“상가를 흔히 고수익 고위험 상품이라고 알고 있습니다. 그러나 최근의 성향은 많이 달라졌습니다. 단기간의 시세차익을 노리는 분위기에서 안정적인 수익을 바탕으로 한 장기적인 안목으로 투자하려는 분들이 부쩍 늘었습니다”
“상가는 대표적인 수익형 부동산입니다. 수익형 부동산의 매력은 안정적인 수익을 바탕으로 시간이 흐름에 따른 가치의 상승까지 노릴수 있는 상품이라는 것이죠”
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 판교, 동탄 등 택지지구에서 지난 6년간 분양을 해오면서 상가투자상담을 100회 이상 해온 상가 전문가다. 그는 현재 용인 죽전 아파트 분양현장에서 분양대행을 하고 있다.
◆월1000만원 수익 창출
상가 투자상담을 계속해오다보니 그의 도움으로 상가투자의 수익을 보는 투자자들도 꽤 생겼다.
금융기관에서 20년 근무하다 퇴직한 투자자 A씨는 은퇴자금을 가지고 무엇을 할까 고민을 하던 중 그의 도움으로 서울의 한 아파트형 공장 지원시설내 구내식당을 독점으로 지난 2008년 5월 분양 받았다. 그 투자자는 직접 운영을 할까 고민을 했었지만 장 이사는 투자자가 운영 경험이 부족했기 때문에 당분간 임대수익으로 조언했다.
박씨가 분양받은 아파트형공장(2008년 10월 입주)의 규모는 지하2층~지상12층, 연면적 2만9815㎡로 분양면적은 785㎡, 전용면적 471㎡이다. 부가가치세를 고려하지 않은 분양가는 10억 8000만원(3.3㎡당 450만원)이었다. 융자는 분양가의 50%선인 5억4000만원을 받았다. 따라서 실투자금은 분양가(10억 7300만원)에서 융자(5억4000만원)와 보증금(2억원, 월세 600만원)을 차감한 3억4000만원이다. 금리를 7.5%로 가정할 경우 약 9% 임대수익을 얻고 있다.
또 다른 투자자는 지난 2007년 2월 명예퇴직 이후 소득이 없어지자 퇴직금으로 상가에 투자했다. 그는 창업 경험이 전무했기 때문에 장 이사는 별다른 영업 노하우 없이 할 수 있는 업종인 아파트형 공장내 지원상가 편의점을 추천했다. 이 상가는 가산디지털벨리 내 연면적 약 6만6000㎡되는 아파트형공장(2007년 9월 입주)의 편의점(독점)이었다. 해당 상가는 분양면적 76㎡, 전용면적 40㎡으로 분양가가 5억2900만원(부가세별도)이며 대출이 30%(1억5870만원) 가능했다. 입주 후 현재 해당 상가의 매매가는 최소 7억원 이상의 가치가 생겼으며 평일 매출 평균 250만원, 주말 매출 평균 120만원이 발생하고 있다. 월 평균매출로 따지면 6460만원인 셈이다. 이 상가의 수익배분은 해당업체와 완전 순수 가맹을 해 매출이익의 65~80%를 점포주인에게 배분하는 조건이다. 참고로 평균 마진율 30%정도로 봤을 때 매출이익은 1938만원선이다. 여기서 직원 인건비, 전기료, 음식 폐기시설 등 각종 비용을 감해도 매달 최소 1000만원 정도의 순이익이 발생되고 있다.
◆하반기 상가로 눈길 돌릴 듯
“올해 경기전망에 대해 긍적적인 측면이 많은데 상가는 경기에 민감한 상품입니다. 여기에 금리는 언제든지 요동칠 가능성이 많습니다. 상반기에는 아무래도 상가시장이 고전할 가능성이 있죠. 따라서 투자자들은 여전히 상가투자에 위험요소가 남아 있다고 판단해 관망세로 있을 것으로 보입니다. 다만, 하반기에는 금리가 상승하지 않는 것이 전제된다면 신규주택으로 몰렸던 투자 수요가 상가시장으로 눈을 돌릴 것으로 예측됩니다”
최근 경기 지표가 개선되고 내년에는 경기회복에 기대감이 있다는 점은 상가시장에 커다란 위안이 되고 있다. 판교 및 청라 등 인기 지역의 상가들이 속속 분양에 나서고 있으며 부산 해운대 센텀시티·영등포 타임스퀘어 등 대규모 복합단지들이 잇달아 성공적인 개관을 해 신개념 복합상가들이 선을 보일 예정이다.
“상가투자에서 주목해야 할 점은 안정적인 임대수요와 유동인구의 확보입니다. 이들을 충족할 지역을 선택해야 하는데 그 기준은 교통여건의 우수성과 상주인구를 기본으로 한 유입인구를 확보할 수 있는지의 여부입니다”
특히 그는 “2010년 눈여겨볼 지역은 판교· 청라 등 유망 택지지구와 여의도·노량진·당산 등 9호선개통지역, 신분당선 개통지역, 경전철 개통지역 등 교통 수혜 지역도 눈여겨 볼만하다”고 조언했다. 특히 교통 수혜를 입는 신설역세권 상가는 지하철, 전철이 개통됨에 따라 유동인구가 급증하고, 이들 주변 상가는 시간과 경제적인 관점에서 활발한 활동을 보여 수요층이 다양화될 수 있으며 시세상승도 기대해 볼 수 있다. 역세권 상가는 환승역의 경우 출구가 많아 대중 교통 등 교통 연계가 잘돼 있는 출구를 선택하는 것도 노하우다. 이들 역세권 상가는 권리금, 보증금 등이 다른 지역 상가보다 높은 편이다. 단, 유동인구가 많아 다양한 업종으로도 성공할 수 있으나 고객층을 면밀히 분석, 조사해 그에 맞는 업종을 선택해야 한다.
상가 투자시 투자자금은 서울이나 유망 택지지구 1층의 경우 실투자자금은 적게는 5억~7억원 정도가 필요하며, 상층부의 경우는 통상 최소 3억~4억원 정도의 자금이 필요하다.
“상가투자는 본인의 자금여력에 맞게 해야 합니다. 즉 과도한 융자는 때로는 상황을 어렵게 만들죠. 투자자가 가지고 있는 투자금액의 80%선에서 투자에 임해야 하며, 융자는 30%선이 적정합니다. 나머지 20%는 공실위험 등을 대비한 예비자금으로 두어야 합니다”
그는 상가투자 적정 수익률에 대해서 "서울의 경우 6%내외. 수도권은 7%, 그 외 지역은 8%가 적당하다”고 설명하며 “현재 분양중인 상가는 임대가 확정된 곳을, 분양예정 상가는 입지가 좋은 자리를 선점하는 것이 무엇보다도 중요하다"고 조언했다.
◆유망상가 고르는 눈을 키워야
상가는 입지와 업종에 따라서 가치가 달라지게 된다. 당장 좋은 임대조건일지라도 임차인이 경쟁력이 없다던지 경기 상황이 나빠져 매출이 떨어지게 된다면, 상당한 어려움에 봉착하게 된다.
“유망 상가를 고르는 일은 참으로 힘들고 어려운 작업입니다. 따라서 유망 상가를 고르기 위해서는 다양한 방면에서 바라보는 눈을 키워야 합니다. 가령 상가투자에 상당한 편견을 가지고 있는 경우가 많습니다. 역세권이나 배후가 많은 단지내 상가, 대학가 상가는 무조건 잘 될 것이라는 편견을 버려야 합니다. 철저하게 유동 동선을 잘 파악해야 하죠”
신도시나 택지지구의 경우 상권의 형성기간과 필수 업종의 선점이 가장 중요하다. 아파트형 공장과 같은 특수 상가는 업종독점성, 입주율, 역세권 여부 등을 잘 따져봐야 하고, 대학가 상권은 젊은 층의 트랜드를 파악해야 한다. 대단지 배후 주택가 상권의 경우 주부 등 여성들의 사로잡을 수 있는 전략이 필요하다. 상가의 유형별로 유의할 점도 따져보면 큰 도움이 된다. 아파트 단지 내 상가 경우 1000가구 이상, 66~99㎡대의 중소형 단지, 가구당 점포 면적은 1.65㎡ 이하가 유리하다. 특히 자체 내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가의 경우 입주민들의 주된 동선 파악이 중요하다. 근린상가는 주민들의 퇴근길 동선상에 위치해 있는 점포를 선택하는 것도 좋다.
복합상가는 주변에 사무실이나 배후 주거지가 얼마나 형성되어 있는지 알아보고 의류상가, 공구상가, 전자상가 등 테마상가는 지역적 특성과 부합하는지, 관리회사가 마케팅 능력이 있는지 파악해야 한다.
“복합 쇼핑몰은 전용면적 비율과 공용 편의시설이 적절하게 조화돼 있는지 알아봐야 합니다. 전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화 되기 힘들며, 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어집니다”
장경철 한국창업부동산정보원 이사
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 판교, 동탄 등 택지지구에서 지난 6년간 분양을 해오면서 상가투자상담을 100회 이상 해온 상가 전문가다. 그는 현재 용인 죽전 아파트 분양현장에서 분양대행을 하고 있다.
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