높은 브랜드 선호도ㆍ뛰어난 집객력
주변 상권 흡수 속도 빨라 투자 인기

최근 기업형 슈퍼마켓(SSM)이 급부상하고 있다.
기업형 슈퍼마켓(SSM)은 일반적으로 매장규모가 1000㎡이상 3000㎡이하로 슈퍼마켓보다 크고 할인점 보다 작은 소매점이다.
최근 대형유통업체들이 소규모 상권으로 눈을 돌리면서 1000㎡미만의 SSM 진출이 눈에 띠게 활발해진 상태다. 이에따라 지역상권을 둘러싸고 중소상인과 대기업간의 갈등도 발생하고 있어 정부는 이와관련된 대안책을 마련하고 있다. 업계는 1000㎡미만인 중소형 규모의 SSM 매장의 증가는 골목 상인들 입장에서는 큰 타격으로 다가올 수밖에 없지만, 투자자와 예비임차인의 입장에서는 결코 무시하고 넘어갈 수 없는 투자처라고 입을 모았다.

중소형 규모의 SSM 매장은 소비자와 거리상, 이동 동선상 접근성이 높고, 소비자들의 브랜드 선호도가 높은 탓에 집객력이 뛰어나고 상권의 흡수 속도가 매우 빠르다. 실례로 김포의 신규택지지구에 들어선 약 400㎡규모의 SSM 매장의 경우, 개점 10개월 만에 3배 가까운 성장세를 보이며 처음 1억원대에서 출발한 월매출이 3억원을 훌쩍 넘는다.

업계는 중소형 규모의 SSM 매장은 상권 내에 갖는 파급력이 크고, SSM매장을 중심으로 한 상권의 변화 가능성이 크기 때문에 투자자들은 지역 상권의 지형을 바꿔놓고 있는 이들 SSM이 입점한 상가와 그 인근 상권에 대한 관심도를 높일 필요가 있다는 의견이다.

◆브라운스톤레전드 상업시설

분당연장선ㆍ강남구청역 더블역세권 메리트

3면 도로 접해 접근성ㆍ가시성 뛰어나

분당선 연장선, 더블 역세권의 수혜지역인 강남구청역 역세권에 기업형 슈퍼마켓(SSM)이 분양하고 있다.   
기업형 슈퍼마켓인 브라운스톤레전드는 주상복합 상업시설로서 지하1층에 800㎡ 규모로 강남구청역 상권에 위치해 있다. 강남구청역 상권은 다수의 오피스 빌딩 및 관공서와 6000여 세대 규모의 아파트 단지가 자리하고 있는 오피스 상권과 주거 상권이 복합적으로 결합돼 있는 지역이다.

7호선 강남구청역에 더해 2010년에는 분당선 연장선의 개통되면 향후 강남권을 종횡으로 모두 아우르는 환승 역세권으로서의 메리트가 커질 것으로 예상된다. 또한 상권의 규모도 거대화될 것으로 전망된다. 
강남구청역 역세권은 배후세대 규모가 크고 지역적 특성상 소비력도 높은 지역임에도 불구하고, 오피스 중심의 상권 비중이 크게 자리하고 있는 탓에 마트, 병원 등 생활 밀착형 업종들에 대한 수요가 많은 지역이기도 하다.

브라운스톤레전드의 경우 강남구청역 1번 출구에서 2분 거리이며 선릉과 압구정을 잇는 대로변을 비롯한 3면이 도로에 접해 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 상가로 평가받고 있다.
또한 건물 후면부는 삼성 래미안 아파트 단지와 바로 접해 있다. 브라운스톤레전드는 강남 대로변 상가로서의 메리트와 근린생활시설로서의 장점을 모두 누릴 수 있는 입지다.
분당선 강남구청역이 개통되게 되면 출구가 브라운스톤레전드와 좀 더 가까운 위치에 들어서게 될 것으로 예상돼 지적인 장점은 향후 보다 두드러질 것으로 보인다.

상층부 아파트가 64평형 이상으로 구성돼 있는 고급 주상복합으로서 마감재 또한 최고급 제품을 사용해 강남구청 역세권 내에서도 눈에 띠는 건물이다.
지하1층의 SSM 매장을 비롯해 2층, 3층에 금융업종 및 병의원으로 이미 상당수의 업종이 정해져 있는 상황으로 특히 SSM 매장의 입점으로 단지내 상가 형태로 분산돼 있는 주변의 근린상권이 브라운스톤레전드를 중심으로 재편될 가능성이 매우 커졌다.

분양사무소 측은 브라운스톤레전드에 입점하는 SSM 매장의 경우 하루 매출을 4000만~5000만원으로 예상하고 있어 주변 근린상권에 미칠 파급력이 상당한 수준에 이를 것으로 전망하고 있다.
오는 8월 준공을 앞두고 있는 브라운스톤레전드의 분양가격은 지상1층을 기준으로 3.3㎡당 2830만원 ~ 4950만원대로 책정돼 있다. 이면 상가도 5000만원선의 가격이 형성돼 있다는 점을 생각할 때 저렴한 수준으로 판단된다. 수익률도 융자를 고려하지 않은 상태에서 6~8.5% 수준으로 강남 지역 상가로서는 매우 높은 수익률을 자랑하고 있다.

주변 점포들의 권리금은 평균 1억~2억원 정도의 권리금이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “브라운스톤레전드는 신축 상가로 권리금이 없는 메리트가 있으며, 복합적인 상권의 특성상 임차 수요 또한 풍부할 것으로 전망된다”며 “다만 분당선 연장 구간 공사로 인해 당분간 대로변 건너편 지역과의 단절 현상이 벌어질 수 있다는 점에서 배후 소비층에 대한 신중한 판단은 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

현장개요

▶상가명 : 브라운스톤레전드 상업시설
▶주소 : 서울 강남구 삼성동 8-2,3,4번지
▶연면적 : 29,726.30㎡
▶건물규모 : 지하5층 / 지상20층 중 지하1층, 지상1 ~ 3층 상업시설
▶시행사 : (주)창연
▶시공사 : 이수건설
▶준공 : 2009년 8월
▶문의 : 02-546-9966

   브라운스톤레전드 수익률(지상1층)

분양면적(전용면적)	143.08㎡(74.51㎡)
분양가	2,146,313,000원
보증금	450,000,000원
대출금(40%)	890,724,000원
실투자금(대출 미고려시)	805,589,000원 (1,696,313,000원)
연임대수익	120,000,000원
대출이자(6.5%기준)	57,897,060원
실제 연수익(대출미고려시)	62,102,940원 (120,000,000원)
수익률(대출미고려시)	7.71%(7.07%)

※수익률 자료는 분양사무소 자료를 기준으로 산정함.


◆송백타운

경춘선 복선전철ㆍ재정비촉진지구 더블호재

퇴계원 최대 규모 상업 시설 분양

경춘선 복선전철과 재정비촉진지구 등 개발호재가 풍부한 퇴계원에 기업형 수퍼마켓(SSM) 송백타운이 분양중이다.
송백타운은 경기도 남양주시 퇴계원에 위치한 지하2층, 지상4층의 상업시설로서, 1층 전면에 600㎡규모의 SSM 매장이 들어서 있는 상가이다.

퇴계원은 행정구역상 면적 3.25㎢의 전국 최소 규모의 면이지만, 세대수만 1만 가구가 넘으며 인구가 3만명에 육박하는 인구 밀집 지역이다. 퇴계원은 서울과의 접근성이 좋고, 2010년이면 경춘선 복선전철이 개통 예정돼 있어 퇴계원역을 통한 서울 진입이 보다 원활해질 것으로 전망되는 지역이다.
또한 퇴계원역 일대가 재정비촉진지구로 지정되어 있어 체계적인 개발과 가치 상승의 가능성이 매우 높은 지역이면서, 다른 한편으로는 주민 편의시설과 교육시설 등이 미비해 주민들의 원성이 높은 지역이기도 하다.

송백타운은 4차선 대로변 각지에 자리해 앞뒤로 대규모 아파트단지를 끼고 있고, 퇴계원 역과 근접해 있으며, 전면에 서울 등 각지로 운행되는 버스 정류장이 위치해 있어 입지적 조건이 우수하다.
서울로 통하는 대로에 접한 전면의 너비가 넓고 퇴계원 일대에서 유래를 찾아볼 수 없는 최대 규모의 상업시설이라는 점에서 뛰어난 가시성도 송백타운의 장점이라 할 수 있다.
특히 인근에 장볼 곳이 변변치 않은 탓에 송백타운 1층에 들어서는 SSM 매장의 파급력은 매우 클 것으로 예상된다. 업계는 기존에 소규모로 형성된 근린 상권들도 SSM 매장을 중심으로 이동하게 될 것으로 전망하고 있다.

퇴계원 지역에서는 가장 큰 규모를 자랑하는 대형 사우나 시설도 지하1층에 들어설 예정이다.
지하1층에 대형사우나, 지상1층에 SSM매장 및 약국, 상층부에 병의원의 입점이 확정된 상태로 생활편익시설이 부족한 퇴계원 지역의 실정을 감안해 볼 때 임차 수요가 풍부할 것으로 보인다. 특히 집객력 높은 SSM 매장이 1층 전면에 자리하고 있어 상가의 활성화 가능성이 높을 것으로 전망된다.
송백타운은 이미 준공이 완료된 상가로서 투자 안정성면에서 높은 점수를 받고 있으며, 아시아자산신탁이 자금 관리를 맡고 있다. 분양가는 지상1층을 기준으로 3.3㎡당 3000만원 수준으로 6%이상의 수익률을 확보하고 있다.

퇴계원 지역의 기존 상권이 탄탄하지 않은 탓에 집객력 높은 업종들이 입점해 있는 송백타운 중심으로의 상권 재편 가능성이 높고, 2010년으로 예정되어 있는 경춘선 복선전철 사업, 퇴계원 재정비촉진지구 지정 등 장기적인 개발 호재들이 산재해 있다는 점에서 송백타운의 투자가치는 높게 평가된다.
다만 부대 이전 문제 등 퇴계원 지역 개발을 위한 장애 요소들이 아직 많고, 서울 외곽지역과 비슷한 수준으로 가격이 낮지 않다는 점에서 개발 호재들의 현실적인 점검과 주변 임대 수준 및 가격 수준 조사를 통한 분양가의 타당성 검증이 투자에 앞서 선행되어야 한다.

현장개요
▶상가명 : 송백타운
▶주소 : 경기도 남양주시 퇴계원면 퇴계원리 290-9외 1필지
▶연면적 : 6567.45㎡
▶건물규모 : 지하2층 / 지상4층
▶시행사 : (주)송백
▶시공사 : 재우종합건설
▶준공 : 2009년 3월
▶문의 : 031-571-5525

송백타운 수익률(지상1층)

분양면적(전용면적)	72.45㎡(45.48㎡)
분양가	675,525,000원
보증금	100,000,000원
대출금(40%)	2,70,210,000원
실투자금(대출 미고려시)	305,315,000원 (575,525,000원)
연임대수익	45,120,000원
대출이자(6.5%기준)	17,563,650원
실제 연수익(대출미고려시)	27,556,350원 (45,120,000원)
수익률(대출미고려시)	9.02%(7.84%)