최원철 NR부동산경제연구소 소장
매년 상가 운영수익 상가 재투자해 빛봐
“경매 중에서도 유망상품은 상가입니다. 상가 경매는 주택 등 일반 상품 투자와 달라 경쟁률이 적은 반면 잘 관리하면 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 상가 경매의 매력에 푹 빠지다보니 계속 상가만 낙찰받고 있죠”
“상가 경매는 일단 주택투자와 다르다보니 경쟁률이 낮습니다. 그렇다보니 유찰된 물건도 많아 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있죠. 상가가 입지가 뛰어나고 투자자가 영업능력이 있다면 투자자금대비 3배가량의 수익을 얻을 수도 있을 정도로 상가는 매력적인 투자 상품입니다”
최원철 NR부동산경제연구소 소장은 지난 12여년 동안 부동산 업계에서 종사하면서 상가 투자를 겸비해 온 투자자이자 부동산전문가다. 그는 연세대학교, 명지대학교 등 6개 대학을 비롯한 여러 곳에서 강의를 해오고 있다.
법학과를 전공으로 한 그는 주택관리사 자격증을 취득한 후 아파트 관리, 빌딩관리를 하다가 우연히 상가 분양을 접하게 되면서 상가와의 인연이 시작됐다.
“아파트관리, 빌딩관리에 비해 상가 분양의 수수료가 월등히 높다는 것을 알게 되면서 상가에 대한 관심이 높아졌습니다. 이후 상가분양을 하다보니 상가의 장단점, 점포의 시세를 높이는 방법 등 상가 투자에 대한 여러 가지 사항을 경험을 통해 알게 됐습니다. 향후 경매로 상가를 받는 것에 많은 도움이 됐죠”
이후 그는 법무사 공부를 하면서 경매를 접하게 됐고 이후 경매의 매력에 푹 빠졌다고 한다.
“그 당시만해도 경매투자는 일반인들에게 익숙지 않아 선뜻 도전하지 못하는 투자방법이었습니다. 하지만 법 공부를 하게 되면서 경매를 알게됐고 이후 바로 학원에 등록해 경매를 배우기 시작했죠. 그후 바로 경매에 도전했습니다”
◆점포 운영으로 수익 극대화
그의 첫 투자는 경기도 부천시 송내역 쇼핑몰이다. 지난 2002년, 9000만~1억원 선인 쇼핑몰 1층 점포(6.6~9.9㎡ 정도)가 경매로 8000만원에 나왔다. 이후 그는 유찰된 2개의 점포를 8000만원에 낙찰받았다. 그때 당시 시세보다 절반이상 저렴하게 매입한 셈이다. 보통 상가 투자시 상가를 매입한 후 임차인을 두고 임대수익을 얻는 투자가 일반적이지만 그는 상가를 낙찰받은 후 아내와 함께 액세서리 점포를 운영했다. 그 당시 점포 운영 순수익만 월 500만~800만원을 얻었다고 한다.
“상가 투자를 할 때 임차인을 둔다면 임대수익만 얻을 수 있습니다. 하지만 직접 운영하게 되면 매출을 올려 임대수익보다 더 높은 수익을 얻을 수 있죠. 매출을 올리면 시세도 높아져 높은 가격에 되팔 수도 있습니다. 또 순수익을 모와 또 다른 상가에 투자를 할 수도 있죠. 운영 능력이 탁월한 투자자의 경우 임대 수익만 기대할 것이 아니라 운영수익과 시세차익 모두 노려보는 것도 좋은 방법입니다”
그는 점포 운영을 해오면서 그 곳에서 얻는 수익으로 1년에 1~2개의 상가에 투자해왔다. 투자한 상가 모두 액세서리 체인점으로 운영하고 있다고. 그동안 투자한 상가 몇몇의 시세는 투자자금 대비 2배 이상이 됐다.
◆경매로 나온 분양 상가 노려라
그는 대부분 투자자들이 상가 투자시 신도시 상가 분양을 생각하지만 경매로 눈을 돌리면 투자금은 적게 들면서 수익을 극대화할 수 있는 상품이 많다고 조언했다.
“분양 상가 투자는 투자자가 직접 그 상가를 보지 못하는 상황에서 개발호재만 믿고 투자하는 것이기 때문에 불확실성이 높아 리스크가 큽니다. 업종도 고려할 수 없는 상황에서 분양가가 비싸 투자자들은 무리하게 대출을 받아 투자를 합니다. 하지만 상권형성까지 시간이 걸려 투자자금 회수에도 시간이 많이 필요로 합니다”
신도시 상가 분양 이후 3년 정도의 시간이 지나면 무리하게 받은 대출의 이자를 감당하지 못한 물건이 경매시장에 등장하기도 한다. 그가 좋아하는 물건이기도 하다.
“불확실성이 높은 상가를 분양 받는 것보다 일정부분 상권이 형성된 이후에 이자 감당을 못해 경매로 넘어온 상가를 노려보는 것도 방법입니다. 이러한 상가는 업종, 입지, 점포 운영자의 마인드에 따라 수익은 달라지겠지만 상권이 형성되는 초기 단계이기 때문에 그 때부터 시세가 상승하는 효과도 얻을 수 있습니다”
그는 지금도 서울 수도권 1기 신도시를 중심으로 꾸준히 경매 물건을 보고 있다. 그는 한 해에 6~7건 정도의 입찰을 꾸준히 해오고 있으며, 최근에는 재개발 뉴타운 상가들도 경매시장에 하나둘씩 나와 그의 관심대상이기도 하다.
“많은 투자자들이 상가에 투자할 때 많은 투자자금이 필요하다고 생각합니다. 하지만 지금도 경매시장에 상가가 쏟아지고 있고 저렴한 가격대로 낙찰 받을 수 있는 상가도 많습니다. 신도시 1층 상가의 경우 1억3000만~1억5000만원으로도 낙찰 받을 수 있습니다”
그는 상가 투자자들에게 마지막으로 법적으로 복잡한 상가에 응찰하는 것보다 명도가 유리한 상가를 선택하는 것도 투자 방법이라고 조언했다. “영업을 하고 있는 상가는 재계약으로 이뤄지는 경우가 많고 공실이 된 상가는 명도의 걱정이 없습니다. 경매 투자시 명도를 많이 걱정하게 되는데 법적으로 복잡하게 엮여 있는 경매물건보다 명도가 비교적 쉬워 투자시 고려해 볼만합니다”
최원철 NR부동산경제연구소 소장
최원철 NR부동산경제연구소 소장은 지난 12여년 동안 부동산 업계에서 종사하면서 투자를 겸비해 온 투자자이자 부동산전문가다. 그는 연세대학교. 명지대학교 등 6개 대학, 세종부동산아카데미 등 여러 곳에서 강의를 해오고 있으며 저서로는 <실전핵심 부동산경매>, <법정지상권 심층연구>, <공매 박살내기> 등이 있다.
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