황정호 한강세무회계사무소 대표 세무사

잠실에 사는 A씨는 정년퇴직 후에 거주할 목적으로, 서울 근교에 있는 농가주택을 몇 년 전에 구입해 놓았다. A씨는 자녀 결혼으로 자금이 필요하여 현재 살고 있는 아파트를 팔고 작은 규모의 아파트로 이사를 가려고 한다. 그런데 현재 살고 있는 아파트의 양도와 관련한 양도소득세를 계산해 보니 납부할 세액이 억대가 넘는 금액이었다. 그도 그럴 것이 농가주택으로 인해 1세대 2주택에 해당하여 비과세규정을 적용받을 수가 없고, 또한 10년 이상 현재 아파트에 거주하였음에도 양도차익에서 최대 80%까지 공제하는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수가 없는 것이었다.

A씨는 아파트를 팔 엄두도 내지 못하고 별 생각 없이 농가주택을 산 것을 후회하며 세무사에게 도움을 청하였다.
이러한 경우에 A씨에게 어떠한 절세 대책이 있을까?

 도시민들 중에 정년 후를 대비하거나, 여가활동을 위해 한적한 교외나 시골에 농가주택을 구입하는 경우가 많이 있다. 이러한 경우에 기존에 소유하고 있는 주택을 팔게 되면 1세대 2주택에 해당하여 과중한 세금을 부담하게 된다.
현행 소득세법상 1세대 2주택에 대해서는 50%의 양도소득세율을 적용하며 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 다만 2010년 말까지 양도하는 분에 대해서는 6~35%의 일반세율을 적용하게 된다.
A씨의 입장에서 만약에 농가주택을 구입하지 않았다면, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수가 있어 세금을 전혀 납부하지 않아도 되었을 텐데, 오히려 장기보유특별공제 혜택까지 적용받을 수가 없게 되어 과중한 세금을 납부하게 된 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해서 적용하는 것으로 일반 부동산은 10%~30%를 적용하고, 과세되는 1세대 1주택에 대해서는 24%~80%를 적용하게 되는 데 그 적용여부에 따라 세액차이가 상당히 나게 된다.

이러한 상황에서 A씨는 우선적으로 농가주택을 헐어버리는 방안을 고려해 볼만하다. 물론 농가주택이 지은 지 얼마 지나지 않았고 헐어버리기에 아까운 가치가 있다면 이러한 방안을 채택하기 곤란하지만 대부분의 농가주택이 아파트생활에 익숙한 도시민이 살기에 불편하고 그 가치가 높지 않다는 것을 감안하면 멸실하는 것을 우선적으로 고려해 보아야 할 것이다.

현행 세법상 두 개의 주택을 가지고 있는 자가 그 중 하나의 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있을 때에는 하나의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 또한 주택을 신축하더라도 주택을 완공(사용검사필증교부일)하기 전까지는 주택으로 보지 아니한다. 그러므로 A씨는 특별한 사유가 없는 한 농가주택을 헐어버리고 1세대 1주택 상태에서 아파트를 양도하는 것이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있으므로 가장 좋은 절세대책이라 할 것이다.

또한 농가주택을 헐어버린 뒤에는 멸실신고를 하고 건축물대장을 정리해 두어야 한다. 그렇지 않으면 건축물대장을 기준으로 세무서에서 과세를 하게 될 수도 있으므로 이를 해명해야하는 번거로움이 있다. 

한편 1세대 2주택자가 1주택을 멸실한 후에 다른 1주택을 양도하는 방법은 농가주택이 아니라 도시에 있는 주택인 경우에도 선택할 수 있는 좋은 절세 방안이다.
예를 들어 낡은 단독주택을 포함하여 2주택을 소유하고 있는 자가 그 중 1주택을 양도할 경우에도 이러한 방법을 적용해 볼 수 있다. 즉 낡은 단독주택을 멸실 후 나대지 상태로 양도하거나, 단독주택을 멸실하고 다른 1주택을 양도하더라도 상당한 절세 효과를 볼 수 있는 것이다. 낡은 단독주택을 그대로 양도하게 되면 1세대 2주택에 해당하여 장기보유특별공제를 받을 수 없지만 나대지 상태로 팔게 되면 장기보유특별공제를 받을 수가 있다. 또한 단독주택을 멸실하고 다른 1주택을 양도하게 되면, 요건성립에 따라 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수도 있다. 설령 1세대 1주택 비과세 규정의 요건을 채우지 못하는 경우에도 장기보유특별공제는 적용 받을 수 있는 것이다.

낡은 단독주택을 양도하는 경우 매매금액은 건물가액을 제외하고 토지가액만 계산하는 것이 일반적이라 할 것이므로 양도자가 매매금액에서 손해를 보는 일은 많지 않을 것이다.
물론 이러한 멸실 후 양도는 멸실 전과 멸실 후의 이해득실을 면밀히 따지고 전문가의 도움을 받아 진행하여야 할 일이다.