2007년부터 비사업용 토지에 대한 중과세 제도(2010.12.31까지 한시적 중과배제)가 시행됨에 따라 많은 사람들이 자신이 소유한 토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부에 많은 관심이 있는 것 같다. 이번 호에서는 토지 중에서 건축물을 신축하기 위해 취득한 토지의 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부와 절세방안에 대해 알아보기로 한다.

 세법에서는 원칙적으로 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득한 후 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는, 토지의 취득일부터 2년간과 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업용으로 사용한 것으로 본다.

 이와 같이 토지취득 후 2년간을 사업용으로 보는 규정을 두는 이유는 현실적으로 건축물을 신축하기 위해서는 자금계획, 건축계획, 건축허가를 위한 사전심의, 건축허가 등의 일련의 절차를 이행하는데 준비기간이 불가피하게 필요하기 때문이다. 또한 사업의 준비기간 뿐만 아니라 건축물의 신축공사가 짧게는 수개월에서 길게는 수년이 소요되는 점을 고려하여 건설공사를 착공하여 공사가 진행되는 기간에 대해서도 사업용으로 사용하는 것으로 보는 것이다.

 위의 규정에 대해서 좀 더 자세히  살펴보기로 하자. 먼저 이 규정은 건축물의 신축목적인 경우에만 한정하여 적용된다. 따라서 해당 토지가 건축물의 신축이 가능한 토지이어야 하고,  지상건축물이 정착되어 있지 않은 토지여야 한다.

 여기서 건물의 신축목적이란 토지 취득자의 내심(內心)의 의사이기 때문에 대외적으로 객관적인 견해표명이 나타나지 않는 경우에는 신축목적이 있는지 여부가 불분명하다. 따라서 소득세법에서는 비사업용 토지와 관련된 법 조항을 규정함에 있어 공사를 ‘착공’한 경우에 한하여 건축물의 신축목적이 있는 것으로 규정하였다.

‘착공’이라는 의미는 건축물 신축을 위한 단순 준비작업(건축설계, 터닦기, 공사보호막 설치 등을 말함)만을 의미하는 것이 아니라 건축공사가 현실적으로 개시되어야 한다. 그러므로 지하부터 터파기 작업 등 토목공사가 개시되어야 한다. 따라서 건축허가를 받았으나 공사착공을 하지 않은 경우라면 적용대상이 될 수 없다.

 한편 신축목적의 나대지에 대해 공사를 착공하는 경우에 공사기간을 사업용 토지로 본다고 규정하고 있을 뿐, 공사 진척도에 관하여서는 별도로 규정을 하지 않고 있다. 따라서 공사 진척도 등에 의한 정상공사 여부에 관한 규정이 없기 때문에 공사에 착공하기만 하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 그리고 건설공사를 진행 중에 양도를 하는 경우에도 공사착수일로부터 양도일까지의 기간에 대해서는 사업용으로 사용한 기간에 해당한다.

 이러한 부분을 잘 활용하면 비사업용 토지에서 제외 될 수 있는 하나의 방법이 될 수 있다. 즉 건물이 신축 가능한 나대지를 소유한 경우에, 나대지 상태로 양도를 하면 비사업용 토지에 해당되어 고율의 양도소득세(2010.12.31까지 중과배제, 단 장기보유특별공제는 배제)가 과세된다.
하지만 건축공사를 착공한 후에 양도를 하면 양도세를 줄일 수 있다. 물론 이 경우 공사착공으로 인해 발생하는 비용과 줄어든 양도소득세 금액의 크기를 비교해서 유리한 방향으로 의사결정을 해야 한다.

 지금까지 건축물 신축목적으로 취득한 토지의 비사업용 여부에 대해서 살펴보았다. 비사업용토지에 대한 중과세제도는 2010.12.31까지 양도하는부분에 대해서는 한시적으로 배제되어 기본세율이 적용되나 장기보유특별공제는 여전히 배제되기 때문에 위의 규정을 면밀히 살펴보아 의사결정에 반영해야 한다.

 이 밖에도 서울시 밖의 본인명의 토지위에 2010.2.12까지 공사에 착공하여 사용검사를 받은 주택은 5년간의 양도소득세가 감면(수도권소재지역은 60%)된다. 또한 다른 주택의 비과세 판정시 주택수로 보지 않고 보유기간에 상관없이 기본세율을 적용한다. 최근의 양도소득세법은 시시각각 변화하고 있다.
부동산에 관한 의사결정을 할 때에는 전문가와 면밀히 검토하여 불필요한 세금을 납부하는 일이 없어야 하겠다.