부동산을 증여할 때 절세의 방법으로 많이 쓰이는 방법 중 하나가 부담부증여이다. 부담부증여란 수증자(증여를 받는 자)가 증여자(증여를 하는 자)의 채무를 부담하는 것을 조건으로 재산을 증여받는 것이다.

부담부증여를 하면 수증자는 증여가액에서 채무액을 제외한 금액에 대해 증여세를 내므로 세금 부담이 줄어든다. 그러나 증여자는 양도소득세를 내야 한다. 수증자가 인수한 채무액을 증여자가 수증자에게 유상으로 이전한 것으로 보기 때문이다. 양도소득을 계산할 때 양도차익의 계산, 장기보유특별공제나 세율의 적용 등은 일반 부동산 및 주택 양도와 동일하다. 따라서 부담부증여를 한다고 반드시 세금이 줄어드는 것은 아니다.

보통 증여자가 1세대 1주택 비과세 대상자이거나 양도차익이 크지 않은 사업용 토지 등을 증여할 때 부담부증여를 이용하면 절세효과가 커진다.

예를 들어 1세대 1주택 비과세 대상자인 아버지가 3억원짜리 아파트를 성인인 자녀에게 증여하는 경우 일반 증여를 하면 자녀는 증여세로 약 4,400만원 정도를 낸다. 그러나 부담부증여를 하여 아파트 전세보증금 1억원을 수증자인 자녀가 인수하게 되면 수증자는 수증재산에서 채무 1억원을 뺀 2억에 대해 약 2,400만원의 증여세를 낸다. 증여자는 1세대 1주택 비과세 대상이 되기 때문에 양도소득세 부담은 없다. 부담부증여를 통해 세금을 크게 절세한 것이다.

부담부증여 시 과세가액에서 차감하는 채무액은 증여재산에 담보된 채무와 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금만 인정된다. 부담부증여가 조세회피 방법으로 악용되지 못하도록 하기 위한 것이다. 따라서 증여자의 증여재산에 담보된 채무가 아닌 일반 채무는 별도의 채무 부담을 약정을 했어도 채무로 인정하지 않는다. 증여재산에 증여자가 아닌 제3자의 채무담보로 제공된 재산을 증여받는 경우의 채무액도 증여가액에서 공제되지 않는다.

또한 증여계약서에 부담부증여에 관한 특약사항을 약정하고 채무자 명의를 수증자로 변경했어도 증여자가 계속하여 채무 이자를 지급하는 등 사실상 수증자가 채무를 인수한 것으로 볼 수 없는 경우에는 부담부증여로 인정하지 않는다. 따라서 부담부증여를 할 때는 증여를 받는 사람이 그 채무를 부담할 경제적 능력이 있어야 한다.

과세관청에서는 배우자간, 직계존비속간 부담부증여의 경우에는 금융기관 채무 등 증빙에 의해서 수증자가 채무액을 승계한 사실이 입증되는 경우에만 부담부증여를 인정한다.

증여가액에서 차감되는 것으로 인정받은 채무에 대해서는 과세관청이 부채사후관리대장에 등재하여 1년에 2회씩 사후관리를 한다. 이후 부채가 상환될 때 그 상환자금의 출처를 조사하여 수증자가 자력으로 상환하지 않고 제3자로부터 증여받은 자금으로 변제한 경우에는 증여세를 과세한다.

일반적으로 부담부증여 방식으로 증여하면 절세가 가능하다. 그러나  증여자가 다주택자이거나 비사업용토지를 증여하는 경우에는 증여자가 납부할 양도소득세 계산시 중과세 대상이 되거나 장기보유특별공제를 적용받을 수 없기 때문에 일반 증여보다 부담부증여가 더 많은 세금을 내야 하는 경우도 있다.

따라서 증여를 계획하고 있다면 조세전문가와 상의하여 증여방식을 결정하는 것이 절세의 방법이다.