현 정부 출범이후 역점사업으로 추진하고 있는 강남 우면, 세곡지구 및 하남미사지구 등 보금자리주택마련 사업과 관련해 토지 수용이 한창 이루어지고 있다.
통상 대단위 개발사업에 따른 보상은 농지나 임야가 대부분을 차지하기 때문에 해당 토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부가 양도소득세계산에 핵심 이다.

이번호에서도 계속하여 비사업용토지에 판단 요건에 대해 알아보기로 한다.
비사업용 토지 해당여부를 판정하는 방법은 크게 세단계로 나눌 수 있다.
첫 번째 단계는 일정기준에 상관없이 무조건 사업용으로 보는 토지인가 확인 하는 단계이다.

이는 지난 호에서 살펴본바와 같이 상속, 20년 이상 소유, 수용, 종중소유, 이농 등의 사유로 인해 기간기준 등에 관계없이 사업용으로 보는 토지에 해당되면 다음의 두단계 검토절차 없이 무조건 사업용토지로 본다.
두 번째 단계는 정확한 토지 지목을 판정하는 일이다. 즉 토지의 지목이 농지, 임야, 목장용지, 주택·별장의 부수토지, 나대지, 잡종지 중 어디에 속하는지를 판단 하는 것이다.  지목은 사실상 현황(실제 사용하는)으로 하는 것이 원칙이고, 사실상 현황이 불분명 할때 공부상 등재현황에 따른다.

단, 무허가 또는 사용승인을 받지 않은 건축물의 부수토지와 건축물의 시가표준액이 당해 부수토지의 시가표준액의 3%에 미달한 건축물의 부수토지는 나대지로 본다. 또한 일정 벌률에 의해 휴경농지로 선정된 토지가 아닌 임차인이 임의로 휴경하고 다른 용도로 사용한 경우나 경작 중 인근주민이 쓰레기를 무단 투기하여 경작하지 못한 경우에는 농지로 보지 않기 때문에 주의하여야 한다.

세 번째는 토지 지목별로 비사업용토지의 해당여부를 검토하는 단계이다.
먼저 개별 지목 중 농지의 비사업용토지의 판정 요건에 대해 살펴보면 다음과 같다.
농지는 주거·상업·공업지역 외의 지역에 소재하는 농지로서 재촌하면서 직접 일정기간 경작하여야 사업용토지에 해당하는데 구체적으로 살펴보면 아래와 같다.

농지란 전·답 및 과수원으로서 지적공부상 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 이에는 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소(늪)·농도·수로 등의 토지 부분을 포함한다.
일정기간이란 양도일 직전 3년중 2년, 5년중 3년, 보우기간 중 80% 이상을 농사를 지어야 한다.
재촌이란 농지소재지 및 연접 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 20㎞이내에 주민등록이 되어 있고, 실제 주민등록상 소재지에 거주하는 것을 말한다.
자경이란 상시 농작업에 종사하거나 농작업의 2분의1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 것을 말한다.

마지막으로 위의 조건을 다 만족하더라도 특별시·광역시·시 지역 중 주거·상업·공업 지역 외(단 도시지역 중 개발제한구역 및 녹지지역의 제외)에 위치하여야 한다.
이외에 농지의 경우 사업용으로 사용한 것으로 보는 경우가 있는데 다음과 같다.
주말·체험 영농목적(주말농장)소유 농지는 2003년 1월 1일 이후 발급받은 농지취득자격 증명으로 취득한 세대당 1000㎡ 미만의 토지여야 한다.
5년 이상 계속 재촌 자경한 농지를 소유하다가 질병(1년 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 공직 취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우도 사업용으로 본다.
또한 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지나 농지전용허가를 받은 농지, 농지전용협의 완료 농지도 재촌·자경한 걸로 간주한다.