양용화 외환은행 부동산팀장 

현재 부동산경기의 침체로 인하여 주택 보유자 및 관련 업계 종사자들의 수심이 매우 높다.  특히 미분양 증가로 인한 건설업계와 다주택 보유자의 시름이 더욱 깊은 실정이다.

현재 부동산경기의 침체는 우리나라에 국한된 사항이 아니고 전세계적인 현상이므로 특단의 대책이 나올 수 있는 상황이 아니라는 점을 관련자들도 알고 있어 더욱 더 불안감을 키워가고 있는 것도 사실이다.

그러나 이러한 시름이 사실 모두에게 해당되지는 않을 것이라는 것이 나의 생각이다.

많은 사람들은 실물경기의 침체에는 힘들어 하지만 부동산가격의 하향안정세라는 현재의 추세에 대해서는 심정적은 많은 지지를 보이고 있다고 생각한다.  따라서 정부에서도 실물경기 및 부동산경기는 살리되 이러한 정책이 과거처럼 부동산 가격의 폭등으로 이어지길 바라는 국민은 거의 없다는 사실을 직시하고 이에 맞는 대책을 세워야 할 것으로 보인다.

현재의 시점에서 가장 중요한 것은 거래활성화의 물꼬를 트는 대책이 필요하다고 생각된다.

먼저 세제의 개편이 필요하다고 본다.

거래의 활성화를 통하여 부동산 가격의 안정이 이루어 지는 것이 가장 합리적인 방법이며 따라서 거래가 활성활 될 수 있도록 세제를 개편해야 할 것으로 보인다.

첫째, 양도세를 한시적으로 인하하는 정책이 필요하다고 생각한다.

이미 국회에서 여야 합의로 검토되고 있지만 실제적인 시행이 필요하다.  양도세로 인하여 거래가 급감하여 호가에 의하여 가격 하락이 느껴질 뿐 실제 거래를 통한 가격 하락이 평균적이지 못한 것이 현실이다.  따라서 본인이 출범할 때부터 강조했던 것처럼 과거의 예와 같이 일정기간을 정해 양도세의 한시적인 감면하는 현재 검토되고 있는 정책의 시행이 필요하다고 본다.  이로 인하여 다주택자의 보유 물량을 시장으로 끌어내어 거래를 통한 가격 인하 정책을 수행하여야 진정으로 가격이 안정세를 유지할 수 있을 것이다.  물론 현재 가격이 급격히 하락하는 지역도 있지만 이는 급매물 거래로 인한 하락으로 실제 하락폭은 이보다 적다는 점도 감안해야 할 것이기 때문입니다.

이 때 중요한 점은 한시적인 감면조치가 끝나면 더 이상의 예외가 없다는 점을 명확히 해야 한다는 점이다.  이를 통하여 투기적인 주택보유를 막아야만 다시 부동산 가격이 상승하는 현상을 막을 수 있기 때문이다.  따라서 이번 대책이 매수자에 대해서도 감면혜택을 주는 것은 매수세를 활성화시키기 위한 어쩔 수 없는 조치라고 이해는 되지만 이런 점에서는 매우 아쉽다고 할 수 있다.

둘째, 거래세(취,등록세)를 조금 더 인하해야 한다.

투기적인 수요가 아니라 주거지 이전이나 주택의 규모를 변경하기 위하여 반드시 매매가 필요한 서민들도 많은 실정이며 이러한 서민들에게 거래세는 적지 않은 부담으로 작용을 한다..  특히 요즘과 같은 불황기에는 그 부담이 더욱 크게 느껴지게 마련이다.

따라서 거래활성화를 위하여 거래세는 보다 더 인하하는 방향으로 정책이 수립되었으면 하는 바람을 가져 본다.
셋째, 종합부동산세는 그대로 두는 것이 좋을 것으로 보인다.

종부세의 부과로 인하여 여러 불만들이 속속 나오고 있지만 종부세를 납부할 수 없는 형편에 있는 사람들이 훨씬 많은 것이 우리의 실정이기 때문이다.  아울러 세대 합산 과세에 대하여 헌법재판소의 위헌판결로 인하여 실제 종부세를 부담해야 할 고가주택보유자의 수가 많이 줄어들게 된 시점에서는 더욱 더 유지 쪽으로 가닥을 잡아가는 것이 좋을 것으로 보인다.  마침 국회에서도 고가주택의 기준 등을 현재대로 유지하는 것으로 논의되고 있는 것은 바람직한 방향으로 보이나 세율의 지나친 인하는 아쉬운 대목이라 하겠다.

고령자의 경우 수입이 없는 상태임에도 불구하고 너무 징벌적인 정책이 아니냐고 하지만 그 정도의 주택에 거주하고 있는 정도면 유동성이 전혀 없는 경우는 사실 거의 없다고 해도 지나친 말은 아니라고 본다.  진정 종부세를 납부할 수 없을 정도로 유동성이 부족하다면 앞서 언급한 양도세 한시 감면 조치를 통하여 매각할 수 있도록 유도하는 것이 바람직하다고 생각한다.  몇몇 특수한 경우에 예외를 둔다면 다시 투기적인 수요가 움직일 수 있다는 불안감이 있기 때문입니다.  앞서 언급한 대로 경기는 살리되 더욱 중요한 것은 지금의 안정세를 지속해야 한다는 점이기 때문이다.

다음으로 재건축에 관한 것이다.

특히 이명박 대통령의 집권으로 재건축에 대한 기대감이 상존해 있는 것이 현실이다.  수요가 있는 곳에 공급이 필요하면 그러한 관점에 볼 때 재건축의 활성화는 반드시 필요한 정책이다.  그러나 재건축은 활성화시키되 주변 주택가격 상승에 불을 지피는 역할을 방지하는 정책 또한 필요하다고 본다.  물론 현재 재건축 시장도 다른 부동산과 마찬가지로 하향안정세를 보이고 있지만 상황이 바뀌면 언제든지 다시 폭등할 수 있는 것이 재건축 시장이기 때문이다.  이를 위해서는 현재 시행되고 있는 "재건축 초과이익 환수제"와 "분양가 상한제"를 철저하게 지키거나 더욱 강화해야 한다고 본다.

재건축을 활성화하여 도심 재개발을 통한 주택 공급은 증가시키되 재건축 아파트가격의 폭등으로 인한 부동산가격 동반 상승을 억제하기 위하여 재건축 아파트의 가격이 폭등하는 현상을 반드시 막아야 할 것이다.
마지막으로 시장 친화적인 정책을 서민에게만 강요하지 말기를 바란다.

최근 미분양물량이 집계된 것으로만 16만 가구를 넘었고 집계되지 않을 것을 포함하면 25만 가구 이상이라고 한다.  이는 IMF환란위기 이후 최대의 물량이고 이로 인하여 많은 건설업체들이 도산하고 있으며 앞으로도 계속 부도가 속출할 것이라고 한다.

현정부에서는 과거 참여정부에서 세금과 규제를 통하여 반 시장적인 정책을 사용하고 있다고 한다.  물론 맞는 말이다.  하지만 이는 정부 숱한 정책에도 불구하고 일반 국민들이 주택을 사기에는 너무 가격이 올라 갔기 때문에 만들어진 규제라고 생각한다.

이렇게 주택가격이 계속 상승하는 것을 바라는 국민들은 아무도 없을 것이다.  심지어 고가주택 보유자나 다주택 보유자들도 상담을 해보면 부동산 가격의 급등은 아무도 바라고 있지 않다.  그리고 거래는 활성화되는 것을 원하지만 지금과 같은 가격 안정세가 계속 유지되는 것을 바라고 있으며 지금의 부동산 가격에도 거품이 많이 끼여 있다고 생각하는 사람이 다수인 것으로 보인다.  그렇다면 미분양 물량을 보유하고 있는 업체들도 시장원리에 동참해야 하고 정부도 이를 적극 권장하는 정책을 세워야 할 것이다.  공급이 수요보다 많으면 당연히 가격은 하락해야 하는 것이 시장의 가장 기본적인 원리이기 때문이다.

일반 소매점에서도 팔리지 않으면 ‘땡처리’라는 것을 하지 않는가?
이미 일부 시행 중이지만 건설업체들은 시장에 맞게 가격을 인하하고 정부를 이렇게 인하된 가격에 실수요자들이 접근할 수 있는 적극적인 정책을 세워 주는 것이 바람직하다고 본다.

종합적으로 말해 본다면, 거래를 활성화시키는 정책과 재건축을 통한 공급정책은 반드시 필요하다고 본다.
그러나 이러한 정책이 가격 상승의 기폭제가 되지 않도록 가격 억제 대책을 충분히 보완하여 동시에 시행하여야만 그나마 안정세를 보이면서 거품을 제거하고 있는 부동산 시장의 안정을 지켜낼 수 있을 것이라고 생각한다.