고수들의 투자노트- 이승호 부동산인사이드 대표

7년간 40여건 경매 낙찰 틈새시장 공략 
법정지상권 물건 낙찰 30% 고수익 창출

“경매 물건 중에서도 특수 물건인 법정지상권 물건에 투자하면 30%이상의 고수익을 얻을 수 있죠” 

◆마이너스 인생에서 자산가로
그는 대전에서 보증금 2500만원짜리 전세로 신혼생활을 시작해 처갓집, 반지하 단칸방, 영구임대아파트 등을 거쳐 3년 동안 이사를 여섯 번을 했을 정도로 형편이 좋지 않았다. 그 와중에 그는 마이너스 1500만원짜리 카드 5개를 돌려막아야 했다.

대학에서 신학을 전공한 그는 목회자의 꿈을 갖고 신앙공부, 과외 아르바이트, 식자재 운반을 해오며 생계를 꾸려갔지만 경제적인 어려움은 끊임없이 그를 괴롭혔다. 그는 “노동 수입만으로 가난을 벗어날 수 없다”는 생각으로 대안을 찾기 시작했고 우연히 경매를 알게 되면서 인생은 부자인생으로 바뀌게 됐다.

“경매를 해야되겠다고 마음먹고 바로 평생교육원 3개월 코스의 70만원짜리 강의에 등록했죠. 그 당시 70만원은 저에게 적은 돈이 아니었어요. 하지만 이대로는 더 이상 제 인생에 비전이 없었고 희망이 없었죠”
그는 학원 교육을 통해 어느정도 경매에 대해 알게되자 바로 경매에 도전장을 내밀었다. 그는 자신이 가장 잘 아는 지역에서 경매물건을 찾다가 공매로 나온 논산 두마면의 79㎡ 아파트를 발견했다. 그 아파트는 감정가액이 5000만원, 시세는 6000만원인 물건이었다.

“그 아파트가 위치한 논산시 두마면 엄사리는 거의 대전 생활권이었고 3군 본부가 위치해 있어 군인들이 많아 임대가 잘 되는 곳이었죠. 과외받는 학생들의 90%가 이곳에 살았기 때문에 그 지역에 대해 잘 알고 있어 첫 경매에 대한 자신감이 붙었죠”
4500만원에 입찰하기로 한 그는 입찰보증금 450만원도 마련하기 어려웠다고 말했다.
“250만원은 간신히 여기저기서 끌어모았는데 200만원이 부족했습니다. 다행히 지인이 빌려주겠다고 했죠. 하지만 입찰 당일 그 지인은 연락이 안됐고 간신히 아는 사람에게 150만원을 빌려 최저가 4000만원보다 약간 높게 잡아 4050만원의 보증금 405만원에 입찰했죠”

그는 그 물건에 혼자 입찰해 다행히 낙찰받을 수 있었고 405만원으로 그의 첫 경매는 성공했다. 하지만 낙찰 기쁨도 잠시 3500만원의 잔금이 문제였다. 그는 잔금 해결을 위해 전세보증금 대출을 받아야 했고 집주인의 동의를 받기위해 38선 아랫마을에 사는 집주인에게 찾아가기도 했었다고.
그후 첫 공매로 받은 그 아파트는 1년만에 7000만원에 매도하면서 대출과 부대비용을 해결하고 나니 2700만원의 수익을 남겼다.

그후 그는 1년 5개월동안 몇건의 대전 아파트 경매물건을 낙찰받고 되팔면서 첫 투자금 400만원에서 2억원의 수익을 남길 수 있었다.

◆2억으로 30억 만들다 
“몇건의 경매 낙찰로 인해 수익은 올렸지만 과외는 계속하고 있었죠. 하지만 경매가 알려지면서 아파트와 다세대주택의 수익은 점차 낮아지고 있었어요. 그래서 경매시장에서도 수익을 높일수 있는 틈새시장을 찾아야 했습니다”

그는 더 이상 아파트와 다세대주택에서 수익을 낼수 없다고 생각하고 고수익을 얻을 수 있는 법정지상권 물건에 도전했다. 법정지상권 물건은 토지와 건물이 서로 소유자가 달라 토지따로, 건물따로 시장에 나온다. 이에따라 법정지상권 물건은 권리관계가 복잡해 일반 투자자들이 투자하기 꺼리는 물건이다.
“남들이 꺼리는 물건일수록 고수익을 얻을 수 있는 보석입니다. 의외로 이들 물건 중 권리가 복잡하지 않는 물건들도 있죠. 이러한 물건은 30%이상의 수익을 얻을 수 있습니다”

그는 경주 감포해수욕장 근처에 나온 토지는 법정지상권과 관련된 물건으로 높은 수익을 얻었다.
경매에 나온 토지는 대지 3300㎡에 감정가 8억4000만원인 물건으로 경매에 반값에 나왔다. 지상에 미등기된 모텔2동이 있었는데 건물은 경매에서 제외되고 토지만 경매에 나온 것이다. 그는 지인과 공동투자로 약 4억1480만원에 낙찰받아 잔금을 치른후 그 토지가 반드시 필요한 건물주인에게 5억3480만원에 매도하면서 약 1억원의 수익을 남겼다.

그는 법정지상권 물건을 낙찰받을 때 △낙찰받아 건물주인이 토지를 매입하지 않을 경우 △지료를 받을 경우 △토지를 매도할 경우 △건물까지 매입할 경우 등 다양한 시각에서 바라봐야 한다고 조언했다.
“경매를 할 때에는 상상력이 요구됩니다. 특히 법정지상권 물건을 낙찰받을 때에는 건물이 철거대상인지 아닌지 여부와 건물주인 입장에서도 생각해봐야 하죠. ‘건물주인이 토지를 과연 살 것인가’가 중요합니다. 다양한 각도에서 바라본 다음에 낙찰받아야 투자수익을 얻을 수 있습니다”

그는 경매로 낙찰 받은 물건을 매도할 때에도 철칙이 있다. 매도자-매수자 모두 윈윈(Win Win)하거나 서로 손해는 보지 않아야 된다는 것이다.
“땅을 매도할 때에는 기분 좋게 팔아야 하고 매도자-매수자간 서로 윈윈해야 한다는 것이 저의 철칙이죠. 건물주인은 시세보다 저렴하게 매입하고 땅세를 내지 않아서 좋고 저는 수익을 남겨서 서로 좋은거죠”

군산의 토지(429㎡)에 지상에 3층 건물이 있는 법정지상권 물건이 있었다. 공매로 땅이 나왔고, 건물은 향후 철거요청을 할 수 있었다. 더욱이 건물도 공매가 진행 중이었다. 그는 시간을 두고 1억5000만원의 감정가액인 땅을 6800만원에, 2억6000만원의 건물도 6600만원에 낙찰받아 총 1억3400만원에 땅과 건물 모두를 소유할 수 있었다. 그 건물은 이미 전세와 월세 등 임대가 이뤄진 건물이었고 재계약을 통해 1층 점포 3개만 비어 있었다. 그 후 1층에 세를 얻으러 온 세입자가 건물을 2억1500만원에 매입하면서 약 8000만원가량의 시세차익을 남겼다.

그는 법정지상권 물건은 권리관계를 해결하기 위해 약 1년의 시간이 걸리므로 그동안 지가가 꾸준히 상승할 수 있는 곳에 투자하는 것도 한가지 방법이라고 말했다.
“법정지상권 물건을 해결하기 위해서는 1년 정도의 시간이 필요하죠. 즉 땅을 경매로 반값에 낙찰받고 해결할 사이에 지가가 상승하면 매도할 때에는 높은 가격에 되팔 수 있죠. 또 2년 내에 되팔면 세금도 많이 나오니 세금도 줄일수 있어서 좋습니다”
그가 이렇게 7년동안 40건 이상의 경매물건을 낙찰받다보니 현재 30억원을 만들게 되었다고.

◆“경매 틈새시장을 찾아라”

그는 앞으로도 법정지상권 물건에 끊임없이 투자할 것이라며 지금도 고수익을 얻을 수 있는 물건을 보러다니기 바쁘다고 말했다. 그가 최근 관심있게 보는 지역은 경기도 남부지역과 충청도 서부지역이다. 즉 경기도 화성 용인 광주 오산 평택, 충청남도 서산 당진 천안 태안 등이다. “이들 지역은 다른 지역에 비해 지가 상승률이 높은 지역이죠. 이들 지역의 법정지상권 물건을 찾아 투자하고 해결하다보면 어느새 지가가 많이 올라 수익을 얻을 수 있는 지역입니다”

그는 “재테크 수단 중 가장 안전한 투자처가 부동산이고 그중 경매는 손해를 거의 보지 않으면서 고수익을 얻을 수 있는 게임”이라며 “경매 시장에서 틈새시장을 찾아 소신껏 투자를 계속하면 자신만의 보석을 발견할 수 있고 인생을 송두리째 바꿔놓을 수 있다”고 말했다.

이승호 부동산인사이드 대표
이승호 부동산인사이드 대표는 400만원으로 경매를 시작해 현재 30억원의 자산을 보유한 부동산 투자가이자 경매 전문가다. 인터넷에서 ‘hope’이라는 닉네임으로 더욱 유명한 그는 현재 다음카페 경매스쿨(cafe.daum.net/sos2008)을 운영하고 있다.