고수들의 투자노트- 김규석 세종부동산아카데미 원장

“경매는 재산을 증식시키기도 하지만 재산을 보호하는 방법이기도 합니다. 경매지식을 갖추면 일반물건과 경매물건에서 좋은 물건을 선택할 수 있는 폭이 넓어질 수 있습니다. 그러다보면 급급매 가격보다 더 저렴하게 좋은 물건을 매입할 수 있죠”

“경매는 정말 재미있는 분야입니다. 경매는 공부뿐만 아니라 현장 답사를 해야 하니 여행도 할수 있죠. 그렇다보면 경매로 좋은 물건을 낙찰 받아 재테크를 할 수도 있고 경매가 자신의 일이 될 수도 있습니다"

김규석 세종부동산아카데미 원장은 16년간의 부동산 경매 경험으로 업계에서 경매 권리분석 고수 중의 고수로 정평이 나 있다. 변호사 사무실에서 재직한 이력이 있는 그는 법에 대해서도 빠삭하다보니 까다로워 보이는 특수물건이 그의 전문이기도 하다. 이렇다보니 투자자들이 그의 도움으로 낙찰 받은 경매 건수만해도 1년에 100건 남짓이다. 최근 그는 공매로도 분야를 확장해 아카데미에 강좌를 새로 개설하는 등 새로운 도전을 하고 있다.

그는 경매물건 중 유치권, 법정지상권, 가상임차인 등이 설정돼 있는 특수 물건을 주의 깊게 볼 필요가 있다고 조언했다. 특히 투자자들이 경매를 할 때 명도가 어렵다고 생각해 경매를 기피하는 경우에 대해 경매는 법적, 제도적으로 기틀이 마련돼 있기 때문에 명도를 겁낼 필요가 없다는 의견이다.

“경매는 법적으로 하자가 있어 보이는 특수 물건에 돈이 있습니다. 경매물건 중 외형상으로만 복잡해 보이는 물건이 많고 실질적으로 권리분석을 해보면 전혀 하자가 없는 물건이 상당합니다. 이러한 물건을 낙찰받으면 고수익을 얻을 수 있죠”

그의 책상에는 실제로 그가 조사한 수도권, 서울 지역 등의 특수물건이 한뭉치 놓여 있었다. 그가 특수 물건을 적극 추천하다보니 성공시킨 사례도 많다. 일례로 2007년 당시 서류 상 1억원의 임차보증금이 포함돼 있는 영등포구 당산동 아파트 경매물건이 있었다. 그 물건은 2,5호선 영등포구청과 바로 붙어 있어 초역세권 아파트였다. 투자자가 감정가액이 3억4700만원이었던 그 물건을 1억원의 임차보증금을 안고 낙찰 받으면 주변 시세(4억2000만원)보다 더 비싸게 매입하는 것이었다. 그는 서류에 적혀 있는 대항력을 분석해 실질적으로 살펴봤더니 1억원의 임차보증금이 소유자와 채무자와 특수 관계에 있다는 것을 발견해 1억원 임차보증금이 무효화시킨바 있다.

그렇다면 특수물건 외에도 경매에 성공하는 방법은 없을까. 그는 경매에 입찰할 때 감정가액의 연도수를 확인하는 것도 경매의 노하우라고 귀띔했다.
“경매물건을 보다보면 감정은 몇 년 전에 한 그대로인데 경매 절차상 정지돼 있다가 다시 경매물건으로 나와는 경우가 종종 있습니다. 그 때 현재 시세로 재감정을 하지 않고 감정가액이 과거 감정가액으로 나오는 경매물건이 있죠. 그 물건은 현재 시세에 비해 저평가된 가격으로 그 물건이 유찰되기를 기다리기보다 그 물건이 나오면 바로 낙찰 받아야 합니다”

지난 2006년 11월 부동산 가격이 최고점에 달했을 때 2005년경에 감정평가를 해 감정가액이 저평가된 물건이 많았다. 이 때 그의 도움으로 많은 투자자들이 주변 시세보다 매우 저렴하게 낙찰 받았다. 한 투자자는 2007년 말 광진구 중곡동 다세대주택 물건이 지난 2005년에 감정 평가돼 주변 시세(1억8000만원)보다 저렴하게 1억1000만원에 나와 주변시세보다 7000만원 가량 저렴하게 매입할 수 있었다.

또 그는 경매를 할 때 그 물건의 현재가치도 중요하지만 미래가치가 높다면 감정가액보다는 높더라도 주변시세보다 낮으면 향후 시세차익까지 기대해 볼만하다고 말했다.
“보통 경매에 입찰할 때 많은 투자자들이 유찰된 물건을 위주로 살펴보거나 괜찮은 물건이 나오더라도 유찰되기를 기다리죠. 만약 물건의 입지가 미래가치가 높아 향후 시세차익을 기대할 수 있는 곳이라면 유찰되기를 기다리는 것보다 입찰가를 높여 주변 시세정도까지 낙찰받는 것도 경매에 성공하는 노하우 중 하나입니다”
즉 현재가치만 두고 따져볼 때 주변시세가 13억원이고 감정가액 11억원의 물건이 있다. 이때 감정가액보다 1억원 가량 높은 11억원에 낙찰 받더라도 주변시세보다 2억원 가량 저렴하게 매입하게 됐으니 이득이다. 그 지역이 호재가 있고 입지가 뛰어나다면 향후 시세까지 상승할 수 있어 일석이조다.

특히 그는 성수동 등 한강조망이 가능한 곳, 반포, 목동 등 9호선 일대나 교통이 편리한 곳 등은 경매로 나오기만 하면 낙찰 받아야 한다고 추천했다.
“반포, 목동 등 9호선 일대나 한강조망이 가능한 곳에서 경매물건이 나오면 바로 입찰해야 합니다. 이들 지역은 앞으로 시세가 상승할 수 있는 지역이죠. 지금 당장은 경매로 나오지 않더라도 꾸준히 경매물건을 관찰하면서 이들 지역에서 물건이 나오면 바로 들어가야 합니다. 특히 반포 지역은 9호선 호재뿐만 아니라 일부 지역들은 한강조망까지 가능합니다. 재건축 단지도 있고 학군도 좋죠. 반포 지역은 미래가치가 높은 지역 중 한 곳으로 최근 입찰에서도 100여명의 입찰자가 몰릴 정도로 인기입니다”

그는 경매에 도전할 때는 △권리분석을 의미하는 지물권(知物權) △현장조사 및 주변 시세를 알아보는 지물건(知物件) △감정가액을 보고 입찰하는 지입찰(知入札) 등 3가지 원칙을 고려해 입찰할 필요가 있다고 그만의 투자노하우를 공개했다. 즉, 경매를 할 때는 권리분석은 필수이고 현장에 가 주변시세를 알아보는 등 현장조사를 하고 감정가액이 어느 정도 나왔는지 알아봐야 한다는 의견이다. 단, 뛰어난 조망, 쾌적한 주변환경, 편리한 교통 등 주변 호재가 풍부하더라도 과도한 저당이 잡혀 있다면 낙찰 받는 것을 고려해봐야 한다.
그는 마지막으로 재테크를 잘하기 위해서는 경매 등 재테크 관련 교육이 중요하다고 강조했다.
그는 “많은 임차인들이 주택임대차보호법, 상가임대차보호법을 잘 몰라 보증금을 떼이는 임차인들이 많아 그러한 사례를 볼 때마다 안타깝다”며 “임차인들은 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등의 관련 지식을 쌓는 것이 중요하다”고 말했다.

김규석 세종부동산아카데미 원장은---
김규석 세종부동산아카데미 원장은 지난 16년간의 부동산 경매 경험을 토대로 업계에서 경매 권리분석 고수 중의 고수로 정평이 나 있다. 특히 그는 자신의 교육생에 한해 평생토록  컨설팅을 하겠다는 사명으로 컨설턴트를 해오고 있다. 그렇다보니 '오지랖'을 넘어 '구(九)지랖'이란 별명도 생겼다. 그의 저서로는 실전핵심 부동산 경매1,2(2006년)가 있다.