채상병 참 세무법인 대표 세무사

 주택을 한 채만 갖고 있는 사람이 그 주택을 파는 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이를 ‘1세대 1주택 비과세’라고 한다. 이 규정은 국민의 주거생활의 안정과  거주ㆍ이전의 자유를 보장하기 위하여 인정되고 있는 제도이다.
 많은 사람들이 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세가 비과세라는 사실은 알고 있지만, 그 요건을 정확히 알고 있는 사람은 그리 많지 않은 것 같다. 이번 호에서는 1세대 1주택 비과세의 적용을 받기위한 요건들에 대해서 알아보고자 한다.

 1세대 1주택의 비과세를 적용 받기 위한 주택의 요건은 양도일 현재 국내에 3년 이상 보유하고 고가주택이 아니어야 한다. 한편 서울, 과천 및 5대 신도시지역(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다.   
 양도소득세 비과세 규정을 제대로 적용 받기 위해서 중요한 것이 바로 보유기간을 어떻게 산정하느냐의 문제이다. 3년을 훌쩍 초과하여 장기간 주택을 보유한 경우에는 크게 상관이 없겠지만, 가까스로 3년가량 보유한 사람 같은 경우에는 주택을 팔기 전에 반드시 보유기간을 따져보아야 낭패를 당하지 않을 수 있다. 원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 한다. 여기서 취득일과 양도일은 잔금을 지급한 날을 의미한다.

보통 부동산은 계약금 , 중도금, 잔금의 순서로 대금을 치루게 되는데, 계약일로부터 보유기간이 산정되지 않는다는 점에 특히 주의를 해야 한다. 한편 잔금을 모두 치르기 전에 등기를 먼저 했다면 등기이전 접수일을 기준으로 보유기간을 계산한다.
 부동산을 양도하는 경우 통상 잔금을 치루면서 바로 등기이전을 하게 되는데, 1세대 1주택이면서도 3년을 채우지 못하고 부득이하게 양도하게 되었다면, 잔금을 일부 늦게 받거나 등기를 조금 뒤로 미루는 것이 바로 양도소득세를 피할 수 있는 좋은 방법이 된다.
 한편 앞서 언급한 바와 같이 현행 소득세법은 원칙적으로 3년 이상 보유(일정지역은 2년 거주요건 동시충족)한 경우에만 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 예외적으로 특정한 경우에는 3년 보유 요건에 불구하고 비과세를 적용받을 수 있다.

이러한 특례 규정은 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세를 적용받는 경우와 취득 후 최소한 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우 등 2가지로 구분하여 규정하고 있다.
 먼저 보유기간 및 거주기간에 상관없이 비과세를 받을 수 있는 경우에는 임대주택법에 의한 건설임대주택, 공익사업 등에 의한 협의매수ㆍ수용, 해외이주법에 의한 국외이주, 근무상 형편 등으로 국외 출국하는 경우 등이 있다. 이러한 특례규정을 적용해주는 취지는 건설임대주택의 경우 통상 5년 이상 거주하고 분양받기 때문에 추가로 3년 이상 등의 보유요건을 적용하면, 실제로는 총 8년을 보유해야한다는 결론이 된다.

따라서 일반적으로 매매에 의해 주택을 취득하는 경우와 비교하여 형평에 어긋나기 때문에 추가적으로 3년의 보유 및 거주요건은 적용하지 않는다. 그리고 수용이나 국외이주 등에 대해서는 거주자의 의지와 상관없이 양도를 할 수 밖에 없는 특수한 상황을 고려해서 보유 및 거주요건을 적용하지 않는 것이다.
한편 재개발 ? 재건축사업 중 취득한 주택(대체취득한 주택) 과 취학ㆍ근무상의 형편ㆍ질병의 요양 등 부득이한 사유로 주택을 파는 경우에는 1년 이상 보유하고 거주하면 비과세를 받을 수 있다.
부득이한 사유로 보유 및 거주기간에 대한 특례를 적용받기 위해선 부득이한 사유(취학ㆍ근무ㆍ질병 등)가 발생하고 , 현재의 주소지에서는 출ㆍ퇴근이 곤란하여 세대전원이 거주지를 다른 시ㆍ군으로 이전하는 사유가 동시에 발생한 경우 이어야 한다.
일례로 서울에 근무하던 자가 대전으로 직장이 변경된 경우 출?퇴근이 곤란하여 거주지를 이전할 수밖에 없으므로 부득이한 사유에 해당된다.
결론적으로 1세대 1주택으로 비과세를 받기위해서는 우선 취득시기와 양도시기를 정확히 파악해야하고 , 자신의 주택 보유기간이 3년 미만인 경우에도 특례규정에 해당하는 사항이 있는지 살펴봐야 한다.