이진우 소나무부동산연구소 소장

 “땅은 이제 가지고 있다 팔아 수익을 얻기에는 수익이 적습니다. 개발뿐만이 아니라 디자인까지 신경을 써야 합니다. 토지에서 수익을 얻기 위한 방법은 개발과 디자인을 복합시키는 것이라고 생각합니다. 또 땅을 그대로 두는 것보다 개발을 했을 경우 절세할 수도 있어 일석이조죠”
이진우 소나무부동산연구소 소장은 이제 땅 투자는 소유했다가 그대로 파는 시대는 지났다고 조언했다. 이제 소유한 땅을 주택, 창고, 공장 등 목적에 맞게 개발을 했을 때 수익을 얻을 수 있다고 설명했다. 이진우 소장은 지난 4년간 땅을 전문적으로 투자하고 개발해온 토지 전문가로 양평, 춘천, 가평을 중심으로 토지 개발 사업을 진행하고 있다. 현재 이진우 소장은 양평에서 36만3636㎡(11만평)의 땅을 개발하면서 고급주택 단지를 개발하고 있다.

“양평 신봉리의 36만3636㎡의 땅을 한 투자자가 시물레이션을 부탁했습니다. 그 땅은 맹지였고 길을 낼 수 있는지 여부, 향후 수익성 여부를 궁금해했죠. 그 때 시물레이션 결과 그 땅에 가치가 있다고 판단했습니다. 그 땅은 맹지를 제외한 땅의 전체면적 중 90%가 관리지역이면서, 향이 남향인데다가 지세까지 좋아 좋은 땅이었습니다”

그 때 이진우 소장은 땅에 임자가 있다는 것을 새삼 느꼈다고 한다. 당시 그 땅을 매입하려던 투자자가 자금이 부족하자 그 투자자를 따라왔던 투자자가 그 땅을 매입했기 때문이다. “그 투자자는 맹지가 포함돼 리스크가 큰 땅임에도 불구하고 그 땅을 매입했습니다. 그 투자자는 투자수익을 얻기까지 시간적인 여유를 갖기로 했고, 개발이 불가능하면 묘지로 쓸 생각까지 했죠”

◆정책을 알면 돈이 보인다 

이진우 소장은 토지 투자를 염두에 두고 있다면 투자자들은 정책의 흐름을 잘 알아두는 것이 도움이 된다고 조언했다. 특히 국토기본법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비도시계획 등을 잘 살펴보면 국가의 개발 흐름을 잘 알 수 있어 투자자들에게 좋은 정보가 된다. 도시, 단지개발은 도시개발법, 도시 및 주거 환경정비법, 건물 건설은 주택 건설 촉진법, 산림과 농지 개발은 각각 산림법, 농지법에 각각 적용받는다.
“특히 제3차 수도권정비계획은 서울, 인천 및 경기도의 수도권 정비의 기본방향입니다. 이 계획에 따라 개발이 되고 개발이 됨에 따라 지가가 상승하게 되죠. 토지는 거액이 드는 만큼 일반적인 주택과는 달리 큰 틀에서 이해하는 것이 중요합니다”

특히 투자자는 건축법과 해당 시,군 조례를 알아야 용도지역별로, 규제를 받지 않고 건축이 가능한 건축물을 알 수 있기 때문에 이에 대한 공부는 필수다.
"가끔씩 부동산중개업소의 달콤한 말에 속아 투자용도에 맞지 않는 땅을 사람들을 보게 됩니다. 어떤 투자자는 노후목적으로 주유소 부지를 매입했지만 나중에 알고보니 중개업자에게 속아 주유소를 지을 수 없는 부지인 문화재 보호구역의 땅이었습니다. 그 투자자는 현재 소송을 하고 있죠. 그만큼 자기가 투자할 땅 만큼은 누구보다도 잘알아야 올바른 투자를 할 수 있습니다" 

◆투자목적따라 접근방법 달라

땅을 매입하려는 일반인들이 가장 궁금해 하는 것은 무엇일까. 그건 아마도 문제가 없는 땅인가. 얼마나 투자 가치가 있는가. 매매 한다면 타이밍을 언제쯤으로 잡아야 할까 등일 것이다. 이진우 소장은 이러한 궁금증을 해결하기 위해서는 토지 투자시 투자자는 투자 목적을 분명히 하는 것이 중요하다고 조언했다.
“토지 투자시 주변에서 어디가 좋다는 말만 믿고 투자하는 것보다 투자목적을 분명히 하는 것이 중요합니다. 토지를 매입하려는 매도자들은 크게 투자형, 투자+실수요자형, 실수요자형 3가지로 분류됩니다. 투자자에서 실수요자로 갈수록 수익은 낮아도 리스크가 적습니다”

그는 토지 투자는 어떤지역에 투자하는 것도 중요하지만 매입 목적에 따라 면적, 입지, 가격, 향후 투자수익도 달라지기 때문에 지역보다 중요한 것이 투자 목적이라는 의견이다.
“토지 투자자들은 땅 투자라고 하면 무조건 넓은 면적의 땅만 생각하는 경향이 높습니다. 만약 땅 660㎡이라고 하면 무조건 작다고 생각하는 경우가 많죠. 하지만 관리지역의 건폐율이 20%, 용적률은 80%라면, 땅 660㎡에는 바닥면적 132㎡의 주택을 4층짜리로 지을 수 있습니다. 600㎡의 땅이 결코 적은 면적이 아니죠. 그러므로 땅을 매입하려는 목적을 분명히 해야 땅의 면적, 입지, 가격 등을 결정할 수 있죠”

최근 세컨드하우스에 관심이 높은 동호인 41명은 이진우 소장의 도움으로 양평 인근 전원주택용 토지 3만3000㎡을 공동 매입하기도 했다.
"전원주택용 부지를 매입한 41명은 토지  3만3000㎡를 공동 계약함으로써 토지도 시세보다 저렴하게 매입할 수 있었고 세컨드하우스라는 목적도 달성해나가고 있습니다. 또 향후 이 지역은 장기적으로 보면 시세상승으로 인해 시세차익까지 얻을 것입니다"
특히 가장 리스크가 큰 투자 목적의 수요자들은 3년 이상 중장기적 관점에서 접근해야 한다.
“투자목적의 수요자들은 토지 개발기간을 1년으로 계획해도 뜻대로 되지 않을 수 있어 시간을 지불해야 합니다. 특히 임야는 최고의 수익률을 올릴 수 있는 반면, 최악의 성과를 낼 수도 있는 땅입니다. 임야는 개발이 까다로워 개발이 지연될 수 있는 리스크가 있습니다”

또한 일반 투자자들의 토지 투자에 대한 환상에 대해서도 '투자는 환상이 아니라 현실'이라며 토지 투자시 지목이 대로 바뀌면 지가가 상승한다는 것은 토지 투자자들은 모두 다 알고 있는 사실이지만 지목 변경에 대해 막연한 생각으로 접근하는 것은 잘못된 생각이라고 조언한다. 지목변경은 지목에 따라 농지 보전 부담금이나 대체산림 조성비를 국가에 납부하고 개발행위 절차를 거친후 목적행위 이후 준공을 받아 목적물 건축이나 개발 행위가 끝나면 지목이 '대'로 바뀐다. 이 소장은 “일반 투자자들은 농지를 대지로 바꾸는 것에 대해 막연하게 허가만 받으면 대지로 바뀐다고 생각하지만 대지로 바뀌는 작업 하나 하나에 비용이 들어가기 때문에 토지 투자시 염두에 두는 것이 필요하다”고 말했다. 

이진우 소나무부동산연구소 소장
이진우 소장은 지난 4년간 땅을 전문적으로 투자하고 개발해온 토지 전문가로 양평, 춘천, 가평을 중심으로 토지 개발 사업을 진행하고 있다. 이진우 소장은 현재 양평에서 36만3636㎡의 땅을 개발하면서 고급주택 단지를 개발하고 있다.