법원에서 경매된 부동산의 낙찰가격이 급격하게 하락하면서 금융 부실의 위험성이 제기되고 있는 가운데 실제 낙찰 물건의 3개중 1개는 채무액보다 낙찰액이 낮아 채권회수에 문제가 되고 있는 것으로 나타났다.

부동산경매전문업체 지지옥션이 법원 경매를 통해 낙찰된 부동산의 낙찰가와 경매를 신청한 채권자가 법원에 채권 계산서를 제출한 배당 청구금액(이하 청구액)을 비교한 결과 올해 10월 낙찰가가 청구액보다 낮은 물건(1352건)이 총 낙찰된 물건(3510건) 중 38.5%에 달하는 것으로 조사됐다.

조사기간인 작년 10월부터 올해 10월 사이 낙찰가가 채무액에 못미치는 건수의 비율은 갈수록 높아지고 있어 심각하다. 작년 10월 34.5%에서 올해 초에는 35%로 높아지더니 올해 여름부터 36%를 넘어 10월 38.5%까지 치솟았다.

대출 규제가 엄했던 아파트는 비교적 나은 편이다. 10월 달 전국적으로 1021건 가운데 209건이 채권회수가 안 되는 것으로 조사됐다. 비율로는 20.5%로 전년 동기 16.4%보다 4.1%p 높아졌다.

채권 청구액보다 낙찰가가 낮아 1순위 채권자도 피해액 커…
실제로 지난 28일 낙찰된 마포구 도화동 현대아파트(전용 147㎡)의 낙찰가는 5억3700만원이었으나 Y저축은행의 채권계산액은 7억7천만원이다. 낙찰금으로 채권자들에게 나눠주는 배당과정에서 가장 먼저 600만원 가량의 경매비용을 제하기 때문에 Y저축은행이 받는 금액은 실질적으로 5억3100만원이며, 손실액은 2억3900만원이 된다.
본래 감정가는 8억7000만원이었으나 3회차 경매까지 응찰자가 아무도 없어 여러 차례 유찰되면서 낙찰가가 많이 낮아진 탓이다.

전혀 배당 받지 못하는 후순위 채권자도 많아…
이번 조사는 경매 신청자의 채권 청구액을 낙찰가와 비교한 것으로써 대부분의 경매되는 부동산의 채무관계가 여러 건 존재하는 것을 고려하면 후 순위 채권자들은 낙찰로 전혀 돌아갈 배당금이 없게 된다. 결국 채권 처리의 마지노선인 경매로도 만족되지 않는 채무관계가 훨씬 많다는 분석이다.

수원시 팔달구 우만동의 월드메르디앙아파트(전용 189㎡)의 감정가는 9억5000만원이었으나 3번 유찰됐고 지난 8일 4회차 경매에서 6억4500만원에 낙찰됐다. H저축은행의 청구액인 7억6100만원에 턱없이 부족한 금액이다. H저축은행은 1억2200만원이 부실을 떠 안게 됐을 뿐만 아니라 후순위 H캐피탈도 3000만원을 손해보게 됐다.

보증금에 떼이는 임차인도 문제…
임차인의 손해도 만만치 않다. 강남구 대치동의 S상가(전용 172㎡)는 감정가가 6억9000만원이었다. 경기불황에 상가 경매도 된서리를 맞으면서 4회 유찰됐고 감정가의 37.5%인 2억5877만원에 9월 25일 처분됐다. 경매를 신청한 채권자 K은행이 대출금 4억5000만원에서 건질 수 있는 돈은 경매비용을 제하고 2억5400만원에 불과했다. 뿐만 아니라 보증금을 한푼도 받지 못하는 임차인이 둘이나 있었다. 보증금 5천만원에 월55만원, 보증금 1천만원에 월150만원에 계약된 상태로 이를 고스란히 떼이게 됐다. 배당금이 전혀 돌아가지 않는 후순위 저당권자들의 등기상 설정 총액은 3억8000만원에 달했다.

지지옥션 강은 팀장은 “이번 조사를 통해 금융기관의 담보대출 채권 회수문제의 심각성이 드러났다” 면서 “대출액보다 현저히 낮은 낙찰가격은 부동산이 매각돼도 빚이 청산되지 않은 채무자, 부실화된 채권자, 보증금에 손해가 생기는 임차인 모두에게 피해를 야기시켜 전 사회적으로 돈의 흐름이 막히는 ‘돈맥경화’ 현상을 초래하게 된다”고 설명했다.