다사다난(多事多難) 했던 2009년이 가고 2010년 새해가 시작되면 강남 우면, 세곡지구 보금자리 주택을 시작으로 하남미사지구까지 연달아 협의 수용이 예정되어 있다. 수용시 세금계산과 관련해 중요한 점은 해당 토지가 비상용토지인지에 해당하는지 여부이다.

이번호에서는 수용과 관련된 비사업용토지 판단 중 농지를 제외한 임야, 목장용지, 주택·별장의 부수토지, 나대지, 잡종지에 대해 알아본다.
먼저 비사업용토지의 판단 절차에 대해 다시 살펴보면 첫 번째 단계는 일정기준에 상관없이 무조건 사업용으로 보는 토지인가 확인 하는 단계이다.
두 번째 단계는 정확한 토지 지목을 판정하는 일이다. 즉 토지의 지목이 농지, 임야, 목장용지, 주택·별장의 부수토지, 나대지, 잡종지 중 어디에 속하는지를 판단하는 것이다.

세 번째는 토지 지목별로 비사업용토지의 해당여부를 검토하는 단계이다.
모든 토지는 농지와 마찬가지로 첫 번째 단계인 무조건 사업용토지인지, 두 번째 단계인 실제지목이 무엇인지를 살펴보아야 한다.
이하에서 설명할 내용들은 위의 두 단계를 거쳤다는 가정하에 실제 지목별 비상업용토지에 판정 방법에 대해 살펴본다. 

임야는 임야소재지에 재촌한 기간을 사업용기간으로 보아 비사업용토지 해당 여부를 판정한다. 임야의 일정기간(3년중 2년, 5년중 3년, 80%기준) 및 재촌요건은 농지와 동일 하다.
다만 임야는 농지의 경작요건과 같은 특별한 용도제한이 없이 단지 임야 소재지에서 거주하기만 하면 된다.
농지와 마찬가지로 임야도 사업용으로 사용한 것으로 간주하는 경우가 있는데 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 산림유전자 보호림이나 보안림, 채종림, 사찰림 등의 경우는 무조건 사업용으로 사용한 것으로 본다. 또한 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 않은 것이나 종중이 소유한 임야(2005.12.31 이전에 취득한 것)도 사업용으로 본다.

목장용지란 축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지, 사료포(사료용 단년생작물 재배 토지)를 말하는 것으로 구체적인 요건은 다음과 같다.
목장용지는 세가지 요건을 충족하여야 사업용토지에 해당한다. 먼저 목장용지를 일정기간(3년중 2년, 5년중 3년, 80%기준) 이상 축산업에 사용하여야한다. 그리고 축사, 부대시설, 초지, 사료포 등 4가지에 대해 가축의 종류와 그 숫자에 따라 각각 일정 기준면적이내여야 하며, 당해 목장용지가 도시지역 내에 소재하지 않아야 한다.
위의 요건과 별개로 상속받은 목장용지로서 상속개실일부터 3년이 경과하지 않은 것이나, 종중이 소유하는 목장용지는 사업용토지로 본다.
주택의 부수토지는 주택정착면적의 10배(도시지역 내 5배)까지의 부수토지로 사용된 기간을 사업용기간으로 보아 비상업용토지 여부를 판정한다. 주택의 부수토지는 1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 사용되는 경우에는 주거용에 사용되는 부분만을 주택으로 보고, 1구의 건물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우 주거용 면적이 50%이상인 경우는 전체를 주택으로 본다.

주의할 점은 컨테이너는 주택으로 사용되더라도 주택으로 보지 않으므로 주택의 부수토지가 아니며, 가설건축물의 경우 지방세법상 재산세가 별도합산되는 경우에는 사업용토지로 본다.
별장건물 및 그 부속토지는 전체를 비사업용토지로 본다.
마지막으로 나대지 및 잡종지의 경우에는 당해 토지에 대한 지방세법상 재산세가 별도합산과세대상, 분리과세대상, 비과세·면제대상으로 과세받은 기간을 사업용기간으로 비사업용 해당여부를 판정한다.
즉 양도일로부터 역산하여 2년간 분리과세 및 별도합산과세 대상토지로 재산세가 과세된 토지는 사업용토지에 해당한다.
주차장용 토지는 주자장법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지로서 주차장의 1년간 수입금액이 토지의 기준시가의 3%이상이어야 함으로 특히 주의하여야 한다.