최근 재건축규제 완화와 더불어 재건축 관련 양도소득세에 관해 궁금해 하는 납세자들이 부쩍 늘고 있다. 또한 최근 상담한 몇몇 사례에서는 재건축관련 양도소득세 규정을 몰라서 억울한 세금을 납부하는 경우도 종종 있었다.

이번호에서는 지난 2주간에 걸쳐 살펴본 입주권 관련 비과세규정과 과세대상의 판단규정에 대해 비교 형식으로 살펴보고 아울러 입주권에 대한 양도소득세 계산방법에 대해 알아본다.

 입주권과 관련한 양도소득세 비과세 판단은 4가지로 구분할 수 있다. 관리처분계획인가일이 2005.12.31이전인지 이후(2006.1.1)인지로 구분하여 살펴보면 다음과 같다. 이하에서는 이전ㆍ이후로 간략히 표현하겠다.

 첫째, 입주권 비과세 특례규정은 이전ㆍ이후에 차이가 없다. 요약하면 인가일현재 1세대 1주택 비과세요건(거주 및 보유요건을 충족)을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없으면(일시적 2주택일 경우 1년 이내 입주권을  양도하는 경우포함) 양도소득세가 비과세 된다.

 둘째, 관리처분계획인가일 현재 1세대 2주택 중 입주권전환자가 주택이나 입주권을 양도하는 경우 2006년 이후에는 실수요 목적에 상관없이 모두 2주택으로 양도소득세 과세대상이다.
2005년 이전인 경우에는 공사기간 중 주택을 양도하는 경우에는 1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세 된다. 다만 신주택 준공 후 종전주택을 양도하거나 입주권을 양도하는 경우에는 모두 양도소득세가 과세되는데 이는 일시적 2주택규정과 입주권 비과세 특례규정이 모두 배제되기 때문이다.

 셋째, 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택자가 입주권을 취득한 후 종전보유주택을 양도하는 경우는 다음과 같다.
2005년 이전인 경우엔 공사기간 중 종전주택을 양도하는 경우 또는 신주택 준공 후 종전주택을 양도(준공 후 1년 이내 양도하는 경우만 해당)하는 경우 모두 양도소득세가 비과세 된다.
2006년 이후에는 원칙적으로 공사기간중이나 준공 후 주택을 양도하는 경우 모두 양도소득세가 과세된다. 다만 실수요목적으로 취득(입주권) 후 2년 이내에 주택을 양도한 경우엔 비과세 된다. 입주권을 취득한 뒤 2년이 경과 후에 주택을 양도하는 경우에는 비과세 요건이 조금 까다롭기 때문에 주의를 하여야 한다. 먼저 종전주택이 비과세 요건을 갖추고 있어야 되고, 완공전이나 완공 후 2년 이내 양도하여야 하며, 준공 후 2년 이내 새집으로 이사하고 1년 이상 거주해야 종전주택에 대한 양도소득세가 비과세 된다.

 마지막으로 입주권 전환자가 관리처분계획인가일 이후에 대체 취득(실수요목적)한 1주택을 양도하는 경우에는 다음과 같다.
2005년 이전에는 관리처분계획인가일 이후 대체 취득한 주택에서 1년 이상 거주하고 신주택에 세대원 전원이 이사를 해야 양도소득세가 비과세 됐다.
2006년 이후에는 대체 취득한 주택에서 1년 이상 거주하여야 하고 신주택의 완공 전이나 완공 후 2년 이내 대체 취득한 주택을 양도하여야 하며, 준공 후 1년 이내에 이사하여 1년 이상 거주하여야 비과세 된다.

 재개발ㆍ재건축 입주권의 양도차익은‘입주권프리미엄’과‘기존부동산의 양도차익’으로 구성되어 있으므로 이를 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리부분’과‘부동산 부분’으로 구분하여 각각 양도차익을 구한 후 통산하여 양도소득세를 계산한다.

 부동산 부분은 기존건물과 그 부수토지의 평가액(권리가액)에서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액(취득가액)및 필요경비를 차감하여 양도차익을 구한다. 부동산을 취득할 수 있는 권리부분은 청산금을 추가 납부한 경우에는  취득가액에 가산하고 청산금을 지급받은 경우에는 양도가액에 가산하여 양도차익을 계산한다.

 입주권의 양도차익에서 주의할 점은 장기보유특별공제의 적용이다. 2주택이상인 경우에는 장기보유특별공제가 배제된다. 1세대 1입주권 해당자는 기존부동산(취득일부터 관리처분계획인가일까지)에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해서는 장기보유특별공제가 배제된다. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 고가주택(9억이상)에 해당하는 경우에는 입주권도 고가주택으로 보아 양도소득세를 과세한다. 이때 장기보유특별공제는 양도차익 전체에 대해서 적용한다. 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리도 장기보유특별공제 대상이 된다.