전문가 모여 리스크 줄이고 수익 높이고
명동 6층건물 2억 매입후 15억 가치창출

고수들의 투자노트-이승주 선에셋 대표

“경매펀드는 리스크를 최대한 줄이면서 고수익을 창출할 수 있는 도구 중의 하나입니다. 경매펀드 투자는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 경매의 이점과 전문가들의 포트폴리오를 통해 리스크를 최대한 줄일 수 있다는 이점을 갖췄습니다” 
 
“경매는 현재가치가 전혀 떨어지지 않은 물건을 과거가격으로 매입하는 것과 같습니다. 미래가치가 높은 물건을 시세보다 저렴하게 낙찰 받고 임대수익과 양도차익을 동시에 누릴수 있는 고수익 투자처죠. 특히 특수물건의 경우 수익은 일반 경매물건보다 더욱 높아지죠” 
이승주 선에셋 대표는 지난 1990년도에 경매시장에 뛰어들어 ‘1000% 수익률’, ‘개인 소득세 5억원 납세’라는 타이틀을 만든 경매업계의 고수 중의 고수다. 그는 지난 8년간 연구해온 법원 경매펀드와 관련된 저서 ‘책 한권 땅 한평’를 최근 발간했다.

대우자동차에 재직하던 그에게 우연한 한 사건이 경매 인생을 시작하는 터닝포인트가 됐다.
“지인이 사기로 사업실패를 해 집이 경매로 넘어가게 됐었죠. 그 때 그 분의 집이 넘어가는 것을 막기 위해 경매의 하자점을 찾으려다 보니 경매에 매료됐습니다. 그래서 20대 후반의 나이에 집안의 전 재산이었던 2500만원으로 경매컨설팅 회사를 차렸죠”
그렇게 경매시장에 뛰어든 그는 IMF당시 신설된 명지대 대학원 경매학과의 특수 물건 강의를 맡으면서 1만명 이상의 교육생을 배출하기도 했다. 그렇다보니 그의 교육생 중 일부는 부동산 전문가로 자리 잡아 그는 그들을 보면 격세지감을 느낀다고 웃었다.

◆90년대 말 블루오션은 ‘특수 물건’

그는 “어느 시장에서나 블루오션을 찾는 것이 중요하다”며 “그 당시 경매 시장의 블루오션은 지금까지 경매시장에서 인기인 특수 물건”이라고 말했다.
“90년대 말 IMF당시 경매는 국내에서 대중화된 부동산 상품이 아니었습니다. 그 무렵 경매가 대중화를 시켜보자는 것이 경매전문가 1세대들의 생각이었죠. 그 때 경매는 일반화되지  않았지만 그 중에서도 블루오션이라고 본 것이 특수 물건이었습니다. 특수물건은 지금도 경매시장에서 고수익을 얻을 수 있는 분야죠”
그는 그의 경매성공담에 대해서는 “경매는 경매물건마다 조건, 위험요소, 상황 등이 다른데 ‘경매=고수익’이라는 투자자들에게 막연한 환상을 심어줄 수 있다”는 이유로 말을 아끼는 겸손함을 보였다.

하지만 경매 시장에서 그의 경매 스토리는 쉽게 들을 수 있다.
그는 일반 투자자들의 눈에 쉽게 띄지 않는 ‘보물’인 특수물건에 주로 투자해왔다. 
서울 성북구 장위동 9층짜리 주상복합건물내 2층에 위치한 상가점포(감정가액 7700만원)가 12회나 유찰돼 최저가가 450만원으로 떨어지자 그는 850만원으로 낙찰 받았다. 그는 감정가의 12.7%에 불과한 비용으로 상가를 마련한 셈이다.
그는 투자금을 전혀 들이지 않고 1억원의 단독주택을 매입하기도 했다. 또 다른 예로는 1999년 경에 감정가 1억1500만원의 서울 삼선동 단독주택을 3680만원으로 낙찰받아 전세를 4000만원으로 받으면서 투자금 전액을 회수했다.

◆“경매펀드에 주목할 때”

그는 끊임없이 부동산 시장의 블루오션을 찾고 있다. 그가 찾은 블루오션은 지금의 경매를 한층 업그레이드한 ‘경매펀드’다. 그는 부동산시장의 블루오션으로 지난 8년간 ‘경매펀드’와 함께 ‘해외자원개발’을 연구해오고 있다.

경매펀드는 미래가치, 희소가치, 내재가치 등 투자가치를 전문가들이 다각적으로 검토해 포르폴리오를 구성한 다음 합리적인 낙찰가를 선정한다. 낙찰받은 후에는 매각차익이 실현되는 시점까지 임대, 리모델링 전략 등 전문가들의 다양한 운용전략을 통해 수익을 극대화하는 부동산 상품이다.
“경매펀드는 일반 투자자들이 접근하기 힘든 매물이나 특수물건에 집중합니다. 이런 경매 물건의 경우 권리관계가 복잡해 명도가 어렵거나 일반 투자자들이 미래가치를 발견하기 힘들죠. 경매는 현재 대중화돼 경쟁률, 낙찰가율도 높아지고 수익률은 낮아지고 있는 추세입니다. 일반인들이 지레 겁먹고 입찰을 포기한 위험 매물 혹은 특수물건들이 경매 펀드로서 최고의 투자처라고 할 수 있죠. 이런 물건은 수익률을 최대 몇백퍼센트까지 달성할 수 있죠”

그는 작년에 경매펀드를 통해 명동의 6층짜리 상가건물을 5억원에 낙찰받았다. 그 물건은 현금 2억원, 나머지 3억원은 대출금이 들어간 건물로 현재 시세는 15억원 선이다. 현금 2억원으로 1년만에 15억원을 만든 셈이다.  

경매펀드는 원룸이나 아파트보다는 중대형 위주의 물건이 시장에서 주를 이룬다. 경매는 한번 유찰될 때마다 20%씩 가격이 떨어진다는 메리트가 경매펀드에서는 빛을 발휘하기 때문이다. 예를 들어 1억원짜리 물건이 한번 유찰되면 2000만원이 저감된다. 10억원의 경우 2억원이 저감돼 가격대가 높은 중대형 물건일수록 경매투자의 가격 메리트가 높아진다. 더욱이 중대형 경매물건은 수요자가 한정돼 경쟁률이 낮다는 것도 이점이다.
“경매펀드가 그렇다고 무조건 싸게 낙찰 받는 것이 최우선되지 않습니다. 리스크와 수익을 과학적으로 분석하는 것이 경매펀드의 핵심이죠. 그러한 것을 바탕으로 종합적으로 고려해 투자대상을 선정하고 합리적인 낙찰가를 선정해야 하죠”

경매펀드에서 리모델링 전략도 중요하다.
그는 “경매와 리모델링은 찰떡 궁합 투자”라며 “시세보다 저렴하게 매입하는 경매펀드의 장점에 리모델링을 더하면 그 부가가치는 2배로 증가할 수 있다”고 말했다. 
부동산시장에서 아직 ‘경매펀드’가 생소해 경매펀드에 투자시 유의해야 할 점도 많다. 경매펀드는 운용기간이 최소 1~2년에서 3~5년 이상이며 기간 내 중도 환매가 금지되므로 충분한 여유돈으로 투자해야 한다.
경매를 운용하는 자산운용회사의 능력도 잘 따져봐야 한다. 외형적 규모만 따지기보다 취득전략에서 임대전략, 리모델링전략, 매각전략 등 자산운용사의 전문성 및 전문인력의 역량을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

그는 경매투자자들에게 경매에 입찰할 때 감정가만 믿고 입찰해서는 안된다고 조언했다.
그는 “보통 경매 감정평가는 실제 물건이 입찰되기 전 6~9개월 시세로 평가된다”며 “2009년 5월을 기준으로 한다면 지난 2008년 가격 상승세에 있던 시세로 감정평가가 될 수도 있다. 즉, 현재 시세보다 더 높은 시세로 감정평가가 될 수 있기 때문에 입찰시 유의해야 한다”고 말했다. 그는 “감정시점과 2~3년 정도 차이가 나는 경우에는 감정가에 거품이 상당부분 반영될 수 있다는 것도 유의해야 한다”고 덧붙였다.
해외자원개발과 관련해서도 그의 행보는 두드러진다. 그는 동북아의 서울면적만한 5만5266㏊의 해외자원탐사 채굴 허가권을 한국기업 해외현지법인으로 지난 8월 15일 취득했다. 내년부터 그의 해외자원개발은 본격화될 전망이다. 

이승주 선에셋 대표
이승주 선에셋 대표는 지난 1990년도에 경매시장에 뛰어들어 ‘1000% 수익률’, ‘개인 소득세 5억원 납세’라는 타이틀을 만든 경매업계의 고수 중의 고수다. 그는 지난 8년간 연구해온 법원 경매펀드와 관련된 저서 ‘책 한권 땅 한평’를 최근 발간했다.