정부의 자금출처조사, 대출규제 여파로 기존주택시장의 매수 문의는 현저히 줄고 있지만, 기다리던 보금자리주택 시범지구의 사전예약을 한 달 앞둔 분양시장은 청약준비로 들뜬 대기청약자들로 인해 열기가 후끈할 지경이다. 서울 도심 직주근접이 가능한 양호한 입지에 주택을 대량공급 함으로서 분양시장을 통한 내집마련의 기회를 확대하겠다는 8월 27일 대책(서민들을 위한 보금자리주택 공급 대폭 확대책)이후 이러한 분위기는 정점을 치닫고 있다.

수도권 그린벨트내 보금자리주택 공급을 2012년까지 모두 앞당겨 쏟아내는 등 공공주도의 공급량을 대폭 확대하겠다는 8.27대책은 수도권 개발제한구역 내 보금자리주택공급시기를 단축해 2012년까지 32만호를 공급하는 것을 필두로, 수도권 내 총 60만호의 보금자리주택을 공급한다는 야심찬 프로젝트다. 특히 위례신도시 내 보금자리주택 규모를 2.2만호 수준으로 늘려 내년 4월 시범단지를 2~4천가구 첫 분양키로 했고, 근로자 생애최초 주택청약제도 신설해 사회초년생과 청약통장 단기가입자의 당첨확률을 높이고, 생애최초 주택구입자에게는 최대 1억원 범위 내에서 20년간 장기저리 융자혜택을 줄 계획이다. 대신 보금자리주택 당첨자는 전매제한을 7~10년으로 늘리고, 5년 거주를 의무화하는 규제책도 포함돼 있다.

물론, 정부의 공급정책의 지속가능성과 정책실현에 대한 의구심이나 우려되는 점이 없진 않다. 지금도 수도권 집값이 안정되려면 매년 25만~30만호를 공급해야 하지만, 정부가 목표량 수치를 채우기 상당히 힘든 것이 현실이며, 기존 목표량의 1/3수준인 8만가구씩 매해 그린벨트 보금자리주택으로 공공이 메우기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 실제 올 9월 공급될 시범단지들도 아직 토지보상조차 들어가지 못했다. 게다가 앞으로도 정부와 지자체간 그린벨트 해제의 범위를 놓고 많은 조율이 필요할 거라는 점, 또 보금자리주택의 총량을 2012년까지 공급키로 했지만, 사실상 임기 말이기 때문에 쉽지는 않아 보이는 문제도 있다.

그러나 정부의 공급로드맵 장기적 실현가능성을 차지하더라도, 보금자리주택 시범지구의 저렴한 분양가는 무주택수요자의 관심을 끌기에 충분할 만큼 매력적인 것은 사실이다. 특히 올가을 강남권에 공급될 보금자리시범단지에 실수요자들 관심이 쏠린 이유가 거기에 있다.

정부는 그린벨트를 풀어 공급하는 보금자리주택은 앞으로 시세의 50~75%선에서 공급하기로 했다. 오는 10월 사전예약을 받는 보금자리주택 시범단지의 경우 서울 강남 세곡, 서초 우면지구 등 강남권 아파트는 시세의 50%선인 3.3㎡당 1천150만원으로 사실상 '반값 아파트'로 분양한다. 또 수도권 하남 미사는 3.3㎡당 950만원, 고양 원흥 850만원으로 시세의 70% 안팎에서 분양할 계획이다.

앞으로도 보금자리주택은 그린벨트내에서도 비닐하우스 촌으로 이미 녹지기능을 훼손한 곳 중, 도로, 철도 등 기존의 인프라가 잘 갖춰진 지역에 부지를 마련해 공급할 예정인데, 도시기반시설 건설비용이 대폭 줄어들고, 상대적으로 땅값이 싼 그린벨트를 해제하기 때문에 보상비도 적게 들어갈 것으로 보인다. 특히, 대한주택공사 등 공공기관이 직접 사업을 추진하고 택지 실시계획 및 건설 인허가도 정부가 직접 수행해 사업지구 주민공람에서 입주까지 6년 정도 소요되던 사업기간이 4년 정도로 단축될 수 있을 것으로 보고 있다.

강남권에 공급될 보금자리주택지들만큼 가격이 매력적이긴 않겠으나 추후 수도권내에 분양될 그린벨트 해제지 보금자리주택은 상당히 저렴하게 공급될 것으로 기대되기는 한다. 

◆10월 사전예약 보금자리 시범지구 청약준비 철저해야

세곡과 우면지구 모두 주변시세에 절반정도로 분양가가 책정돼 상당한 시세차익이 기대되나 비교적 물량이 작은 편이라 다자녀가구나, 근로자생애최초주택청약 같은 특별공급 청약자가 아니라면 청약저축 1500~2000만원이상 불입자 위주로 당첨확률이 있을 것으로 보인다. 특히 서울지역은 지역우선순위 공급 100%가 유지되고 있어 입주자모집공고(9월30일) 기준 서울지역에서 1년 이상 거주한 청약저축 1순위가입자에서 청약이 모두 마감될 것으로 예상된다. 아쉽지만 경기·인천 가입자에게까지 당첨기회가 돌아가지 않을 것으로 보인다.

하남 미사지구는 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원에 조성되는데 총 3만6200가구로 규모가 가장 크다. 이중 보금자리주택은 2만5690가구가 공급되므로, 청약저축 불입금액이 낮은 단기가입자들은 미사지구를 공략할 필요가 있다. 강동구 천호동까지 차량으로 20분이면 도착할 수 있는 위치로, 외곽순환도로와 올림픽대로, 서울~춘천간 고속도로가 붙어 있어 도로교통환경이 뛰어나다.

고양 원흥지구는 고양시 덕양구 원흥동과 도내동 일원에 조성된다. 지하철 3호선 원당역 주변으로 서울외곽순환도로 고양IC를 이용할 수 있다. 주변으로 2011년 서울~문산간 고속국도가 완공계획에 있어 교통환경은 지금보다 더 좋아질 예정이다. 인근에 은평뉴타운, 지축지구, 삼송지구 등 대규모 택지개발이 동시에 이뤄져 메머드급 주거지가 조성된 다는 것도 호재다. 원흥지구는 올 가을 분양될 삼송지구보다 3.3㎡당 최대 350만원가량 저렴할 것으로 보이는데, 총 8600가구 중 6400가구가 보금자리주택으로 공급될 예정이다.

보금자리주택 뉴플러스에서 첫 시행되는 사전예약제는 입주자 선정이 지역우선이 최우선적으로 고려되고, 이어 지망, 청약저축 입주자선정 기준 순으로 당첨자를 가리기 때문에 청약전략이 중요하다. 9월 경 사전예약을 체험할 수 있는 SITE(http://www.newplus.go.kr)가 오픈될 예정이니, 테스트 청약은 필수 코스다.

우선 사전예약은 무주택 청약저축 가입자가 대상으로, 4개 지구 내의 여러 단지 가운데 선호하는 단지를 1∼3지망까지 선택할 수 있다. 지역우선을 가장 먼저 고려하고, 그 다음으로 수요자들의 지망(1∼3지망)，청약저축 입주자선정 기준(무주택기간‧납입횟수‧저축총액) 순으로 당첨자를 가리기 때문에 1~3지망 선택에서 청약자들 간에 치열한 눈치경쟁이 예상된다.

최우선으로 적용하는 지역우선의 경우, 세곡과 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 공급되지만, 고양 원흥과 하남 미사는 주택공급에 관한 규칙 제30조 ‘대규모 택지개발지구에서의 입주자선정 등에 대한 특례’에 따라 해당 지역거주자에게 30%  범위 내에서 우선공급하고 나머지는 수도권 거주자(해당 지역 포함)에게 공급된다. 지역우선 신청 자격은 그동안 고양시와 하남시는 1년 이상 거주 제한을 적용했으나 보금자리 주택의 경우는 아직 확정되지 않았지만 전례를 따르리라 생각된다.
 
지역우선 다음으로 고려할 사항은 1~3지망까지 할 수 있는 예약신청이다. 특히 1지망의   경우 사전예약제가 수개의 단지를 묶어서 신청받기 때문에 본인의 청약저축 납입총액 등이 당첨권에서 부족하다면, 비선호형 단지나 지구 내에서 소외된 단지에 지망하는 것도 방법이다.

지역우선과 지망에 이어 청약저축 입주자 선정 기준에 의해서도 당첨자를 선정하지 못하고 동일 순차 내 경쟁이 발생하면 청약통장 불입금액이나 부양가족이 많은 자 등을 우선하는 것도 참고하자.

보금자리주택 당첨 확률을 높이는 방법 중 하나가 특별공급을 노리는 것인데, 보금자리 주택의 65%가 특별공급분으로 공급된다. 대상은 신혼부부나 근로자 생애최초 주택 구입자, 다자녀가구, 장애인가구, 노부모부양 가구주 등에 특별 배정된다. 특히 특별공급은 특별공급에서 떨어져도 일반 분양에도 청약이 가능해 청약기회가 두 배나 늘어나기 때문에 당첨 기회가 일반인들보다 한층 넓다는 것을 잊으면 안된다.

사전예약에서 당첨되지 못한 수요자는 실망할 필요는 없다. 향후 1년뒤 본청약시에 나오는 잔여물량에 다시 도전해 볼 수도 있기 때문이다. 사전 예약은 총 물량의 80% 정도만 공급하고 20%는 본 청약 시에 추가모집을 실시한다. 이 때 예약당첨자격 상실자의 물량도 공급되므로 그때 청약해도 된다.

그리고 중대형에 청약할 청약예금가입자도 사전예약이 아닌 1년 뒤 공급될 본청약을 노리면 된다. 정부는 중소형 보금자리주택을 조기 공급키로 하면서, 동시에 그 안에 들어가는 중대형도 2013년까지 앞당겨지을 예정이다. 사전예약에 뒤이은 본 청약 시 공급될 중대형아파트도 택지개발시기에 맞춰 총 12만 6천여가구를 공급할 예정인데, 중소형뿐만 아니라 중대형도 일정부분 공급함으로써 다양한 주택수요에 발맞추고, 더불어 집값안정에도 일정부분 도움을 줄 수 있으리라고 기대된다. 대신 중대형 면적의 공급주체는 민간 건설사가 될 것이고 분양가도 중소형보다는 조금 더 비쌀 수 있으며, 청약예금이나 주택청약종합저축 대상자가 청약할 수 있겠다.

그리고 보금자리주택의 분양권전매기간이 길다는 사실은 주의할 점이다. 최초 당첨자에게 과도한 시세차익이 보장되니 만큼 보금자리주택 당첨자는 전매제한을 7~10년으로 늘리고, 5년 거주를 의무화하는 규제장치가 금번 마련됐다.

◆근로자생애최초주택청약제-20·30세대 청약 기회

2007년 청약가점제 실시이후, 분양시장을 통한 내집마련의 기회가 다소 멀어졌던 20·30들에게 최근 발표된 8.27 보금자리주택 공급대책은 희소식일 수밖에 없다. 청약통장 장기가입자를 우선하는 기 공급제도에서는 사실상 당첨기회가 없었지만, 앞으로는 청약통장 단기가입자와 사회초년생들에게도 분양시장의 문이 활짝 넓어졌기 때문이다. 특히 생애 첫 주택마련을 원하는 근로계층에게 보금자리주택 공급량의 20%가 특별공급되는 제도를 신설한 점은 고무적이기까지 하다.

일단 20·30들은 올 10월 그린벨트 해제지에 시범분양될 보금자리주택에 관심을 기울일 필요가 있다. 특히 근로자 생애최초 4,442가구(20%), 신혼부부 3,331가구(15%) 등 20·30세대를 위한 특별공급형태도 쏟아질 예정이니 이번 청약기회를 놓치지 말아야 한다.

근로자 생애최초 공급조건은 ①청약저축 및 주택청약종합저축에 가입(2년 이상), ②근로자·자영업자(5년이상 소득세 납부), ③기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우), ④도시근로자 평균소득의 80%이하(`08년 약 312만원)인 자, ⑤주택구입 사실이 없는 자 중에서 `추첨‘으로 선정한다. 특히 당첨자선정이 순차제가 아닌 추첨제 방식이라 2~6년 이하로 청약저축통장에 단기가입한 이들도 운에 의한 당첨을 기대할 수 있다.

생애최초 입주자 선정은 지역우선접수가 최우선적으로 고려되고, 이어 지망(1~3지망), 전산추첨 순으로 당첨자를 가리고 있는데, 대부분 1지망에서 청약이 마감될 것으로 보이니, 우면, 세곡, 미사, 원흥지구 중 1지망으로 선택할 곳을 신중히 결정해야한다. 시세차익은 세곡, 우면지구가 크겠지만, 청약물량이 많은 미사·원흥지구가 당첨확률은 높을 것으로 보인다. 이번에 낙첨되더라도 내년 4월 송파 위례신도시에서 사전예약이 또 있을 예정이므로 본인에게 맞는 청약전략을 활용하면 좋은 결과를 기대할 수 있겠다.

그리고 청약저축 가입기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량(60㎡이하 분양)을 노리는 것이 좋다. 생애최초 주택 청약은 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 하지만, 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 되기 때문인데, 자녀가 있어야 신혼부부 청약이 가능하다.

최근 국토부와 지방자치단체 등에 따르면 서울 강남구 세곡동, 서초구 내곡동, 경기 구리, 남양주, 시흥, 부천 등 6곳에 대한 보금자리주택 단지 조성 협의가 사실상 마무리됐다고 한다. 앞으로 이르면 이달 중순, 늦어도 10월 안에 추가 보금자리주택 지구를 공식 발표할 예정인 만큼 시범단지 외에도 위례신도시 등, 향후 공급될 유망물량들에 대한 철저한 청약전략으로 보금자리주택을 통한 내집마련 기회를 놓치지 말아야 하겠다.