철저한 정보 수집과 투자 분석 바탕
‘투기’아닌 ‘투자’로 접근해야 수익 나

“성공투자란 실패를 피해가거나 실패확률을 줄여가는 것이라고 본다”
‘상가뉴스레이다’로 상가정보업계를 선도하고 있는 선종필 대표를 만나 그의 상가투자 노하우를 들어봤다. 그는 상가투자 경험담을 꺼내면서 ‘성공투자’란 반드시 무엇을 얻는 것을 뜻하는 것은 아니라고 강조했다.

선종필 대표는 상가정보업계 고수로 정평이 났다. 그가 이끄는 ‘상가뉴스레이다’가 정확한 정보로 업계에서 신뢰를 받고 있는데다 그 자신 역시 투자에 있어 실패와 성공을 이어온 고수이기 때문이다. 그는 성공투자는 ‘정보력’에 있어서도 큰 판가름이 난다면서 지난 투자 경험담을 풀어내기 시작했다.

“먼저 실패했던 사례를 이야기하고 싶네요. 1995년도에 모업체의 지인을 통해 충청지역에 모 기업 건설부지원 개발프로젝트가 있다는 정보를 접하고 인근 투자대상물건에 투자를 했었어요.”

그가 실패했던 투자사례로 꼽은 이 물건투자는 시가 3배에 해당하는 금액에 매수를 하면서 10배의 시세차익을 거둘 수 있다는 확신으로 접근했다고 한다. 하지만 해당지역의 지역정서에 대한 이해가 부족한 나머지 막대한 자금을 주고 매입했던 물건은 시간이 경과되면서 개발계획지 이전으로 인해 극심한 낭패로 돌아왔다고.

그는 “어설픈 지역개발설계도를 맹신한 나머지 지인의 추천만으로 투자에 임했던 것이 실패요인”이라고 말했다.
그는 반면 철저한 정보 확인을 통해 성공했던 투자사례도 털어놨다. 서울 모지역 학교용지주변 건물에 투자한 경우다. 장기간 학교용지로 묶여 개발이 지연되고 있던 인근 건물에 투자한 것으로 1층에 은행입점, 지하엔 PC방 입점이 돼 있었지만 상층부는 주거용도로 ‘전세’를 줄 수 있던 건물이었다고. 그는 교육청의 학교개발계획을 정확하게 확인한 후 해당건물의 저평가된 부분을 활용하기 위해 보습학원으로의 개발성을 검토해 투자 1년여만에 78%의 시세상승효과와 함께 월수익면에서도 두 배 이상의 수익을 내게 됐다.
선 대표는 “두 가지 사례에서의 차이점은 전자는 투기를 한 것이고, 후자는 투자를 한 것이기 때문”이라고 평가했다.

그는 “다른 사람들처럼 투자에 있어 성공만 한 것은 결코 아니다”면서 투자에 있어 손해도 보면서 자신만의 투자노하우가 생겨났다고 말했다.
선 대표의 상가투자노하우는 ‘철저하게’ 과욕을 부리지 않는다는 것이 철칙이다. 과거 개발사업에 대여자금 형태로 자금을 빌려줬다가 두 차례나 손해만 보고 난 뒤, 실패를 통한 경험이 소중한 재산이 됐다고. 그는 그 이후 투자에 있어 충분한 분석과 검토를 기본 바탕에 둔다.

“물건 분석은 그 가치에 대한 적정한 평가여부에 달렸다고 볼 수 있어요.” 그는 적정성 여부판단은 부동산의 지정학적 위치에만 국한되지 않는다고 설명한다. 상업부동산에서 지정학적 가치가 갖는 요소는 많이 봐도 60~70%를 넘지 않는다고. 임차인의 경영능력, 주변 업종과의 시너지 등 다양한 변수들이 많이 존재하기 때문이다. 지정학적 조건이 우수한 점포가 자기 가치이상의 공급가격을 가지고 있다면 이는 훌륭한 투자대상이 되기 어렵다는 얘기다. 반면에 다소 남들의 관심에서는 벗어나지만 대상 점포가 자기가치의 적정성을 담보하고 있거나 다소 약하다면 이는 투자자들에게는 훌륭한 투자대상이 될 수 있다는 것.

“사람들을 만나다보면 점쟁이에게 물어보듯 콕 찍어 어디에 사면 돈이 되냐고들 자주 묻습니다.” 선 대표는 이런 질문들을 받을 때마다 곤혹스럽다고 말했다. 상가투자는 철저하게 자기자본여력에 따른 분석형 투자가 중요하기 때문이다. ‘어디에 투자하면’이라기보다 ‘어떤 상품이냐’가 더 중요하다는 것. 어떤 조건을 가진 상품이냐에 따라 남들은 어렵게 보여도 성공투자가 될 수 있으며, 기대목표 수익률이 어느선이냐에 따라 성공의 만족이 달라지기 때문이다.

이런 그에게 기자가 경기불황의 불확실성이 확실하게 가시지 않은 시점에서 투자자들이 관심을 가져야할 지역이나 상품에 대해 알려달라고 묻자 조심스럽게 말을 꺼냈다.

“대중 관심성이 높고 입주개선율이 우선할 지역상품을 노리는 것도 좋겠죠.” 그는 여기에 부합하는 지역으로 판교를 꼽았다.
그는 “입주선호도는 무엇보다도 경제활동기반을 위한 출퇴근 등의 접근성이 양호한 지역이다. 판교는 신흥 조성되는 지역 중 이런 조건을 가장 많이 가지고 있는 지역이다”고 말했다. 그는 “물론 이 지역의 선호도가 좋다는 것이 개별상품의 우수성이나 적합성을 보장하는 것은 아니지만 판교의 경우 가격의 적정성과 개발면적대비 상가공급비율을 따지는 숫자싸움보다는 배후상권의 세대수 대비 상업시설의 포화도를 따진 후 공급가격의 적정성을 검토해보는 것이 필요하다”고 덧붙였다.

그는 또 확실하게 투자수익을 계산해볼 수 있는 곳을 검토하라고 일렀다. 과거 상가공급시장은 공사 개시후 분양을 개시하고 이때 수분양을 받는 투자자들은 임대차 문제를 준공이후 얼마쯤 될 것이라는 예측아래 수분양을 받는 것이 일상적이었다고. 하지만 내수경기체력이 약화되고, 경기활동의 성장률이 둔화되면서부터 이런 방식의 공급물량들은 준공이후 분양까지 지속될 만큼 시장에는 적체물량이 상당수 존재하고 있다는 것이다.

그는 마지막으로 상가투자에서 철저히 “욕심을 비워야한다”고 강조했다. 과욕은 고수익 고위험의 리스크함정에 빠지는 확률이 높다는 것. 그는 기본적인 안정적 월수익을 낼 수 있는지가 중요하며, 그 이후에 시세상승까지를 겸할 수 있는지 살펴봐야 한다면서, 기본적인 월수익의 안정성은 철저하게 금리보다 2% 이상의 우위성이 있는지를 검토하는 것이 중요하다고 말했다.

선 대표는 앞으로 상가 투자 ‘고수’로 역할을 다할 계획이다. 그는 “전반적인 상가공급 유통을 위해 발로 뛰고 싶다”면서 “상가투자자들의 안목이 현실화, 체계화될 수 있도록 일조할 것”이라고 말했다. 

상가뉴스레이다 선종필 대표
선종필 상가뉴스레이다 대표는 상가정보업계 고수로 정평이 나 있으며, 현재 각 언론매체 부동산전문위원으로도 활동하고 있다. 저서로는 대박상가 재테크 대해부(중앙일보사) /2008부동산대해부(공저) 2009부동산대해부(공저)가 있다.