재건련 정책위원 변호사 남 기 송

재건축조합 등에게 인정된 매도청구와 관련하여 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’이라고 함) 제48조 제1항에서 ‘재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.’고 규정하고 있다.

 여기서 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서 최고를 할 경우 최고서에 재건축결의사항(도정법하에서는 조합설립의 동의로 봄)을 적시하지 않은 채 단순히 재건축참가여부만을 회답하도록 기재하여 최고하는 조합이 많은데 이를 적법한 최고로 볼 수 있을 것인가가 문제된다.

 이와 관련하여 대법원은 ‘집합건물법상 재건축결의에 찬성하지 아니하는 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서의 최고는 반드시 서면으로 하여야 하는바(집합건물법 제48조 제1항), 이는 최고를 받은 구분소유자가 재건축결의의 구체적 사항을 검토하여 재건축에 참가할지 여부를 판단하여야 하므로 최고서에는 재건축결의사항이 구체적으로 적시되어 있어야 하나, 다만 그러한 사항들이 재건축사업의 추진과정에서 총회의 결의나 재건축에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자들에게 널리 알려지고, 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통하여 그 내용이 알려짐에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면 그 참가 최고는 적법하다고 할 것이다.’고 판시하여 최고서에 재건축결의사항이 일부 기재되지 않았더라도 재판과정에서 관련사항들이 주장이나 입증자료로 알려지는 경우 매도청구권의 행사함에 하자가 없는 것으로 보고 있다.

 한편, 위와 같은 최고는 일종의 상대방이 있는 의사표시로서 민법상 일반원칙인 도달주의(민법 제111조 제1항)가 적용되므로 최고서가 재건축불참자 또는 의사표시를 아니한 자에 대하여 도달하여야만 효력이 생기게 되므로 조합에서 위 최고서를 우체국에서 발송할 때에는 내용증명 및 배달증명으로 보내는 것이 의사표시의 도달을 입증할 수 있는 방법이다.

 그런데, 주소 불명자에 대하여는 위와 같은 방법으로 의사표시의 도달이 불가능하므로 민사소송법상의 공시송달의 방법으로 송달을 하여야 한다. 따라서 의시표시의 공시송달을 하려면, 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 또는 상대방의 소재를 알지 못하여야 한다. 공시송달절차의 관할에 관하여 명문의 규정이 없으나 과실없이 상대방을 알지 못하는 경우에는 표의자의 주소지를 관할하는 법원, 상대방의 주소를 알 수 없는 경우에는 상대방의 최후의 주소지를 관할하는 지방법원의 관할에 속한다고 볼 수 있다. 공시의 방법은 민사소송법이 정하는 공시송달의 규정에 의하므로 공시송달신청에 대하여 법원이 공시송달명령을 발하고(민사소송법 제194조), 이에 따라 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고, 그 사유를 법원게시판에 게시함으로써 행하게 된다(동법 제195조). 이러한 공시송달에 의한 의사표시를 하게 되면 게시한 날로부터 2주일이 경과한 때에 상대방에게 도달한 것으로 간주되고(민사소송법 제196조 제1항 본문), 다만 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생긴다(동법 단서규정). 

 이상에서 언급한 바와 같이 재건축조합 등에서 매도청구의 전제로 최고서를 발송할 때 위와 같은 문제를 인식하고 최고서의 송달방법에 관하여 정확히 알고 행하여야 추후 매도청구권의 행사에 하자가 없는 것이 될 것이므로 주의를 요한다 할 것이다.