강공석 투모컨설팅 대표

실전투자에 있어, 가장 고려하여야 할 요인 2가지를 꼽는다면 '도로'여부와 '개발행위'가능 여부라 할 수 있다.
초보자라 하여도, 도로가 있어야 건축이 가능하다는 것을 알고 있지만, 토지이용계획확인원에 빨간줄로 도로를 표시한 것을?본다면 고개를 갸우뚱거리기 마련이다.
개발행위 가능여부는 지자체 혹은 설계사무소등 전문기관에 문의하면 알 수 있는 내용으로?확인하는 습관이?필요하다 할 수 있다.
하지만, 도로는 육안으로 언제든지 확인이 가능한 일이기에 도로에 관련된 꼭 알아야 하는 내용이 무엇인지 알아보기로 하자.

도로에 '접함'이란 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말하여 해당 부지의 개발행위에 아무런 제약이 따르지 않는다는 것을 의미한다. 일반 투자자들이 가장 좋아하는 유형이다.
완충녹지에 '저촉'이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있는 상태를 의미하고, 도로에 '저촉'이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 도로에 포함되어 있는 상태를 말하여 해당 토지를 100% 활용하지 못한다는 것을 의미한다.

이런 이유로 인해, 도로에 '저촉'된다는 사실 하나만으로 투자대상에서 제외하는 것이 다반사다. 그러나, 도로에 '저촉'되더라도 남은 토지의 면적이 개발할 수 있는 면적이 되는 지 여부로 투자가치를 판단하여야 할 것이다.
접도구역은 도로 구조의 손괴를 방지하고, 도로의 미관을 보존하며, 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로관리청이 도로의 양 경계선으로부터 일정거리(20m 이내)를 지정하여 고시한 구역을 말한다.
접도구역 지정의 기준은 2003년 1월 1일부터 20m와 5m기준으로 축소되었고 고속국도, 일반국도, 지방도, 군도 등 4개 도로만이 접도구역 지정대상이 되며, 시도(市道)와 구도(區道)에는 접도구역이 지정되지 않는데, 도로경계선에서 고속도로의 지정폭은 20m, 기타 다른 도로는 지정폭이 5m다.

접도구역 안에서는 토지의 형질을 변경하는 행위 및?건축물, 기타의 공작물을 신축.개축 또는 증축하는 행위는 금지되고 있다.
접도구역에 저촉된 부분은 건축물이나 시설의 신축이나 증.개축이 불가능하다는 이유로 투자가치가 낮다고 판단하고 포기하는 사례가 많다. 하지만, 접도구역에 저촉되지 않은 부분은 접도구역에 저촉된 부분이 도로에 접해 있다면 건축법상의 진입로가 확보된 토지라는 것을 간과하는 것이다.
따라서, 접도구역의 투자가치는 도로에 접한 면이 넓고 접도구역에 포함되지 않는 면적이 건축행위를 할 수 있는 면적이 되는 지 여부에 달려 있다고 할 수 있다. 오히려, 접도구역을 주차장 등으로 활용할 수 있는 덤이 생기는 것이다.

실전 투자자라면,도로에 접하지 않아 맹지상태로 있지만 맹지와 현황상 도로사이에 접도구역이 지정되어 있는 맹지를 눈여겨 볼만하다. 맹지의 신분 상승을 예고하는 것이다.
접도구역 저축여부 확인은 온나라서비스에서 제공하는 토지이용계획확인서 및 칼러 지적임야도로 확인할 수 있으며, 정확한 위치와 저촉범위 등 상세한 확인은 '도시계획도면'을 통해서 확인 가능하기에 손쉽게 확인할 수 있다. 또한 시, 군과 읍,면,동사무소에 접도구역 표주관리대장,접도구역안 기존건축물(공작물)관리대장, 접도구역안 불법 건축물 대장 등이 비치되어 있다.
실전투자에서 자주 접하는 저촉과 접합, 그리고 접도구역을 제대로 이해한다면 현장답사는 훨씬 용이할 것임에 틀림없다.

현장답사의 8할은 도로에 달려있기 때문이다.
접도구역은 표주로 안내하고 있다. 설치간격으로 평지는 200m내외, 곡선지역 및 취락지역은 50m 내외,산지는 500m 내외,주요도로, 철도 등을 횡단하는 경우에는 그 시설의 양측변에 설치,농경지 안인 경우에는 그 외곽(논두렁, 밭두둑 등)에 설치하고 있다.현장에서 접도구역이 표시된 접도구역 표주를 찾아보면서 답사하는 것도 유익하리라 본다.