지난 2000년 정부는 신규주택의 수요창출을 통하여 부동산경기의 회복을 지원하고 주택건설을 촉진할 목적으로 일정기간(신축주택취득기간)내에 신축주택을 취득하여 양도할 경우 양도소득세를 감면해주는 규정을 만들었다.

그러나 당초 취지를 뛰어 부동산경기가 과열 양상을 보이자 세법을 다시개정 하였는바 이 규정을 제대로 이해하지 못하여 낭패를 겪는 경우들이 종종 발생한다. 이번호에서는 조세특례제한법에 규정된 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세감면 제도에 대해 알아본다.

신축주택 취득자에 대한 양도소득세감면제도는 거주자가(주택건설사업자 제외)가 신축주택취득기간 중에 신축주택(고가주택 제외, 연면적 2배 이내 부수토지포함)을 취득하여 5년 내 양도할 경우에는 양도소득세를 전액면제하고, 5년 이상 보유 후 양도할 경우에는 전체양도차익에서 5년간의 양도차익에 대한 양도소득세를 면제해주는 제도이다.
다만, 2010.1.1 이후 양도분부터는 양도소득세의 80%를 면제한다.

양도소득세 감면적용을 받기 위해서는 다음의 요건을 반드시 충족하여야 하는데 납세자들이 이 요건을 잘못 판단하여 예상치 못한 세금을 납부하는 일이 종종 발생한다.

첫째 주택을 양도하는 자는 취득시는 물론이고 양도할 당시에도 거주자여야 한다.

두번째로 중요한 요건은 신축주택 취득기간이다. 양도소득세를 감면받기 위해서는 2000.11.1~2003.6.30까지 취득한 신축주택이어야 하는데 지역별로 양도소득세과세특례를 적용받을 수 있는 취득기간을 달리 하고 있으므로 주의를 요한다.
2000.11.1~2001.5.22의 기간에는 비수도권(서울,경기,인천 제외)에 소재한 신축 국민주택이어야 양도소득세를 감면받는다.      
2001.5.23~2002.12.31의 기간에는 전국의 모든 신축주택(고가주택 제외)의 취득에 대해 양도소득세가 감면된다.
2003.1.1~2003.6.30의 기간에는 서울,과천,5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)밖에 소재한 주택으로서 고가주택을 제외한 모든 신축주택이 양도소득세 감면대상이다.
2002.12.31 이전에 착공하여 2003.6.30이전에 완공한 서울,과천,5대신도시의 경우에는 자가 건설한 주택만 양도소득세감면대상이다.

마지막 요건은 주택건설업자로부터 분양받은 신축주택 또는 자가 건설한 신축주택이어야 한다.
주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택이거나 주택조합 또는 재개발조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택취득기간 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한자가 취득한 주택이 양도소득세 감면 대상이다.
자기가 건설한 주택은 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택만 감면대상이므로 주의하여야 한다.
여기서 계약금을 납부한자란 신축주택 취득기간 내에 매매계약을 체결하고 같은 기간 내에 계약금 전액을 완납한 경우를 말하므로 신축주택취득기간 내에 계약금의 일부만 납부한 경우는 배제된다.

신축 분양주택은 주택조합 등이 조합원 외의 자들에게 신축주택취득기간 내에 최초로 조합원분양분을 제외한 잔여주택을 분양하였다면 신축주택이 신축주택취득기간이 경과한 후에 사용승인 등을 받은 경우라도 조합원이나 비조합원이나 모두 양도소득세를 감면 받는다.
또한 주택건설업자가 아닌 거주자로부터 건축 중인 신축주택을 매수하여 건축주를 매수자 명의로 변경하여 주택을 완공한 경우 신축주택취득기간에 사용승인을 받았다면 양도소득세를 감면 받는다.

양도소득세 감면대상 신축주택에는 공유지분으로 취득하는 주택을 포함하며, 가정보육시설로 이용되는 신축추택은 물론 다가구주택의 경우에는 1인에게 일괄 취득 및 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 신축주택감면 대상이 된다. 다만 오피스텔의 경우에는 상시 주거용으로 사용하는 경우에도 신축주택에 대한 양도소득세 감면이 배제된다. 또한 주택건설업자이외의 자와 계약을 체결한 경우(건설업자의 부도로 다른 주택건설업자나 보증업체 등)나 분양권을 매매?증여?상속 등으로 취득한 경우에도 감면이 배제되므로 주의하여야 한다.