는 먼저 이 겸용주택이 주택인지, 상가인지를  구분해야 한다. 용도에 따라 세금을 계산하는 방식이 달라져 납부해야할 세금이 크게 차이나기 때문이다. 

세법에서는 주택면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우는 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 겸용주택 전체에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보기 때문에 주택 이외의 부분에 대해 별도로 양도소득세를 계산해야 한다.

주택과 주택 외 부분의 면적을 따질 때 지하실, 옥탑방, 보일러실 등은 사실상 용도에 따라 판단하지만, 사실상 용도가 확인되지 않는 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적 비율로 안분하여 계산한다.
세법은 실질에 따라 과세하므로 공부상 용도와 관계없이 실질적으로 주택으로 사용하였으면 주택으로 인정받을 수 있다. 따라서 공부상으로는 상가 부분이 더 크더라도 실제 용도를 따져 주택 부분이 더 크다면 전체를 주택으로 보아 과세한다.

그러나 실무상 겸용주택을 양도한 후에 실제 사용용도가 주택 면적이 기타 건물 면적보다 크다는 사실을 입증하기는 쉽지 않다. 이런 경우 과세 관청에서는 사실상 용도가 불분명하다고 보아 공부상 용도에 따라 판단하게 된다. 따라서 겸용주택을 양도하기 전에 실제 용도를 입증할 수 있는 서류를 갖추어 놓아야 한다.  가장 좋은 방법은 실질에 맞도록 공부를 정정하는 것이다. 그러나 사정상 공부를 정정하지 못하는 경우에는 실제 용도를 입증할 수 있는 서류를 갖추어 놓아야 한다.

주택으로 사용되었음을 입증하는 서류는 해당 부분이 주택으로 사용되었음을 입증할 수 있는 사진, 전입일자를 확인할 수 있는 임차인의 주민등록등본, 주택 면적 등을 확인할 수 있는 임대차계약서 등이 있을 수 있다. 또한 주택으로 사용되는 무허가 건축물이 있다면 건축사의 측량도면과 사진 등을 입증서류로 확보해야 한다.

다른 주택이 없이 겸용 주택만 보유하는 경우에는 겸용주택 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 가장 절세하는 방법이다. 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 크고 주택으로서 3년 이상을 보유하고 서울 등 특정지역은 2년 이상 거주해야 한다.
그러나 양도시점에 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 크다고해서 겸용주택 전체가 비과세되는 것은 아니다. 주택보다 상가부분이 커서 양도시점에 상가를 주택으로 용도변경 한 경우 그 용도 변경된 부분은 용도 변경한 날로부터 비과세요건을 갖춰야만 비과세 대상이 된다.

즉, 실제 사용 면적에 따라 그 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정한다. 그러나 주택면적보다 주택 외 면적이 큰 겸용주택 중 주택 외 부분을 주택으로 용도변경함으로써 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택은 용도변경일로부터 양도일까지 3년 이상 경과한 경우 (비과세 요건을 충족한 경우)에만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
또한 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택 이외의 면적보다 주택 면적이 큰 경우에는 주택의 경우 증축 전,후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 그 부수토지는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과해야 비과세 된다.

겸용주택은 주택과 상가의 면적에 따라 과세 대상이 달라지고 납부액도 차이가 난다. 1세대 1주택 소유자라면 주택 면적이 더 커서 전체를 비과세 받는 것이 유리하겠지만 다주택자라면 오히려 주택부분에 대해서는 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문에 불리할수도 있다. 겸용주택을 양도할 때에는 조세 전문가의 도움을 받아 실제 사용면적을 정확히 파악하고 주택과 상가 중 어떤 것이 더 유리한지를 미리 따져보고 세금을 납부해야 한다.