지난 2주간에 걸쳐 종합부동산세(이하 종부세)중 2009년 새롭게 바뀌는 개정내용 및 중요사항에 대해 알아보았다. 종부세의 핵심개념은 과세기준일이다. 과세기준일(6.1)현재 소유자가 누구냐에 따라 납세의무자가 결정되기 때문에 매매의사결정시 이 부분을 충분히 고려해서 매매시기를 조절해야 한다.

이번호에서는 종부세 대상자산에 대한 보유 및 매도의사결정에 도움을 주고자 종부세의 종부세의 산출세액 계산방식과 더불어 지난호에서 다루지 못한 개정사항에 대해 말하고자 한다.
종부세의 과세표준은 공시가격의 합계액에서 과세기준금액(주택은 6억, 1세대1주택 9억원, 토지는 종합한산대상 5억, 별도합산 대상 80억)을 차감한 금액에서 공정시장가액비율(주택 및 종합합산대상토지 80%, 별도합산대상토지 70%)를 곱한 금액이다.

과세표준에 해당 금액별 주택은 5단계(0.5~2%) 누진세율, 토지는 3단계 (종합합산0.75~2%,별도합산0.5~0.7%))누진세율 곱하여 계산한 산출세액을 계산한다. 단 재산세와 이중과세를 방지하기 위하여 종부세 과세표준금액 중 해당 물건의 재산세로 부과된 부분은 산출세액에서 차감하여 계산한다.
여기에 담세력을 반영한 고령자.장기보유에 따른 세액공제 및 세부담의 일시적 급등을 방지하기 위한 세부담상한제에 따른 세부담상한초과세액을 공제하여 산출한 금액을 납부한다.

과세기준금액이 9억원인 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 다가구주택은 1호를 1주택으로 보되, 합산배제 임대주택으로 신고시에는 1구를 1주택으로 본다.

다가구주택 합산배제요건 판정시 1구를 1주택으로 보는 이유는 재산세 과세가 1구로 이루어지며 주거 형태가 비슷한 공동주택인 다세대주택과의 형평성을 고려한 것이다.
종부세에서 말하는 1호란 주택법에서 규정한 주택으로 건설할 수 있는 면적에 대한 제한개념으로 단독주택은 1호당 330㎡이하여야 하고, 공동주택은 각세대별로 297㎡이하여야 한다.
또한 1구의 주택이란 소유상의 기준이 아니라 점유상의 독립성을 기준으로 판단하되 합숙소.기숙사 등의 경우에는 방 1개를 1구의 주택으로 보며, 다가구주택은 침실, 부엌, 출입문이 독립되어 있어야 1구의 주택으로 본다.

주택분 종부세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 종부세는 연령 또는 보유기간에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제한 금액으로 하며 연령별 세액공제와 보유기간별 세액공제를 중복하여 적용한다.
세액공제율은 연령별공제의 경우 60세이상 10%, 65세 이상 20%, 70세이상 30%이다. 보유기간별 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%이다.
다만 1주택(부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유하여 1세대 1주택자로 보는 경우의 세액공제는 부속토지분에 대한 산출세액을 제외하여 계산한다.
위의 내용이외에 다음과 같은 개정사항이 있다. 주택 및 종합합산토지의 세부담 상한이 지나치게 높게 책정되어 세액이 급격하게 증가하는 사례가 있어 2009년부터는 세부담 상한을 300%에서 150%로 하양 조정하였다.

세부담 상한제도란 주택 및 종합합산대상토지에 대한 총세액상당액(재산세 및 종합부동산세의 합계액)이 직전연도에 납부하여야 할 총세액상당액의 150%를 초과하는 경우 그 초과하는 세액에 대하여는 종부세를 징수하지 않는 제도이다.

이 외에도 종부세의 분납금액을 1천만원에서 5백만원으로 대상을 확대하였고 분납기간을 45일에서 2개월로 연장함으로서 납세의무자의 부담을 완하하였다. 또한 혼인 및 동거봉양으로 인한 합가세대에 대한 세부담 완화를 위해 개별세대로 보는 기간을 2년에서 5년으로 연장하여 1세대 1주택에 대한 혜택을 연장하여 받을 수 있도록 하였고, 동거봉양 대상을 남녀 구분없이 60세(종전 남 60세, 여 55세)로 일원화 하였다.
부동산에 대한 계속보유 할 것인지 매도할 것인지에 대한 의사결정시 양도소득세뿐 아니라 종부세도 고려하여야 한다.