고수들의 투자노트-박기성 보성 아이앤디 회장

"용인ㆍ광주ㆍ안성 등 수도권 중
인구 유입 높은 지역 주목해야"

“경부고속도로가 지난 49년간 국내 도로의 중심축으로 자리매김해왔다면 이제는 제2경부고속도로가 앞으로 약 40년간 제2중심축이 될 것입니다. 투자처로는 단연 최고입니다. 현재 개통 예정인 다른 도로에 비할 바가 못 되죠”

“하반기에는 제2경부고속도로 수혜지역에 투자하면 높을 수익을 얻을 수 있습니다”
박기성 보성 아이앤디 회장은 과거 대우중공업 기획팀을 거쳐 현재 14년째 부동산 업계에서 시행 업무를 해오고 있는 부동산 투자의 고수다. 그가 투자한 땅만 해도 춘천, 당진 등 여러 곳이고 투자수익도 꽤 얻었다.
그는 토지 투자에 있어 시대 흐름을 따라 고수익을 올려오면서 부동산 실전 투자 감각을 익혀왔다. 14년 전인 95년 경에는 공장부지를 찾는 수요층이 많았던 시기다. 그는 그 시기에 공장부지를 찾는 수요자들에게 땅을 싸게 매입한 후 토목공사후 되팔면서 고수익을 얻었고, 부동산 최대 호황기였던 88년도 당시 전원주택이 인기를 끌었을 때에는 전원주택 부지로 고수익을 얻었다.

그렇다면 지금은 어디가 고수익을 얻을 수 있는 투자처일까. 그는 “도로가 신설돼 수혜를 보는 지역에 관심을 가질 때”라고 조언했다. 특히 그는 제2경부고속도로 수혜 예정지 특히 수도권 일대가 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처라고 귀띔했다. 그는 이제 경부축을 이을 제2경부축이 앞으로 40여년 이상 긴 시간 동안 지가상승을 주도할 것이라는 의견이다.

“서울에서 부산까지 이어지는 경부고속도로가 70년도에 개통되면서 이 도로를 축으로 주변에 도시가 형성됐습니다. 개통된 지 49년이 지난 현재 경부고속도로가 도로의 중심으로 자리매김한지 오래입니다. 경부축을 중심으로 수도권 주변 도시에 인구 밀집력이 높고 특히 판교, 분당, 용인, 동탄, 수원 등의 지가는 다른 도로 주변의 도시보다 월등히 높죠”

그는 “보통 도로가 IC가 확정되고 도로 착공, 준공되면 이와함께 지가는 상승하기 마련이다”며 “제2경부고속도로 중심으로 도시가 확장되거나 도심개발이 될 것은 자명한 일”이라고 말했다.
제2경부고속도로(128.8㎞)는 경기도 하남에서 세종행정복합도시로 이어지는 고속도로로 용인 동부권을 관통한다. 1단계로 서하남~용인 구간(39.5㎞)으로 내년 상반기, 2단계로 용인~안성(31.1㎞), 안성~천안(29㎞), 천안~세종(29㎞) 구간으로 오는 2012년 경에 착공에 들어가 오는 2017년까지 최종 완료할 전망이다. 이 도로는 터널 35곳, 교량 141곳, IC 4곳, JCT 5곳 등이 건설된다.

이에따라 그는 제2경부고속도로가 통과하는 경기도 하남, 광주, 용인, 안성, 충청남도 천안, 세종 행정중심복합도시를 주목할 필요가 있다고 조언했다. 이들 지역 중 특히 지가상승여력이 높은 수도권이 유망하다는 의견이다.
“토지 투자는 가급적이면 인구유입이 높고 수요층이 두터운 수도권에 집중해야 합니다. 수도권 중 서울과 근접하고 특히 강남과의 접근성이 뛰어난 땅일수록 지가상승 여력이 높죠. 구리, 남양주, 의정부보다 판교, 용인이 강남접근성이 더 뛰어나다는 것도 지가상승이 비교적 높을 수 있는 요인이죠”

경기도 하남시의 경우 제2경부고속도로의 출발점이자 하남 보금자리주택 등 호재가 맞물려 있는 지역이라 유망하다. 하지만 하남시의 경우 대부분이 그린벨트로 묶여 있어 가용 토지가 많지 않다는 것이 단점이다.
안성의 경우 수도권 접근성이 다른 지역에 비해 떨어져 지가 상승면에서 용인, 하남보다는 떨어진다는 의견이다.

그는 제2경부고속도로 수혜 지역 중 특히 제2경부고속도로 동용인IC(가칭)으로 거론되고 있는 용인시 처인구 원삼면, 백암면 일대가 유망하다는 의견이다. 그는 이들 지역은 경사도가 거의 평지에 가까운 구릉지가 많고 용도지역도 계획관리지역이 많은 곳으로 향후 시가지로 발전할 가능성이 크다고 말했다.
“일반인들이 투자하기에 가장 좋은 용도지역은 토지 활용도가 높은 계획관리지역이 최고 투자처입니다. 계획관리지역이 다른 지역보다 지가가 비싸지만 상승이 큰 것도 계획관리지역이다. 개발가능성이 있거나 개발 예정지 인근에 투자하는 것도 노하우이죠. 원삼면, 백암면은 계획관리지역이 많은 지역이고, 향후 개발할 가능성도 있어 이 두 가지 조건을 모두 충족하죠”

또 그는 “용인시 처인구 원삼면과 백암면의 경우 기존에 도로망이 확보가 되지 않아 도심개발하기 부적절한 지역이었다”며 “하지만 이번에 제2경부고속도로 IC가 이 지역으로 건설될 가능성이 높아지면서 그 주변이 도심으로 개발될 가능성이 높아졌다”고 말했다.
용인시의 7월 말 기준 인구가 84만명으로 최근 5년간 연평균 인구성장률이 9%대를 유지하고 있다. 용인시 2020년 도시기본계획에 따르면 2020년까지 120만명으로 늘리겠다는 계획이다. 하지만 용인시가 120만명을 수용하기 위해서는 도심을 확대하거나 개발해야 하는데 그 중 제2경부고속도로로 수도권과 접근성이 높아지고 현재 허허벌판인 백암면, 원삼면도 추가로 도심으로 개발될 가능성이 높다는 의견이다.

“토지 투자는 아파트와 달리 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 투자자가 6~7년간 토지를 갖고 있다고 생각해보면, 그 땅의 지가는 제2경부고속도로 1단계 구간인 서하남~용인 구간이 2015년에 완공, 개통될 때까지 꾸준히 지가가 상승하다가 개통 후에 또 한번 지가가 상승할 것입니다. 만약 이들 지역이 주거지역으로 개발된다고 고려해보면 허허벌판인 지역에서 아파트 단지가 들어서기까지 기간이 약 6년 정도 걸리는 것을 감안해 볼 때 개통 시점과 비슷해 그 일대 지가 상승 여력이 높을 수 있습니다”

현재 용인 처인구 원삼면, 백암면 일대는 전년 대비 지가가 2배 이상 오르는 등 고공행진 중이다. 원삼면, 백암면 일대 평균 지가가 지난해 9월에는 3.3㎡당 50만원 선이었지만 올해 9월 현재 3.3㎡당 100만원 선이다. 
제2경부고속도로는 서하남~용인간 1단계 구간이 내년 상반기, 2단계는 2011년 착공이 가능할 전망으로 내년 상반기에 1단계구간이 착공에 들어가면 지가는 한번 더 상승할 것으로 보인다.
“처인구 원삼면과 백암면의 지가가 작년보다 2배는 올랐습니다. 용인이 수도권이면서 제2경부고속도로 개통 예정지로 수혜를 보면서 꾸준히 오른 거죠. 정부에서도 제2경부고속도로를 적극 추진하고 있고 내년 상반기에 IC 위치 등 정확한 노선 발표가 된후 착공에 들어가면 그 일대는 다시 2배가량 지가가 뛸 것으로 예상됩니다. 용인에 토지 투자를 하려는 투자자는 지금 미리 선점하는 것이 투자비용을 아끼면서 고수익으로 창출할 수 있죠”   

박기성 보성 아이앤디 회장
박기성 보성 아이앤디 회장은 과거 대우중공업 기획팀을 거쳐 현재 14년째 부동산 업계에서 시행 업무를 해오고 있는 부동산 투자의 고수다. 그가 투자한 땅만 해도 춘천, 당진 등 여러 곳이며 투자수익도 꽤 얻었다.