남영우 나사렛대학 부동산학과 교수  

경기회복과 6월 지방선거 맞물려 가격 상승 기대 

“부동산 투자는 인구가 감소하지 않는 지역을 중심으로 이뤄져야 합니다. 특히 수도권 지역과 충청권 중 대학교와 기업이 많이 유치돼 있는 천안과 아산지역까지는 수요감소로 인한 문제는 발생하지 않을 것입니다. 현재 지방 부동산 시장은 주택시장 뿐 아니라 상가, 오피스 시장까지 거의 붕괴 상태입니다. 결국 부동산시장은 수요가 뒷받침되는 지역에 양질의 부동산이 공급되면서 시장이 점차 발전해 나가야 하는데 수요가 없는 지역에서 아무리 많은 개발공약이 나와도 시장이 회복되지 못하는 것이죠. 결과적으로 범수도권과 지방의 격차는 향후에도 지속될 것으로 보입니다”

◆10년 이상 인구 증가 도시 눈여겨봐야

 "1970년대 이후 경제개발이 본격화되면서 과열되기 시작한 국내 부동산시장은 정말 알 수 없는 시장이 돼버렸습니다. 가격상승시기에는 정부의 규제강화와 하락 시기에는 규제완화로 시장의 자기조정 기능이 많이 상실돼 있는 것으로 보입니다"
지난해만해도 상반기까지 시장 활성화를 위해 규제완화를 추진하던 정부가 하반기에 갑자기 금융규제를 실시하고 이전에 발표했던 민간택지의 분양가 상한제 폐지는 국회를 통과하지 못해 실행되지 않았다.
남영우 교수는 “이러한 정부의 냉,온탕 정책이 수십 년간 지속되다 보니 부동산 시장을 보는 관점이 장기적이 되지 못하고 눈앞의 이익만을 추구하게 되는 것 같다”며 “그 결과 부동산 투자자들이 단기차익을 추구하다 보니 부동산투자는 투기라는 인식까지 생겨났다”고 설명했다.

“사실 개인의 이익을 추구하는 투자자입장에서는 가장 많은 이익을 얻을 수 있는 방법으로 행동하는 것이 당연합니다. 우리나라에서 장기적인 부동산 시장의 안정성을 유지하기 위해서는 시장의 자율조정기능이 다시 살아날 수 있도록 정부의 장기적인 정책실행이 필요한 것으로 보입니다”

추가적으로 부동산 시장과 관련된 향후 변수로 주목해야 하는 것은 인구와 관련된 변수다. 남영우 교수는 “일각에서는 우리나라의 인구가 감소해 당장 주택시장에 큰 타격을 줄 것으로 주장하지만 수도권 지역의 경우에는 향후 10년 이상 가구수가 꾸준히 증가하므로 갑자기 부동산 가격이 폭락할 가능성을 낮다”고 설명한다.

◆2010년 부동산시장 상승 요인 풍부 

 2010년은 부동산시장은 상승세를 탈 전망이다. 남영우 교수는 부동산 상승에 대한 이유로 ▲국내경기의 회복 ▲지방선거로 인한 개발공약 ▲금리인상 가능성을 꼽았다.
“정부에서는 4.5% 이상의 성장률을 자신하고 있는데 경제성장이 가시화되면 부동산 수요회복에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 또 지방선거는 대선이나 총선과 달리 지방의 숙원사업들이 노골적으로 개발공약으로 제시가 됩니다. 비록 전부다 실현되지는 못해도 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 여기에 수도권 지역의 입주량이 감소하고 강남 재건축 단지들의 사업추진이 본격화 되는 등 크고 작은 호재들이 많이 산재해 있습니다”

남 교수는 “금융규제의 지속과 출구전략으로 인한 금리인상이 가격 상승속도를 떨어뜨리는 역할을 하겠지만 작년 하반기에 도입된 금융규제에 시장이 어느 정도 적응됐고 경제 활성화를 중시하는 정부의 현재 입장에서 금리인상의 폭도 크지 않을 것으로 보여 상승요인의 영향이 더 큰 것으로 판단된다”며 “최근 강남권 재건축 가격의 상승은 이러한 현상을 대변하는 것으로 보인다”고 설명했다.

◆강남 재건축ㆍ경기 군포 지역 유망
그렇다면 2010년에는 어떤 지역에 투자해야 유망할까.
남 교수는 2010년에 주목해야 할 지역으로 ▲강남 재건축 시장 ▲경기도 군포시 지역의 뉴타운 ▲세종신도시 인근의 계획관리지역 내 토지 등을 추천했다.
“먼저 강남재건축 아파트의 경우 정부의 금융규제로 작년 하반기 이후 약보합세를 보였으나 최근 다시 상승추세를 보이고 있습니다. 그 이유는 주요한 개별 단지별로 호재가 나타나고 있기 때문입니다”
구체적으로는 최근 호재가 있는 강남 재건축 단지를 중심으로 살펴볼 만하다. 서초구 반포동 반포1단지는 그동안 문제가 됐던 상가비율을 해결하는 방향으로 정비기본계획이 통과됐다. 강동구 둔촌동 둔촌주공2단지는 최근 조합설립인가를 받았다. 강남구 개포동 개포주공은 올 상반기 용적률 상향 조정이 있을 것으로 예상된다. 이밖에도 2월로 예정돼 있는 재건축 가능연한을 단축하는 서울시 조례개정안이 통과될 경우 목동 재건축 아파트들도 다시 상승세를 탈 것으로 예상된다.

경기도 군포시, 산본시 일대도 눈여겨 볼만하다. 이 일대는 GTX, 금정뉴타운, 군포뉴타운 등 개발 호재가 풍부한 지역이다. 경기도 군포역세권재정비촉진지구에는 1만2700가구가, 금정역세권재정비촉진지구에는 1만994가구가 들어선다. 단, 금정뉴타운의 경우 소형평형의무비율로 인해 사업가치가 낮아지자 주민들이 반대하고 있어 사업이 지연될 가능성도 내재돼 투자시 유의해야 한다. 

군포의 대표적인 공장이었던 유한양행, LS전선의 이전으로 공업지역인 당정동 일대(263만㎡)가 오는 2020년까지 도시형 공업단지로 탈바꿈할 전망이다. 공업단지는 뉴타운 개발과 맞물려 경기도 남부에서 쾌적한 지역으로 변모할 것으로 보인다. 이밖에 산본역이 지하철1호선, 4호선 환승역이며, 최근 1호선 당정역이 완공 개통된 것도 호재로 작용한다.
“경기도 군포시의 경우 금정역을 중심으로 GTX계획과 뉴타운 계획이 수립돼 최근 높은 분양가에도 불구하고 군포 래미안의 분양이 성공해 시장의 주목을 받고 있습니다. 지역 내 호재가 많고 6월 지자체 선거를 앞두고 있어 지속적으로 상승세를 유지할 것으로 기대됩니다” 현재 군포역세권재정비촉진지구 내 다세대주택 지분가격은 24㎡기준 1억1000만원 선이다.

토지시장에서는 세종신도시 인근의 계획관리지역을 주목할 필요가 있다. 세종시는 예정지역외에도 추가 개발이 필요시 주변지역의 계획관리지역을 적극 활용하겠다는 취지를 밝히고 있어 세종시와 바로 이어지는 주변지역(공주 연기군 일대)은 장기적인 관점에서 눈여겨 볼만하다.
“이번 세종시 수정안에 신도시 외곽의 계획관리지역을 적극적으로 활동한다는 취지의 내용이 포함돼 있어 계획대로 될 경우 용도변경이 되고 개발사업이 유치될 가능성이 높습니다. 다만 수정안의 통과가 아직까지는 불투명하므로 향후 진행상황을 주목해서 지켜봐야 할 것으로 보입니다”

그는 마지막으로 투자자들에게 “국내 주요 투자대상인 주택은 IT기술의 발달로 인터넷에서 매주 단위의 가격이 공개되는 실정이다 보니 실수요자들까지도 너무 단기간의 가격변동에 민감하게 반응하는 경향이 있는 것 같다”며 투자시 장기적으로 접근해야 하며 신중을 기해야 한다고 조언했다.
“부동산 투자는 주식과는 달리 시장의 순환주기가 길고 정부정책의 영향을 많이 받게 돼 마치 주식시장에 단기 투자하는 방식으로 투자를 하게 되면 낭패를 보게 되는 경우가 많습니다. 단기적 변화에 흔들리기보다는 해당지역의 개발호재와 인구증감, 교통편리성 등 다양한 변수를 직접 확인한 후 투자하는 것이 장기적인 투자에서 승리하는 길이 될 것입니다”

남영우 나사렛대학교 부동산학과 교수
남영우 교수는 지난 2009년까지 국민은행연구소에서 부동산 담당 연구위원으로 근무하다가 현재 천안에 위치한 나사렛대학교 부동산학과의 교수로 재직하고 있다. 그는 지난 2007년 ‘국민임대주택’ 논문으로 건국대학원 부동산학과에서 박사학위를 취득했다.