고수들의 투자노트-채익종 다다 디앤씨(DADA DnC) 대표
130억대 부동산 자산가 성공 비밀은…
"부동산에 투자할 때는 수요자 측면보다 공급자이자 개발자 측면이 되어야 합니다. 서울에 투자하기 원하는 투자자는 '내가 만약 서울시장이라면 어디를 어떻게 개발할 것인가'에서 생각해봐야 하죠. 미래에 어떤 지역이 서울의 랜드마크 지역이 될 것인지, 어떤 지역의 지가상승이 두드러질 것인지, 앞으로 주택시장이 어떻게 흘러갈지 등을 곰곰히 생각해 볼 필요가 있죠. 그러면 서울시의 개발 계획이 눈이 들어오고 투자할 곳도 명확해집니다"
"부동산 투자로 부를 창출하고 싶은 사람은 정책에 반한 투자를 하면 안됩니다. 부동산 투자자는 정부의 정책 방향에 맞춰 투자 전략을 짜야 하죠"
채익종 다다 디앤씨 대표(43)는 부동산업계에서 '빌라왕'으로 유명한 부동산 투자 전문가이자 특이한 이력의 소유자다. 그는 과거 청소차를 몰던 10급 공무원으로 43㎡의 작은 집에 4대가 같이 살만큼 그의 가정은 어려웠다. 이후 그는 가족을 위해 돈을 벌기로 결심했고, 폐품수거 등 돈 벌수 있는 모든 일을 해왔다. 그 무렵, 우연히 선배의 권유로 부동산에 관심을 갖게 되면서 악착같이 3년 동안 모은 종자돈 3000만원으로 성동구 응봉동 재개발 지분 6.6㎡을 매입했다. 이 땅은 현재 응봉동 대림강변아파트 부지로, 그 당시 82㎡ 입주권이 나올 수 있는 지분이었다. 매입당시, 3.3㎡당 1500만원했던 그 지분은 6개월 후 2500만원으로 상승했다.
◆무일푼에서 130억 자산가로 성장
그는 재개발 지분 투자를 시작으로 부동산 투자를 계속 해왔고, 그러면서 그에게 부동산투자에 있어 감각이 있다는 것도 발견하게 됐다고 한다. 그가 꾸준히 부동산 투자를 계속 해오다보니 지역별로 적정 투자자금을 꾀고 있을 정도다.
“성수신도시 다세대 주택을 여러개 매입한 적이 있습니다. 그 때는 성수 신도시나 한강 공공성 회복 선언 발표 전이었습니다. 성수동은 한강변을 끼고 있는 요지에 있음에도 불구하고 낙후된 지역이었죠. 그때 저는 ‘만약 내가 서울 시장이라면 이곳을 신도시로 조성하겠다’는 생각이 들었고, 이 일대가 개발이 될 것이라는 확신이 섰습니다. 이후 성수동은 성수신도시, 전략정비구역 등 여러 호재가 겹쳐 지분가격이 급상승했습니다. 미국발 금융위기로 한때 힘들었던 적이 있었지만 결과적으로는 대성공이었죠”
일례로 그가 투자한 성수 신도시의 한 상가건물은 투자수익률이 낮다고 모두 고개를 절래하던 물건이었지만 그 물건의 시세는 매입당시보다 2배 상승했다.
그의 주요 투자법은 성수동, 합정동 등 미래가치가 높은 지역에 허름한 주택을 허물고 다세대 주택을 지은후 분양하는 분양사업이다. 그렇게 하다보니 연 20~50%의 높은 수익을 얻었다. 부동산 투자를 계속해오다보니 어느 순간 다세대 주택 보유량이 30채가 되기도 했다. 이때 금융권에서 책정한 그의 자산이 130억원이었다.
“부동산으로 돈을 벌고 싶다면 부동산 투자가 얼마나 간절하고 확신이 있느냐에 따라 성패가 갈립니다. 리스크를 안을 각오도 해야지요. 투자자가 욕심을 부리면 안되지만, 얼마만큼의 노력과 열정을 쏟느냐에 따라 투자자금 한푼 없이도 합법적으로 돈을 벌수 있는 분야가 부동산입니다"
일례로 3500만~4000만원의 전세금이 전부였던 몇몇 투자자들은 채 대표의 도움으로 다세대 주택을 매입했고 현재 5억원대 자산가로 변화됐다.
◆지가 상승 지역 선점 필요
채 대표는 공식적인 미분양이 13만가구인 상황에서 동탄, 용인 등 수도권 신도시 입주가 원활히 이뤄지지 않고 있고, 기존 아파트 거래도 되지 않아 수도권도 이미 높은 수익의 투자처로 의미를 상실했다고 설명한다. 이에따라 그는 서울에 투자하는 것이 리스크를 줄이고 수익을 높이는 방법이며, 그 중에서도 서울시 정책의 중심에 있는 한강변 일대 다세대 주택이나 역세권 소형주택, 도시형생활주택이 유망하다는 의견이다.
“우리는 불확실한 시대에 살고 있습니다. 유럽발 금융위기, 중국발 쇼크 등 세계 경기가 불확실한 상황입니다. 이와 더불어 주식, 펀드시장도 좋지 않고 부동산시장도 금융규제로 묶여있어 유동자금 800조원이 어느 곳으로도 유입되지 않고 묶여 있죠. 이럴 때일수록 부동산시장을 큰 흐름에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다”
그는 “부동산시장의 큰 흐름 속에서 보면 고령화, 1~2인 가구 증가에 따라 소형 주택이 인기를 끌기 마련”이라며 “지금과 같이 부동산 침체기 일수록 투자자들은 과감히 투자하지 못하고, 소액으로 투자하려는 움직임을 보인다. 역세권 소형주택이나 원룸, 고시텔 등 임대주택이 투자가치가 높다”고 조언했다.
특히 그는 한강변을 끼고 있는 자양, 성수, 망원, 합정 등의 다세대 주택에 관심을 가져볼 만하다고 강조했다. 이들 지역은 한강 르네상스 프로젝트의 중심에 있을 뿐만 아니라 한강 조망권이라는 희소성과 주변 크고 작은 개발호재가 맞물리는 지역이기 때문이다. 또 이들 지역은 개발과 맞물려 지가상승도 눈에 띄게 두드러질 것이라는 것도 메리트다.
“한강변을 끼고 있는 지역은 정책 방향에 따라 초고층 건물이 들어서는 등 대대적인 개발이 진행되는 곳들입니다. 예를 들어 투자자금 약 6억원 들어가는 자양동은 한강 맞은편의 잠실아파트 99㎡대 매매가가 12억원 가량 인 것과 비교해 볼 때 향후 초고층 아파트가 들어서면 99㎡대 매매가가 12억~15억원 갈 것으로 예상되고 있습니다. 자양동 물건은 세금을 제하더라도 멀리내다 보면 수익이 높은 셈입니다”
‘서울 특히 이들 지역의 지가는 이미 많이 올라 투자할 곳이 없다’는 대부분의 투자자들의 생각에 일격을 가하기도 했다.
“많은 투자자들이 서울의 지가가 이미 많이 올라 투자할 엄두를 내지 못합니다. 하지만 미래가치가 높은 곳임에도 불구하고 저평가된 지역들도 많고, 급매물로 나와 가격메리트가 있는 물건도 많이 있습니다. 누군가는 투자에 엄두를 못내고 있을 때 한편에서는 높은 수익을 얻어가죠. 누가 얼마나 관심을 갖고 돌아다니고, 실행하느냐의 차이에 따라 향후 투자수익이 크게 차이나게 됩니다”
◆단독 주택보다 다세대 주택이 유망
다세대 주택 투자를 즐겨하는 채 대표는 “서민들의 대표적인 주택이 다세대 주택이며, 앞으로 개발로 인한 주택 멸실로 개발 주변 지역의 다세대 주택이 인기를 끌 것”이라고 전망했다. 채 대표는 “같은 금액이더라도 단독 주택보다 다세대 주택에 투자하는 것이 높은 수익을 얻을 수 있다”고 덧붙였다.
현재 서울은 성수신도시, 용산국제업무지구, 위례신도시, 뉴타운, 재개발, 재건축 등 대대적인 개발이 이뤄지고 있다. 개발이 진행됨에 따라 서민들은 주택 멸실로 이주해야 하고, 그 만큼의 서민들을 위한 주택공급도 필요하다. 이때 주택 멸실로 이주하게 되는 서민들은 이주비 등 보유 금액으로 아파트나 고급주택으로 이주할 형편이 되지 않아 다세대 주택으로 눈을 돌리게 된다는 그의 설명이다.
“다세대 주택은 총부채상환비율(DTI)규제를 피할 수 있고 미래가치가 높은 지역은 매매가 대비 전세비율이 높습니다. 또한 다세대 주택은 단독 주택보다 감정평가액이 많이 나오고, 초기투자비용도 적게 들죠. 대출비중도 높일 수 있고 아파트보다 관리비용이 적게 든다는 것도 메리트죠”
채익종 다다 디앤씨 대표
채익종 다다 디앤씨 대표는 부동산업계에서 '빌라왕'으로 유명한 부동산 투자 전문가다. 3년동안 모은 종자돈 3000만원으로 재개발 지분에 투자하면서 그의 투자인생은 시작됐다. 한때 다세대 주택 보유량이 30채가 되기도 했으며, 당시 금융권에서 책정한 그의 자산은 130억원이었다.
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