850조원에 달하는 막대한 부동자금이 현재 증시와 부동산 시장으로 빠르게 유입되고 있다. 금융위기당시 외국인들이 40조원에 달하는 자금을 일시에 빼가자 국내 주식시장이 반토막났다는 사실을 상기해보면 부동자금이 향후 부동산과 증시를 얼마나 뜨겁게 달구게 될지 예상되는 대목이기도 하다.

또한 국내 금리가 상승한다고는 하지만 아직까지는 저금리기조가 유지되고 있고 세계적으로도 저금리 시대다. 금리가 낮으면 주택가격은 상승하게 된다. 따라서 당분간 현재의 저금리기조에 급격한 변화가 없는 이상 증시와 부동산시장은 활황장세를 연출할수밖에 없는것이다. 여기에 수도권 곳곳에서 풀리는 토지보상금액도 천문학적인 수치에 달한다.

토지보상금을 받은 지주들이 인근 주택시장에 진입하게 되고 이로 인해 신흥 개발지 인근의 주택가격은 강한 상승압력을 받게되어 주택시장이 불안해지는 순환고리가 만들어지는것이다. 정부가 발표한 자료에 의하면 토지보상금의 82%가 부동산에 재투자된 것으로 나타났다.

부동자금과 토지보상금이 합쳐져 주택시장에 유입되고 돈의 힘에 의해 주택가격이 급등하게 되는것이다. 여기에 국내경제의 회복속도가 OECD국가중 가장  빠른 상태다. 또한 최근 2-3년간 극심하게 누적되어온 공급물량 부족이 현실화됨에따라 서울과 수도권은 수급상 집값이 폭등할수밖에 없는 상황으로 전개되고 있다.

정부가 뒤늦게 부랴부랴 보금자리주택을 더 늘리겠다는 발표를 허겁지겁 내놓는것을 보더라도 내년이후 주택부족이 얼마나 심각한것인지를 반증하고 있는 것이다. 여기에 투자심리까지 회복되고 전세가격 폭등으로 인해 전세수요가 ‘차라리 집을 사버리자’라는 매매수요로 이전되면서 수도권 집값을 더욱 불안하게 만들고 있다.

한편 서울과 수도권 전세시장이 폭등하고 있는  가장 중요한 이유는 입주물량 급감과 재개발로 인한 이주수요증가를 들수 있다. 올해 서울 강남권 일대 아파트 입주 물량은 작년의 반토막에 불과하고 재개발·재건축으로 기존 주택이 철거되면서 이주자들이 대규모로 양산되고 있는 상황인데다 추석 전후로 가을 이사철까지 겹쳐 전세대란이 쉽게 진정되기는 어려울것으로 보인다. 결국 주택가격은 작년말을 기준으로 바닥을 친후 현재  활황장세 초입부에 이미 진입하여 계속해서 상승할 가능성이 높고 향후 보금자리주택이 본격적으로 입주하여 공급부족이 어느정도 해소될것으로 보이는 2012년까지는 집값과 전세가격 모두 상승세가 이어질것으로 전망된다.    

대한민국 주택시장이 이러한 흐름을 보이고 있는 상황에서 투자자들과 내집마련 실수요자들은 어떻게 해야 할까? 일단, 무주택자들이라면 내집마련을 미루지 말되, 청약가점이 높거나 청약저축 불입액이 아주 높다면 서울과 수도권 대규모 신도시나 뉴타운등 인기지역과 추석이후 선보일 보금자리주택 시범지구를 우선적으로 노려야 한다.

지금은 청약가점제가 유지되고 있기 때문에 높은 가점은 곧바로 높은 시세차익을 보장한다. 또한 청약저축 불입금액이 많아 강남세곡지구나 우면지구같은 보금자리주택 시범지구에서 당첨될 가능성이 높은 무주택자들의 경우에도 과거 판교에서와 같은 로또와 같은 시세차익을 얻을수 있으므로 인기지역, 수요가 몰리는 지역을 집중적으로 공략해야 한다.

한편, 1주택자라면 현재와 같은 집값상승 초입부에 진입한 시기에는 과감히 갈아타거나 1년정도 더 늘어난 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 시한 요건을 활용하여 1주택을 추가로 더 매입하여 수익률을 극대화시켜야 한다. 향후 집값상승폭이 더 커지거나 상승기간이 길어지면 갈아탄 사람과 비교해서 크게 낭패를 볼 가능성이 높기 때문이다. 우선적으로는 지역을 갈아타는것이 현명하다. 현재 자기가 보유하고 있거나 거주하고 있는 지역이 별다른 호재가 없어 발전가능성이 낮은 지역이라면 무조건 개발호재가 많은 곳으로 서둘러 갈아타야 한다.

침체기에는 인기지역과 비인기지역의 가격차가 좁혀지지만 활황기에는 크게 벌어져 나중에는 선호지역에 들어가기가 더 어려워지기 때문이다. 또한 자금여력이 풍부하고 월수입이 안정적인 중산층이상의 수요층들은 당분간 서울 강남권재건축 용산일대, 한강변일대등에 관심을 집중하는것이 유리하다.

향후 10년간은 한강변이 새로운 개발축으로 부상할것으로 보이기 때문이다. 이들 핵심지역에 기본적으로 1채정도를 마련하거나 갈아탄 후 여윳돈으로는 수도권 대규모 2기 신도시 분양권이나 기존 재고주택 급매물들을 추가로 1-2개정도 매입하여 보유하다 전매하거나 입주후 보유하다 되파는 전략이 효과적이다.