조세특례제한법 제99의 3에 명시된 신축주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해 이전호에서 살펴본바 있다.
이 규정은 거주자(주택건설사업자 제외)가 신축주택 취득기간(2000.11.1~2003.6.30) 중에 신축주택 (고가주택제외,연면적 2배이내 부수토지포함)을 취득하여 5년 이내 양도할 경우 양도소득세 전액면제(2010.1.1이후에는 80%감면), 5년 이상보유 이후 양도하는 경우에는 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제해 주는 제도이다.

이 제도의 핵심인 신축주택취득기간은 다음과 같다.
2000.11.1~2001.5.22 까지는 비수도권 소재한 신축 국민주택에 한함
2001.5.23~2002.12.31 까지는 전국의 고가주택을 제외한 모든주택
2003.1.1~2003.6.30사이에는 서울ㆍ과천 5대신도시 지역 밖에 소재한 주택으로서 고가주택을 제외한 모든 주택이 해당한다.
 
위와 같이 신축주택에 대한 과세특례제도는 취득시기 및 소재지역등 그 조건에 따라 감면혜택을 받을 수도 그렇지 않을 수도 있기 때문에 주의를 요한다.
 
이번호에서는 신축주택 감면과 관련해서 중요한 해석사례에 대해 살펴본다.

신축주택취득기간 경과 후에 사용검사(준공)받은 신축주택은 다음과 같다.
조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23~2003.6.30) 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용한다. 다만 조택조합등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있어야 한다.

업무시설인 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있더라도 과세특례 신축주택에는 해당되지 아니한다.

신축주택 감면을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 주택부분만을 주택으로 보아 고가주택여부를 판단하여 감면여부를 결정한다.
이와 반대로 다가구주택를 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 해당여부를 판단한다.

공동지분으로 소유한 경우 신축주택 감면대상판단은 다음과 같다.
신축주택 감면 요건을 모두 충족한 부부공동명의(각각1/2지분 소유)의 신축주택을 양도하는 경우로서 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하여 양도하는 경우 그 지분은 양도소득세 감면대상이 된다.

5대신도시란 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시를 말하는데 중동신도시 개발사업과 별개로 추진된 부천시 상동택지개발사업지역은 중동신도시 지역에 포함되지 않아 2003년에 취득한 물건도 감면대상이 된다.

피상속인이 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 사망하여 당해 주택의 분양권이 상속인에게 승계되어 취득한 경우에는 신축주택 감면대상이 아니다. 또한 배우자(남편)가 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 상대배우자(아내)에게 분양권을 증여하여 취득하는 주택도 감면대상이 아니다.

신축주택취득기간 중에 부부 중 한사람이 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택을 부부 중 다른 사람이 민법에 의해 재산분할로 취득하여 양도하는 경우 양도소득세 과세특례를 적용 받을 수 있다. 다만 재산분할로 취득하여다 하더라도 그 실질이 위자료 등에 해당하는 경우에는 적용 받을 수 없다.

주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 그 소유자들이 동일세대원이라고 할지라도 부수토지의 양도소득은 신축주택 감면대상에 포함되지 않는다.

위의 사례들은 사실판단이 중요한 것들인바 의사결정시 주의 깊게 살피어  피해를 보는 일이 없어야 하겠다