정부가 부동산시장의 과열을 막기위해 수도권 지역의 아파트를 담보로 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)을 현행 60% 이내에서 50% 이내로 하향 조정하기로 했다.
결론부터 애기하면 지금까지 은행권에서는 통상 LTV를 투기지역에서는 40% 이하, 투기과열지구는 50% 이하, 나머지 지역은 60% 이하로 제한해 왔고 은행권의 평균 LTV 비율도 평균 50%이내이기 때문에 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향은 미비할 전망이다.특히 강남3구의 경우 종전대로 LTV가 40%로 유지되고 DTI 가 적용되고 있기 때문에 별다른 영향이 없을 전망이다.

이번 LTV 하향 조정은 현재 투기지역으로 지정된 강남 3구와 자연보전권역(가평군 등) 등을 제외한 서울과 인천, 경기지역에서 만기 10년 이하의 아파트 담보대출, 만기 10년을 초과하면서 6억 원이 넘는 아파트의 담보대출에 적용된다. 만기 3년 이하의 일반 주택에 대해서도 LTV가 60% 이내에서 50% 이내로 낮아진다. 이에 따라 LTV가 하향 조정되는 만큼 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 줄어들게 되는 것이다. 단 만기 10년을 초과하면서 6억 원을 넘지 않는 아파트의 담보대출, 만기 3년을 초과하는 일반 주택의 담보대출은 현행 60% 이내가 유지된다 . 또한 전 금융기관을 합산해 5000만 원의 이하의 소액 대출, 이주비.중도금 등 아파트 집단대출, 미분양 주택의 담보대출에 대해서는 LTV 규제가 강화되지 않는다.

당초 예상과 달리 낮은 폭으로 대출규제가 이뤄졌기 때문에 7~8월 비수기를 맞아 과열된 시장 분위기를 다소 안정시키는 효과가 있을 것이다. 이번 대출규제가 기존 주택에 한정한 것이라 신규 분양이나 미분양 아파트 등에 미치는 영향을 크지 않을 것이. 하지만 정부가 드디어 부동산 규제완화에서 규제강화로 선회하는 시그널을 보였다는 점에서 예비투자자들을 심리적으로 위축시키는 것만은 사실이지는 예전 DTI가 처음 시행될때처럼 특정지역의 가격 급락세는 없을 전망이다. LTV가 소폭 낮아졌지만 여전히 금리가 낮고 시중 유동성이 풍부한 만큼 7~8월 비수기때 잠깐 쉬어갔다가 9월 이후 재상승할 가능성은 여전히 남아 있다. 따라서 7~8월은 한템포 쉬는 투자가 유효해 보인다.

대출규제를 거의 받지 않을 것으로 예상되는 소형아파트나 개발호재 있는 지역의 소형 빌라투자가 유망해 보인다. 과거 DTI 가 처음 적용되었을 때 , 고가아파트는 직접적인 타격을 받았던 것에 비해 소액으로 투자 가능했던 주거용 상품들이 각광받았던 점을 잘 상기할 필요가 있다. 결론적으로 하반기 주택시장은 7~8월 비수기를 지나 연말이 가까워 질수록 인플레이션에 따른 주택수요 집중으로 수도권 전체적으로 다시 한번 완만한 가격 상승세를 뛸 것으로 보인다.

상가시장은 올 초까지만 해도 미국발 금융위기와 경기불황으로 투자 심리가 급속히 위축되면서 상가뿐만 아니라 부동산 시장 전체적으로 수요와 공급이 감소되었다. 실제로 올 1~2월은 상가 시장의 수요와 공급, 거래의 지표가 되는 수치들이 모두 최저치를 기록했을 정도다. 하지만 2분기 들어 경기회복에 대한 기대감, 시중 부동 자금의 증가, 정부의 각종 규제 완화 등으로 상가 투자에 대한 투자 심리가 회복되었다. 실제로 수도권을 중심으로 투자가치 높은 곳 위주로 국지적으로 상가시장이 살아나고 있고 좋은 상가를 알아봐달아는 문의도 증가세를 보이고 있다.

최근 판교 지역에서 공급되는 수십억원짜리 상가 한동 전체가 잇따라 팔리면서 분위기가 급반전되고 있다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록했을 정도다. 이에 힘입어 스타식스메트로ㆍ스타식스밸리 등을 비롯해 판교랜드ㆍ훼밀리프라자 등이 분양을 개시한 상태며 10여개 현장에서 분양을 서두르고 있다.판교 같은 유망지역에서 공급되는 상가가 유례없이 높은 관심속에 속속들이 팔리는 것은 저금리와 더불어 경기회복에 대한 기대감 때문이다.

일반적으로 매매시장을 좌우하는 경매시장을 보더라도, 상가 경매낙찰가율은 아직까지 50%에 머물고 있는 경우가 태반이다. 그만큼 거액자산들과 일반인들이 느끼는 체감 경기는 ‘극과 극’이다고 할 수 있다.상가에 투자해서 낭패를 당한 분들은 호경기든 불경기든 항상 있게 마련이다. 그만큼 우리나라 분양시장구조에서 상가에 투자해서 돈 을 번 경우보다 반대로 실패해서 밤잠을 설치고 있는 경우가 많다고 할 수 있다. ‘굿모닝 시티’ 사태 이후 제도적으로 상가시장이 상당히 정비되었다고 하지만 여전히 주택시장에 비해 지차체의 관리감시기능이 약하다. 무엇보다도 분양가측면에서 투명하지 않아 애궂은 일반투자자들만 피해를 보게 되는 게 다반사다.

하반기에도 경기 회복을 위해 한국은행의 저금리 기조가 계속되고 국내외적인 돌출악재만 없다면 수익형 부동산의 대표인 상가시장의 전망도 그리 나쁘지 않을 것으로 전망된다. 하지만 올해 상반기 시장과 마찬가지로 철저하게 투자가치가 검증된 판교와 송도 같은 수도권 일부 택지지구와 개별 근린상가에만 수요자들의 관심이 몰릴것으로 예상된다.

오피스텔 시장은 지난해 금융위기 때 매매가와 임대료 동시에 추락했던 오피스텔 시장은 주택시장 회복과 동시에 다시 살아나고 있다. 하반기 경기회복이 가시화된다면 도심지의 역세권 위주로 매매가와 임대가가 동시에 되살아 날수 있다.

토지시장은 경춘선등 새로 도로가 뚫리는 지역과 보상금이 대거 나오는 보상지 주변과 수도권 그린벨트 쪽으로 부동자금이 몰려서 토지시장이 상승할 것으로 전망된다.