수도권이라고 불리는 서울 외곽지역으로 나가는 길목마다 ‘전원주택부지 있음’, ‘최고의 투자가치-땅있음’, ‘땅 평당 200만원’등등 여러 가지 문구의 현수막으로 도배되어있는 도로변을 자주 볼 수 있다. 

예전이나 지금이나 땅이라고 하면 최고의 수익을 보장 받을 수 있는 그야말로 최고의 투자 상품이라 해도 과언이 아니다. 

2008년 최고의 불황이라고 불리는 지금에도 땅이 최고의 투자 상품일까? 

막연한 투자 상품보기가 아닌 구체적인 가치분석을 해보면 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 땅 그 자체에 대한 투자로 인해 수익을 얻기에는 비용이 많아 투자가치가 낮고 땅을 개발하는 단계에서는 그 수익성이 배가되어 투자가치가 높다는 것이다. 

즉, 현재로서는 땅을 사서 땅으로 파는 것은 의미가 없을 뿐만 아니라 수익성이 낮지만 땅을 사서 개발하여 팔게 되면 비용은 더 들지만 수익성은 더욱 높아진다는 것이다. 땅을 사서 땅 자체를 팔 때 비용이 많이 발생한다는 것에 의아해 하는 분들도 있을 것이다. 땅에 무슨 비용이 발생한다는 것인지 말이다. 

하지만 수익을 세전수익이 아닌 세후수익으로 본다면 이해가 빠를 것이다. 

현재 우리나라 토지소유자의 대부분은 부재지주이다. 부재지주에 의한 불로소득을 막기 위해 만들어 놓은 것이 비사업용토지에 대한 양도소득세의 60% 중과세이다. 

즉, 양도차익의 60%를 양도소득세로 지급하고 나머지만을 수익계산을 하게 되니 1억짜리 토지를 10억에 판다고해도 세후수익으로 따지자면 원가를 제외한 2억6천여만 원이 수익이 되는 것이다. 

그러나 이 토지에 다세대를 신축하여 10세대에 각각 2억 원씩 분양한다면 총 수익은 20억 원이며 이에 대한 비용(총비용을 7억이라고 가정한다)을 제외한 13억에 대한 64%의 수익을 가져갈 수 있으니 약 8억여 원이 수익이 되었다. 즉, 땅으로 팔았을 때 2억여 원을 챙길 것이냐?, 개발하여 8억여 원을 챙길 것이냐는 질문자체가 되지 않을 것으로 보인다. 물론 가정에 의한 수익이었기 때문에 현실과는 약간의 차이가 분명히 있다. 

그래도 땅을 파는 것보다 개발하는 것이 언제나 많은 수익을 남긴다는 것은 자명한 사실이다. 

그럼 예전에도 그랬을까? 

당연히 아니다. 그렇다면 앞으로는 조금 달라지지 않을까? 경기가 어려워지면 부동산규제부터 풀어서 경기를 활성화 하니까 말이다. 많은 의견이 있지만 필자는 어렵다고 보인다. 이유는 부동산에 대한 기본정책방향이 완전히 바뀌었기 때문이다. 

국민의정부에 이어 참여정부를 이어오는 지난 10년 동안 부동산의 기본정책구조는 토지사개념에서 토지공개념으로 바뀌었고 이는 아무리 정권이 바뀐다고 해도 정부에 이득을 주는 개념이므로 쉽사리 바꾸기는 어렵기 때문이다. 그럼 토지공개념이란 무엇인가? 

토지는 국가의 소유이며 개인은 단순히 국가의 토지에 대한 이용 및 보존에 대한 의무를 다해야 하고 국가는 토지의 효율적인 개발 및 보존을 위해 최선을 다해야 한다는 것이다. 

어렵게 들리지만 간단히 요약해서 토지는 국가의 소유이니 그 소유권에 대해 발생하는 이득 또한 국가에게 귀속시켜야 한다는 논리인 것이다. 그래서 개발을 할 때 정부주도의 경우 수용의 방식과 환지의 방식 중에 선택하게 되는데 이때마다 보상 문제가 발생하고 보상 문제가 발생하였을 경우에도 보상금액을 공탁하는 경우에는 해당 토지에 대해 더 이상의 소유권을 주장할 수 없게 된 것과 환지방식의 경우 감보율을 50%이상으로 정하는 것도 다 이와 맥락을 같이 하는 것이다. 

그러다보니 정부의 경기활성화에 대한 부동산완화정책을 들여다보아도 그다지 부동산경기를 활성화 할 수 있는 내용이 담기기 힘든 것이 기본정책기조를 바꿀 수는 없기 때문이다. 

예전과 마찬가지고 지금도 정부정책과 반대로만 움직이면 돈을 벌 수 있다는 말들을 많이 한다. 물론 아파트와 신도시, 재개발, 재건축의 경우로 본다면 그다지 틀린 말은 아니다. 

하지만 토지에 경우에는 조금 다르다고 필자는 생각한다. 정부의 정책기조가 확고한 이상 정책기조를 따라가면서 수익을 낼 수 있는 방법으로 바뀌어야만 부동산에서 돈을 벌 수 있다고 생각한다. 땅을 팔고 사면서 얻을 수 있는 차익이 적어진다면 당연히 다른 방법을 찾아야 하는 것이다. 

땅에서 발생하는 대부부의 경비가 모두 세금이라면 당연히 세금을 줄이면서 땅을 팔 수 있는 방법을 찾아야 하는 것이고 땅을 살 때도 팔 때 세금을 줄일 수 있는 땅을 사야하는 것이다. 

원초적이고 기본적인 얘기인줄을 알지만 모든 투자가 마찬가지 이듯이 반드시 기초에 충실하고 기본에 맞춘 투자만이 정확한 수익을 낼 수 있다는 사실을 잊지 말기 바란다.