박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장

 아파트시장에 ‘이상 현상(market anomaly)’이 나타나고 있다. 국내 아파트시장에서 그동안 거래량이 늘어나면 가격이 올랐지만 요즘은 영 딴판이다. 거래가 늘어나도 오히려 가격은 안정되는 국면이 이어지고 있는 것이다. 왜 이런 현상이 일어날까.

국토해양부에 따르면 3월 전국의 아파트 거래량은 총 4만6474건으로 2월(3만9058건)에 비해 19% 증가했다. 수도권은 1만4293건으로 21.4%, 분당과 일산 등 5대 신도시는 1212건으로 17% 각각 늘었다. 서울지역 거래량은 강남권 3개구를 제외하고 전반적으로 늘었다. 3월 전체 거래량은 4401건으로 전달보다 11.5% 늘어 2개월 연속 증가세를 지속했다.

거래량은 가격을 선행하는 게 일반적이다. 어떤 시장에서든 물건은 싼 것부터 팔린다. 그래서 일반적인 상황일 때에는 거래가 이뤄질 수록 가격이 올라가는 구조이다. 거래가 이뤄지면 집주인들은 가격상승에 대한 기대(expectation)로 호가를 올리거나 매물을 거둬들인다.

가격 상승에 대한 기대가 매수 대기자들까지 확산되면 매수자들은 추격 매수에 나선다. 한 두건 거래되면 호가가 서서히 올라간다. 과거 참여정부 시절 때 많이 경험했지만 양도소득세 중과 등으로 시장이 왜곡돼 매물 공급이 많지 않을 경우 계단식으로 가파른 상승을 하게 된다.

 그런데 거래는 늘었는데도 요즘은 가격은 안정세다. 국민은행에 따르면 3월 전국 아파트 가격은 0.3% 올라 1986년 1월~2003년 3월 평균 상승률 0.8%에 크게 밑돌았다. 말하자면 지난달 전국 아파트값 상승률이 24년 간 같은 달 평균치보다 덜 올랐다는 것이다.

6대 광역시 역시 3월에 0.6%올라 24년 간 같은 달 평균치 0.7%보다 상승률이 낮았다. 더욱이 서울과 수도권의 경우 모두 상승률이 ‘제로(0)’으로 나타났다. 과거 24년 평균치는 모두 0.8% 상승이었다.
거래량은 늘었는데도 불구하고 가격이 안정됐다는 것은 매물이, 그것도 싼 매물이 지속적으로 시장에 공급되고 있다는 뜻이다. 매도자들이 전 세계적인 주택가격 하락, 주택가격 버블 논란, 주택시장의 불확실성 등으로 시장을 다소 불안하게 보고 매도 물량을 늘리고 있다는 것이다.

하지만 가격 하락폭이 심하지 않고 거래도 많다. 이는 저가 매수자들도 여전히 많다는 얘기다. 그래서 지금 주택시장은 매수자와 매도자 간에 심한 힘겨루기를 하는 상황인 것 같다. 거래량 증가에는 3월로 빨라진 봄 이사철을 맞아 반짝 거래가 이뤄지는 계절적 요인도 일부 작용한 것으로 보인다.

거래가 활발하면서 가격이 안정되는 시장. 이것을 두고 일부 전문가들은 ‘진정한 의미의 시장 안정의 필요조건과 충분조건’이라고 말한다. 시장 시스템이 살아 움직이는 정상적인 구조라는 것이다. 이 통계만으로 봐서는 정부가 바라는 이상적인 주택시장이 아닐까 하는 생각도 해본다.

다음 달 통계를 봐야하겠지만 앞으로 단기적으로 거래량은 줄어들 것으로 보인다. 전반적으로 4월 들어 거래 침체가 뚜렷해지고 있어서다. 그래서 아파트시장은 당분간 거래가 줄면서 가격도 떨어지는 양상이 진행될 것으로 보인다.

다만 지역별로 침체의 체감 온도는 많이 차이 날 것 같다. 투기적 수요로 가격이 단기간 급상승했던 지역, 입주 물량 과잉으로 일시적인 공급 초과 지역 등은 ‘거래 감소-가격 하락 ’현상이 좀 심해질 것 같다.