우리 법인은 2008년부터 올해까지 충주기업도시 보상사업 및 마곡지구 보상사업의 양도소득세 상담요원으로 참여 했었다. 또한 현재 추진되고 있는 인천 검단지구, 많은 사람의 관심을 받고 있는 보금자리주택지역인 서초 우면지구 및 강남세곡지구의 협의수용에도 참여할 예정이다.

현장에서 체험한 토지 보상 사업의 단면을 보면 기획부동산을 통하여 투자하였다가 당해 토지가 구입가보다 낮은 금액으로 보상됨으로써 양도차손이 발생하는 분들이 많았다. 또한 비사업용토지로 판정을 받아 고액의 양도소득세를 납부하는 분들도 적지 않게 볼 수 있었다.

이하에서는 이러한 생생한 현장의 경험과 최근 바뀌어진 세법 등을 통해 토지 수용시의 세금문제에 대해 살펴보기로 한다.
수용은 대개 도시지역 보다는 전답이나 임야가 소재하는 지역에서 행해지므로 양도소득세는 비사업용토지와 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 문제로 크게 나누어진다. 단 보금자리주택 지역인 서초우면지구와 강남세곡지구에 경우에는 도시지역내 자연녹지지역과 주거지역등이 혼재되어 있으므로 더욱 주의하여야 한다.

우선 비사업용토지의 경우 2010년 까지 한시적으로 양도세 중과제도가 유보되어 예전보다 양도세부담이 줄어든 것은 사실이지만 여전히 장기보유특별공제가 배제됨으로 잘 살펴보아야 한다.
토지를 사업에 사용하는 것으로 보는 경우는 농지의 경우 시 이상지역의 주거·상업·공업지역에 소재하지 않는 농지로서 법에 정한 기간동안 재촌·자경하는 농지여야 한다.

임야의 경우에는 일정한 기간 이상 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 이거나 거주 또는 사업과 직적 관련이 있는 임야 및  공익목적상등에 의해 필요한 임야이면 된다.
목장용지는 축산업을 영위하는 자가 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지여야 한다.
이외에 주택부수토지의 경우 주택정착 면적의 10배(도시지역 안 5배)이하인 토지여야 하고, 나대지 등 기타토지의 경우 재산세가 비과세·면제되거나 재산세가 별도합산 또는 분리과세되는 토지의 경우 사업용토지로 본다.

위와 같이 사업용토지는 그 지목마다 일정 요건을 충족하여야 하는데 상기 기준에 관계없이 무조건 사업용토지로 보는 경우가 있는데 다음과 같다.
먼저 2006년 이전에 상속받은 농지와 2006년 이전에 20년 이상(즉 1986년 이전취득)을 소유한 농지의 경우 2009년까지 양도하면 무조건 사업용으로 본다.
다만 위의 규정은 올해 말까지 유효하기 때문에 앞으로 이루어질 검단이나 세곡지구 등은 보상금등 그 수령시기에 따라 주의 하여야 한다.

둘째 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 벌률등에 따라 협의 매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지여야 한다.
또한 동법률에 의한 협의 매수 또는 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지여야 한다.

셋째 직계존속이 8년이상 재촌 자경한 농지, 8년이상 재촌한 임야, 8녕이상 축산업을 영위한 기준면적이내의 목장용지를 해당 직계존속으로부터 상속·증여 받은 토지는 사업용토지로 본다. 다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외)안의 토지는 제외한다.
즉, 도시지역내의 토지는 비상업토지가 원칙이나 도시지역내라도 자연녹지지역은 사업용토지로 인정된는 것이다.

넷째 2005년 12우러 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지, 임야, 목장용지는 사업용으로 본다.
다섯째 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 농지는 무조건 사업용으로 본다.
이하 다음호에서 계속해서 수용과 관련한 세금에 대해 살펴보기로 한다.