DTI규제ㆍ금리인상 등 요인으로 보수적 투자 필요 
설이 끝난 이후에도 부동산시장은 냉랭하기만 하다. 구정 전, 부동산 업계에서는 부동산 투자자들의 움직임이 살아날 것이라는 기대감이 있었지만 설이 끝난 현재, 뒤늦은 겨울 추위 마냥 부동산시장의 투자 분위기는 정체돼 있다. 부동산침체기일수록 투자자들은 부동산시장이 어떻게 흘러갈지를 예측하고, 이에 맞는 투자 전략을 세우는 것이 중요하다. 

◆재개발 시장 주도

주택시장에 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 총부채상환비율(DTI)규제가 지속되고 있는데다 상반기 이후 금리인상 등의 가능성도 높아 실수요자들이 접근이 녹록하지 않기 때문이다. 여기에 재개발, 재건축의 경우도 가격적으로 높게 형성돼 있어 투자매력이 떨어졌다.
설 이후 기존 아파트 시장 전망은 그리 밝지만은 않다. DTI규제로 자금융통이 어려워진데다 집값도 이미 2007년 최고점 수준으로 오른 상태이기 때문이다. 이는 실수요자들의 주택 구매력이 저하로 이어져 매수세가 크게 위축되고 부동산 시장이 장기간 침체에 빠질 가능성이 높아 보인다.

지역별로는 강남권과 이 밖에 버블지역의 중대형 아파트들은 정부의 돈줄 죄기와 가격상승 등으로 인해 불황에 빠질 공산이 크다. 이에 반해 주택구입 문턱이 낮은 서울 강북권이나 수도권 외곽에 있는 중소형 아파트들의 경우 자금여력이 부족한 실수요자들을 중심으로 거래가 꾸준할 것으로 보인다. 실제 2008년 참여정부가 주택담보대출 제한, 양도세, 보유세 강화 등을 시행하면서 강북권 중소형 아파트 중심으로 수요가 급증했었다. 이 같은 경험으로 비추어 볼 때, 실수요자들 중심으로 강북권 중소형 주택의 수요는 꾸준할 것으로 예상된다.

재건축 시장은 2009년 초와 같은 호황은 없을 것으로 보인다. 특히 강남권 재건축의 경우 이미 가격이 고점 상태에 있어 개발 후 투자수익이 많이 줄어든데다 DTI규제 후 투자수요들의 진입이 어려워 졌기 때문이다.
투자가치가 어느 정도 보장되는 저층 재건축을 제외하면 매수세가 위축될 가능성 있다. 다만 지방선거 등이 변수로 작용할 수 있고, 사업단계가 빠르거나 개발호재 중심에 놓여 있는 재건축 단지들의 경우 반짝 상승할 수도 있다는 것을 염두해 두어야 한다.

분양시장은 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다. 분양시장은 DTI규제에서 자유로운데다 송파위례신도시, 보금자리 등 유망지역 내 분양이 많아 유망지역을 중심으로 청약자들이 몰릴 것으로 판단된다.
반면, 수도권 외곽 지역이나 입지여건이 떨어지는 곳은 청약자들의 외면을 받을 공산이 크다. 금융위기 이후 서울이나 서울과 가까운 지역 내 아파트 투자가 안정적이란 인식이 강해지면서 2010년에도 비인기지역의 분양시장은 인기지역과 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

재개발 시장은 2010년에 강세를 이어갈 것으로 보인다. 정부가 용적률, 토지거래허가구역 기준 등의 규제를 완화한데다 DTI규제 미적용 등으로 인해 실수요자들의 접근이 쉬워졌기 때문. 또 기존아파트 시장 가격이 많이 올라있는 상태에서 비교적 저렴한 재개발 지분은 실수요자들이 많은 관심을 보일 것으로 보인다.
특히 서울 뉴타운이나 한강변 재개발 등은 투자가치가 높은 곳으로 수요자들이 많이 몰려들 것으로 보인다. 규제 완화로 무주택여건이나 실거주 등의 문제가 없어짐에 따라 가격이 비교적 저렴한 대형지분의 거래가 활발해 질 것으로 보인다.

하지만 뉴타운, 도촉지구 지정 등으로 사업이 초기단계인데도 지분시세가 크게 치솟는 등 단기차익 실현이 어려워진 만큼 사업이 장기화 하거나, 규모가 작은 재개발 구역은 투자자들로부터 외면 받을 가능성이 크다. 또 분양가상한제 도입에 따른 사업성 저하도 이처럼 재개발 지분 투자 메리트를 지속적으로 떨어뜨리는 요인이 될 것이다.
그러나 아파트, 재건축 시장이 가격적으로 높게 형성된데다 대출규제로 수요자들의 진입이 어려운 반면, 재개발은 규제로부터 자유롭고 초기투자금도 적게 들어 틈새 투자처를 찾는 유입이 늘어날 것으로 보인다.

◆판교 등 신도시 물량 주목

최근 경기회복에 대한 기대심리가 커지면서 수익형 부동산의 대표격인 상가에 대한 투자 관심도 동반 상승 추세다.
특히 시세차익형 부동산 투자 트렌드에서 매달 고정적인 수입이 발생하는 상가의 메리트가 상대적으로 부각되었기 때문이다.
여기에 특별한 수입없이 오래 살아야 시대가 고령 사회가 임박해오면서 노후대비용 안전장치로서 상가의 가치는 또 한번 유감없이 발휘하게 돼 발품을 파는 투자군들도 늘고 있다.
글로벌 금융위기 여진과 계절적 비수기로 깊은 동면에 빠진 상가분양 시장이 설 이후 기지개를 펼 전망이다.

새 봄을 맞는 상가 분양시장의 기대 요소는 경기회복, 약 30조원에 달하는 토지보상금의 시장 유입, 대형상가 공급과 인기지역 상가 분양 등으로 꼽아볼 수 있다.
그중 판교, 청라, 광교, 흥덕, 강일 등의 신도시(택지지구)내 물량과 2월중 연간 공급량이 발표될 LH상가, 역세권, 뉴타운,중심업무지구(CBD) 등지서 공급되는 상가에 비교적 높은 주목률이 예상된다.
특히 판교는 지난해만 최소 2000억원의 시중자금을 빨아들인 지역이지만 여전히 공급량이 부족해 중심상가. 근린상가, 테크노밸리 등 3월 이후 본격적인 분양에 돌입하면서 올 한해도 리더지역중 하나로 꼽히고 있다.

광교의 경우는 상가분양에 앞서 개발 일정상 근린생활용지 공급을 3월 이후로 잡혀있어 광교 상가에 대한 선제적 관심도를 미리 파악할 수 있다.
대형급 물량에 대한 관심도 높아지면서 경기 화성 동탄 메타폴리스, 성남 판교 알파돔, 양재동 파이시티등도 공급 윤곽이 그려질 전망이다.
‘몰링’을 주도하는 매머드급 상가는 분양과 임대라는 분양방식도 양분돼 결과값에 따른 향후 공급 트렌드 변화에도 영향을 끼칠것으로 예상된다.

이와 더불어 연면적 82만300m²의 가든파이브 3월 개장여부도 귀추가 주목되고 있다.
G밸리, 광명, 흥덕지구내 오피스 용도의 아파트형공장이 입성하면서 상층부 수요와 주변 유동인구의 유입이 용이한 아파트형공장 상가로의 관심 이동도 예상된다. 다만 상가는 필수가 아닌 선택적인 투자 상품이며 투자행보에 있어 3억이상의 자금이 필요한만큼 녹록치 않은 가격으로 수요층의 띠가 그리 두텁지는 않다.
물론 한국토지주택공사(LH)상가 유찰분의 경우는 예정가격 수준인 7000만원~2억원선 이내서 공급되기 때문에 입지 평가후 투자에 나서보는 것도 좋다.

또한 상가는 어느 상권에 위치해 있는가에 따라 매겨지는 가치 수준도 다르며 인기지역 여부에 따라 매입가격 수준도 천차만별이다.
엄밀히 말해 주택과 상가투자는 목표 설정에서부터 투자 여정까지도 달리해야 한다.  지역적 이름값만 쫓는다고 모두 성공하는 것이 아니다.
역세권 상가, 배후세대가 튼실한 상가도 마찬가지다. 강남에도 삼류상가가 존재한다는 부연이다. 때문에 상가투자에 나설때에는 보수적이고 선별적으로 임해야 한다. 아울러 상가시장의 수급상황에 대한 메카니즘을 이해해야 한다. 신규물건의 공급자는 불리한 조건은 감추고 대부분 유리한 면만 강조하기 때문에 객관적 판단이 생각만큼 용이하지 않기 때문이다.

박대원 상가정보연구소 소장
장재현 부동산뱅크 책임연구원